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如何看懂建物登記謄本!!

相信如果不是透過仲介買屋的大大
買屋之前一定會去地政事務所調閱建物登記謄本
只要房屋正確的地址,任何人都可以查到
網路上有許多資訊教大家如何看懂建物登記謄本
只要在google輸入"建物登記謄本"
就有詳細的資料,這裡就不多說了


之前常有人說看建物登記謄本就能推出屋主購屋的價格
今天我終於看懂了,跟大家分享一下
謄本中會有建物他項權利部
代表屋主把房子抵押給銀行貸款
假設擔保債權總金額為600萬時,重點來了

"他項權利為抵押權之設定,而其權利價值為最高限額抵押權時,其實際之債權可用謄本上之金額除以1.2,即可大致了解其所貸金額大小" (至於為何是1.2請了解的人說明一下?)

600/1.2=500
所以貸款500
再根據當時銀行願意貸款成數 9成 8成 7成
500/0.9 =555
500/0.8 =625
500/0.7 =714

貸款成數當然與 地點 房屋種類 屋齡等等有關
不過已經可以算個大概了,就算買貴 也不要超過太多
ascadia wrote:
所以貸款500
再根據當時銀行願意貸款成數 9成 8成 7成
500/0.9 =555


你還是分辨不出來當時的買價是多少
因為如果他買了1000萬, 只貸500萬, 他項權利就是登記600萬
你怎麼會知道人家貸幾成, 買價多少呢?
所以前提是你要知道買家貸幾成, 不是用銀行當初願意貸款的成數
不是每個人都一定規定要貸到銀行願意放款的最高成數

而且你還要知道此一時彼一時, 當初銀行鑑價可能1000萬, 過半年可能同地點同條件另一戶鑑價是900萬
如果兩個時間點都願意貸放八成, 那這兩個他項登記的金額就有出入, 恐怕買家拿高去比低, 或賣家拿低去騙高
平埔族大武「社」「頭」前所建立的漢人聚落,現定居台北裡面的湖!
ascadia wrote:
相信如果不是透過仲介...(恕刪)


同樓上所言,這只能算是小常識,但實際效用不大,
問題就是你怎麼判斷人家是貸幾成?
有的人保守或有長輩贊助,自備款高,也許只貸個2/3佰萬用裝潢;有的人沒頭款也想買房,東拼西湊拼到9成也行,

就算是投資客也有分財力大小的,投客也不可能不知道人家會用這去查設定金額,
如果1000萬房子只貸5成,要求設定高於1.2的金額也不是不可以的.
有些屋主會跟你說當初他是多少錢買的
貸款多少等等

可以查查看是不是相符合啊!!!
請參考這個討論串
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=996445&last=11149667

其實, 看那個是不準的, 只能知道屋主貸款多少, 無法知道屋主買多少。
貸多少是看屋主買屋時手上現金多寡及是否有其他考量而定。
效用大不大,準不準,每個人受用不盡相同
只能強調說,不要忽略任何可以作為評斷,參考的依據
一樣的資訊,你要怎麼用,就看每個人的解讀跟拿捏了

簡單來說
任何的軍事家,謀略家,投資家,都只是參考一樣數據嗎?
或是以上三種角色(職務)上的決策者,都僅有參考一種資訊,就做出 Yes or No 的決策思考嗎?
只能再次的說,不要忽略任何可以提供你判斷,決策的資訊
當然不可能只從一個貸款權利抵押權之設定,就可以"確定"賣方的房屋成本=>更何況這還有手腳可以作
先去瞭解賣屋的人=>只有兩種,原自住的屋主or投資客
目地都只有一個=>換現金
原自住的屋主,就貸款的心態,去推敲當時的購屋成本=>一定比較"老實"
而投資客的貸款心態就很簡單了=>"錢"一定是往最有效率的方向去,所以他會丟多少現金卡在一間用來投資的屋子
白話一點就是...很多投資客是拿個100,就有兩三間再玩了

再來就是更白一點的
你管他當初自備多少,1000萬的房子(自備了500),看到騰本上是600,你一樣用600去做測算,再去推敲出價
600*0.8=480w
,只要有做功課,有查過,找過這附近(或是該建案)的過去,以及現在的成交價,480w後面
要加多少,再怎麼加,也會比1000萬還要低很多吧(大多頭的追價行情,另外討論)...了不起也不就被虧是開個玩笑價

就算是原500萬的房子,跟銀行核貸動手腳到600萬,600*0.8=480w(只自備了20) ,如果你不做功課,就用480往上加,我相信"正常的人",最多大概出價到550萬左右,重要該注意一點的是,原本只有500萬的房子,就算騰本上是設定600萬,這100萬的差距,你不做功課,眼睛如果還分辨不出來的話,那就真的是該多出一點錢了.....................有做功課,你看屋時一定有這句話=>這種房子,屋主怎麼可能會買到600萬...

買屋價格,買家,賣家各有各的價值,我是以一個自住的觀點來看房子,買房子,功課一定要做,多詢問仲介關於物件的資訊,"審慎瞭解"屋況報告書的內容,屋主的現況(問的到多少算多少),就買房子的立場而言,仲介的話,要信多少,哪些可以信,這完全又跟你"辨人識人"的社會經驗有點關係

總而言之就是一句話
本來就沒有只靠一個單一資訊,就可以決定一個策略(政策).一個決策者再於將所有的資訊,整合,統整出一個對自己最有利益的機率,不要輕忽這小小的數字(訊息)的功能,至少出價出的低低準沒錯,沒買到就沒緣囉,最少也保有慢慢加的空間.....別忘了,買房子的人(出錢的),比賣房子(收錢的)的更有福氣..........因為老祖先有說過
施被受更有福.....

看謄本推房價,就跟打電話問功夫一樣
趣味性質高而已,還有很多眉角在裡面
只能說是一個中低度的參考依據

"大約多少錢買的"

如果遇到不止買賣過一次房屋的
稍微有心一點點就好,謄本保證推不出來
而且還可以嚴重誤導你

"屋主貸多少錢"

重要嗎?重點是你能貸多少錢
不見得他貸多少你就能貸多少
何況同一個時期就拿現在來講
普遍是七成可是就是找的到貸八成五的銀行

隨便找個房價用七成跟八成五去推看看誤差大不大
屋主如果貸八成五跟你說七成照原po理論
已經現虧不知道多少去了

這裡面眉眉角角很多
不要好傻好天真一招半式就想闖天下
自己的老婆自己疼,如果在這個世界上,有一個人比你還疼你的老婆,那你就離麻煩不遠了。
看設定抵押的貸款的用途對於買屋的人來說!

只有兩件可以看的到

一、屋主有多少貸款

二、這間房子確實有貸款

至於貸款金額可不可以去推算屋主當初買的金額!這個很困難!

不過就像前面的大大有說過!

這是個參考依據!

只要可以拿來推算的依據都是可用的資訊!

談價錢適時的應用數據會比雙方用喊的好一點!
雪之鷹 wrote:
看到騰本上是600,你一樣用600去做測算,再去推敲出價600*0.8=480w(恕刪)


校正一下, 是600/1.2=500
表示貸500, 不是480....

超貸或頭期款有長輩資助而少貸, 一來一回就可能有好幾成的誤差。
這只是個數字, 原本也以為有用, 但真正看了幾年房子後, 才知道沒什麼用。
看同一社區的房子, 屋型及坪數大致相同, 有人權狀上只貸270萬, 有人貸近800萬。
後來想想, 也是, 人家要貸多少, 是財務狀況的考量。
只能參考, 無法做依據。


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