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[問]房貸算法

前幾天有同事買房子
聊到貸款的問題
我聽得有點模糊
他也不知道是怎麼算的
想請教版上的大大,能否幫忙解答

看了報紙的貸款利率方式
很多都是類似下面的算法
-----------------------------------------
1~6月 2.5%
7~24月 2.8%
第三年~第六年 3.1%
第七年後 3.6%或公告利率+0.8%
-----------------------------------------

請問以上面條件計算
1.假設貸款400萬,預計20年攤還,每個月還的錢固定(一部分本金一部分利息),每個月要還多少錢?

2.像問題1.的方式,是直接計算出20年的利息,再將本金加利息
均分在每個月攤還,這種方式因為每個月還的本金會越來越多,那要怎麼計算利息?
有可能寫出一個EXCAL檔,填入貸款總額與各部份的利率,自行計算出哪一種方式比較划算嗎?

3.上述的方式,如果提前清償,總繳的金額(本金加利息),會減少嗎?
還是總金額就卡死在一開始設定的20年總額了

4.何謂公告利率?
1. 大約2萬多

2. 可以,可是這部份就要問銀行利率的的計算方式,在自己用EXCEL寫語法代入就清楚了

3. 會減少,但是銀行會跟你收一個提前清償的費用。

4. 各家銀行的公告利率,基本上會以央行的公告為基準,或是以各家銀行的平均值來決定
小時候 wrote:
1. 大約2萬多
2. 可以,可是這部份就要問銀行利率的的計算方式,在自己用EXCEL寫語法代入就清楚了
3. 會減少,但是銀行會跟你收一個提前清償的費用。
4. 各家銀行的公告利率,基本上會以央行的公告為基準,或是以各家銀行的平均值來決定


因為是好奇想多學一點,沒有要買房子
去問銀行可能耽擱對方的工作
所以想看版上有沒有了解這個領域的大大
可以幫忙說明一下EXCAL怎麼去計算

公告利率部分,因為有分幾個月或幾年
不太懂是以哪一個公告利率為計算基準
以你舉的例子來算,在以一個利率到底的情況下來算(基本上很少這種可能,幾乎可以說沒有...)

貸400萬,20年償還,固定利率如果落在2.68,浮動利率落在0.15的話

月利率:2.68+0.15 = 2.83

每月償還的本金:4,000,000元 / 20年 / 12個月 = 月繳16,667元

每月利息:5,889

每月本金+利息償還:16,667 + 5,889 = 22,556

在反推回去的話你總共要給銀行5,413,440

銀行這20年就賺你1,413,440的利息

以上都四捨五入,小數點取後二位,並且從核撥後第一個月開始償還本金及利息

如果照實務來算的話就很複雜了,有些銀行前兩年只收利息,之後18年償還本金+利息,

算法又不一樣,但是基本上都是照這樣算。而且浮動利率還會變,大約兩三個月調一次。

這變數太多了,一時之間也寫不出來那麼詳細,等都找好資料之後代入EXCEL就OK了

公告利率每月銀行都會調一次,會升會降都不一定,貸款時銀行也會給你方案參考,

看要用固定利率或是每月公告利率,算的結果都會差個好幾萬了。

以上就給樓主參考參考囉,如果還有疑慮請PM來詢問...
小時候 wrote:
以你舉的例子來算,在以一個利率到底的情況下來算(基本上很少這種可能,幾乎可以說沒有...)
貸400萬,20年償還,固定利率如果落在2.68,浮動利率落在0.15的話
每年償還的本金:4,000,000元 / 20年 = 年繳200,000元
年利率:2.68+0.15=2.83
利息:200,000元 / 2.83 = 70,671
每年付銀行的本金加利息:200,000+70,671 = 270,671
每月償還:270,671 / 12 = 22,556
以上都四捨五入,小數點取後二位
並且從核撥第一個月開始償還本金及利息...(恕刪)


請問大大
1.上面的浮動利率,是指活存利率嗎?
而固定利率,是看三年期的定存利率嗎?

2.為什麼算年利率,要將二個利率相加?

3.我以為利息應該是 本金 x 該年利率 / 12
再加上本金/20年/12月
才是當年當月需繳付的金額(本金+利息)
但是這種算法,又不是每月還款金額固定
實在是不懂每月固定金額還款的計算方式

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