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[請問]兒子可以貸款向老爸買房子嗎?有什麼稅務上的問題?

請問站上瞭解房屋買賣的網兄們一個問題:

我家老爸最近想投資一間新房,
但交易中需要的部分現金沒著落,
原本是說好要將現在的房子賣掉,我自己去貸款買一間新房子
但後來想想老家實在條件也不錯(佔地頗大的透天舊厝),
賣掉換公寓實在有些可惜,
老爸便和我商量由我向老爸買下我們家,
我貸款出來的錢就給他拿去買投資的新房,
當然啦...頭期款的部分就免了

不過據一位代書朋友向老爸表示
這樣會有牽涉到類似贈與的情形
需繳交贈與稅...

實在不太懂為什麼我貸款向老爸買房子會有贈與的問題
可否請站上大大解惑

poyo wrote:
請問站上瞭解房屋買賣...(恕刪)

您這種買賣很不正常...
有藉由買賣行為,規避您老爸贈與您房屋的嫌疑,好逃避贈與稅...

當然, 以上是常理推斷, 沒有說您一定是如此!
http://www.zhe-feng.com.tw/
依遺產及贈與稅法第三條規定
[凡經常居住於中華民國境內之中華民國國民.就在其中華民國境內或境外之財產為贈與者.應依本法規定.課徵贈與稅......以下略...]另依同法第5條規定.可歸納以下幾項與一般人較有關聯知識同贈與行為
我幫你稍微翻了一下有灰塵的書
你應該是屬於其中一條[配偶及三親等以內親屬間財產之買賣]
但是.....如果能夠提出支付價款之確實證明者.不在此限
否則.....仍將是同贈與而課稅
建議你可以這樣做來加以證明
1.買方應已具備購買能力為宜
2.買賣契約(私約)應至法院公證.使之具有公信力
3.付款方式以買方開立本人支票.抬頭為賣方名義.透過銀行交換方式給付
4.另一種較有力的付款方式為自買方銀行帳戶內提款.再匯入賣方帳戶中.並且保留單據
其他就是你跟代書間的良好溝通囉~
希望我的解說跟建議你能理解
感謝兩位大大的說明

原來親屬間的財產買賣就會被當成是贈與行為阿!
stephanie0311大大您說的購買能力和證明
應該是要以現金為主吧!
所以像我是想以貸款的方式先向銀行借錢付給老爸
應該是不可行的囉!?
poyo wrote:
請問站上瞭解房屋買賣...(恕刪)



真巧,跟我家的情況很類似
我家是我跟我老婆她媽貸款買房子
我們使用的方法
1.借據,合約是一定要的,而且雙方都要簽名,還要有保證人,當然我的保證人是我老婆....
2.去銀行辦理一個約定轉帳帳戶,每個月一定都要透過這個約定帳戶匯錢過去(ATM),ATM那邊一定都有轉帳紀錄,所以不用擔心沒有證據。

我本來是保留ATM的轉帳收據來當證明的,但是收集了幾個月之後發現,ATM的收據頂多只能撐半年,超過半年後幾乎就變成白紙了.....因為那是熱感應印刷.....非一般油墨,所以別肖想用ATM的收據了。

我目前已經還2年了,還沒有遇到什麼問題,我們有問過在銀行工作很多年的朋友,他也說這樣的做法是可行的

給你參考參考囉~
其實也可以用你們家原本的舊房子去貸款
貸款辦出來之後,再由你爸爸用贈與方式贈與現金給你
目前的贈與稅免稅額是111萬,你再用這筆資金當頭款去購買新房子
如果111萬太少,也可以由你爸爸先贈與一部分資金給你媽媽(夫妻間贈與免稅)
再由你爸爸及媽媽每人各贈與111萬給你,你就有222萬資金可以購屋
這樣做暨有資金購屋,又不會牽涉二等親財產買賣有贈與稅的問題

當然如果你要用你的名義購買你爸爸的房子也可以
只要向國稅局提出價金支付證明,證明是你用自己的資金向你爸爸購買
國稅局審核無誤後一樣是免贈與稅
為何不拿老家去抵押貸款
這樣不就得了
感謝各位大大提供意見
有些不清楚的地方再請問一下...

piccololin wrote:
1.借據,合約是一定要的,而且雙方都要簽名,還要有保證人,當然我的保證人是我老婆....
2.去銀行辦理一個約定轉帳帳戶,每個月一定都要透過這個約定帳戶匯錢過去(ATM),ATM那邊一定都有轉帳紀錄,所以不用擔心沒有證據。

piccololin兄,您在銀行辦理的約定轉帳戶
是直接轉給您的岳母
還是先跟銀行貸款給您岳母,再轉帳給銀行呢?
如果是前者我就不適用...因為想要先貸出一筆錢給老爸

henry1688 wrote:
當然如果你要用你的名義購買你爸爸的房子也可以
只要向國稅局提出價金支付證明,證明是你用自己的資金向你爸爸購買
國稅局審核無誤後一樣是免贈與稅

henry1688兄,
如果我是用貸款的方式購買
也有辦法提出支付證明嗎?
也就是說...我向銀行貸了錢,把錢匯入老爸戶頭,然後我每月有繳房貸
這樣可以嗎?

hsnu500 wrote:
為何不拿老家去抵押貸款
這樣不就得了

hsnu500兄,
直接拿老家去抵押貸款的利息是不是會比較高
因為我如果現在購屋算是首購,又是公教人員
利息是不是有差呢?


非常感謝大家的協助解答

piccololin wrote:
如果我是用貸款的方式購買
也有辦法提出支付證明嗎?


如果你要向你老爸購買不動產,就屬於二親等財產買賣,需提出價金支付證明
假設你向你老爸購買的不動產總價是500萬,你有自備款100萬,尾款要貸400萬
這時你的100萬自備款可用現金匯款或銀行轉帳到你老爸的銀行帳戶
因為國稅局就是要看你的價金支付流程,所以匯款單一定要保留,屆時要附給國稅局
至於尾款400萬部分,因為你是向銀行貸款,所以請銀行將尾款直接匯到你老爸的帳戶裏
並請銀行將匯款單及貸款的借據影本給你,因為這部份也是要給國稅局當價金的支付證明



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