有關房屋增貸問題,向各位請益

我男友因為目前急需一筆資金
需要300萬左右(男友和他哥哥共同負擔)

房子在中和區,87年購入,含公設約39坪,另外還有一個車位
初估大約1500萬左右
房貸約剩410萬
房屋貸款人是男友姐姐,房屋所有權人是男友媽媽(也是繳款人,每月負擔約3萬房貸)
男友的媽媽在前幾年,因為信用卡問題(都繳最低)
所以有和銀行做債務協商,30萬的債務,由原房貸銀行協商處理

詢問過債權銀行,因為男友媽媽的信用問題,無法增貸,目前只有我男友信用良好(信用卡均無使用循環利息,每月薪資3萬8,名下有一台車子,但車子2個月前有去增貸70萬給哥哥,目前是哥哥繳款),哥哥和媽媽都是信用破產,請益各位:
1. 如果將房屋過戶給我男友,到底要用贈與還是買賣方式? 才比較不用繳到太多稅金
2. 如果順利過戶給我男友,400萬房貸也是給我男友揹嗎?還是說房貸不用移轉?
3. 如果房貸讓我男友揹,加上300萬增貸一共是700萬,銀行會肯借嗎? 試算過每月大約也要還4萬多,但就已經超過每月所得(雖然這筆借款和房貸是3人共同負擔)
4. 又或者有無更好方法,可以增貸300萬??
2014-08-19 17:38
我不是這方面的專家, 只是有些想法~

1. 房子不管是贈與或是買賣, 都要先償清貸款才可以過戶, 因此, 我認為用買賣可能比較方便, 否則就要變出錢來把貸款還了。買賣的話, 通常是讓買方的貸款直接撥去還賣方的貸款
2. 不清楚車子增貸是用那種方式增貸, 一般是信用貸, 這樣的話, 絕對會影響房子的貸款, 非常可能貸不出來, 因此, 最好是找銀行貸款先估一下你男友能夠貸款的能力
3. 家裡這麼多人信用破產, 可見理財的基本能力缺乏, 其實這樣狀況, 最好就是直接把房子賣了, 否則, 怕到時候連房子都保不住!房子賣掉, 拿走需要用的錢,還剩一筆錢可當頭款買屋, 這樣就清楚多了!
依我多年借款的經驗跟你說,你男朋友很難向銀行再借到錢,即使車貸是哥哥在繳,對銀行而言,這筆帳就是在你男朋友頭上,
他媽媽的房子不需要過戶到你男朋友名下,一樣可以用你男朋友為借款人來借款,
你男友是債務人,擔保品是他媽媽的房子,沒有不可以

一般而言,想增加房屋貸款最好的方法是原銀增貸,其次是轉貸,
二胎現在幾乎沒有銀行受理,只有民間借款才有二胎,利率不比信貸低

因為銀行不喜歡當第二順位債權人,法拍難拿到錢

但是原行增貸通常比較難拿到高額的貸款,要看銀行,有些銀行會以目前市值重新鑑價,但有些銀行不願意,他們會參考當時你們入手的價格,

原行增貸的話,如果本來借款人是你男友的媽媽,就要連新帶舊整筆轉到你男友名下,銀行可能不會讓你們分兩筆借款人
也就是你男友要揹700萬房貸+70萬車貸, 以你男朋友的收入,應該核不下來

轉貸也是一樣,必需連原本400萬一併轉出,一樣是男友要揹700萬房貸+70萬車貸

基本上你男友友揹那70萬的車貸,他的負債比就幾乎是滿水位了,

房貸跟車貸信貸不同,銀行看的是收支比,不是總借款金額多少,
房貸100萬,一個月只要繳5000,但車貸信貸100萬,一個月要繳兩萬多

你男朋友一個月收3萬8,車貸就要付近一萬六、七,銀行最頂不會讓你的負債超過一半收入,那你男朋友只剩下2、3千的月還款能力,你說銀行還會借錢給他嗎?

簡單的說:換一個人頭比較快,看看還有沒有其它兄弟姐妹吧
不愛惜自己的信用就是如此,特別是不要借人頭給別人借錢,我們自己就有慘痛的教訓。
1 贈與稅每年會有一定的免稅額

可以用三等親買賣 稅 可能要請教代書了

2如果成功一般來說所有權人就是債務人(妳男友)其他就連貸保證人

3銀行多問幾家每間不一樣

銀行會自己鑑價房屋的價值(不會用市價的)額度就是銀行鑑價出來的7-8成 (扣增值稅)

然後要看妳男友的條件(還款能力)聯徵

4民間二胎歡迎私訊

doreen945 wrote:
依我多年借款的經驗跟...(恕刪)


看起來是很難救的了, 如果是急用那就更難...
唯一一條路, 就是直接賣掉套現, 或找個人頭買賣貸款轉現金,再用寬限期撐一下...XD
但以妳們家的狀來看, 被法拍的風險極高, 除非這300萬急用是拿來做槓桿放手一搏...@@
另可否請教房子的地點在哪??

wangkome wrote:

我男友因為目前急需一筆資金
需要300萬左右(男友和他哥哥共同負擔)

...(恕刪)



房貸的事我不清楚,

只是他哥哥都信用破產了,

妳男友還要跟哥哥一同投資300萬!?
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