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請教消費者買預售屋交屋後的公共基金

各位好,不知各位有沒有這種經驗?那就是委託建商興建房屋〈建商自己的土地,拿出來蓋農村集社,因此建商其實應該算起造人〉,但因為集村農舍需將農地過戶給至少20位農民後,再委託建商辦理建照、興建、取得使用執照、交屋。

目前的公寓大廈管理條例中明確規定,起照人應於申請使用執照時,依一定比例繳交公共基金到主管機關專戶,交屋後由管理委員會領出運用於社區,現在已經交屋一年半了,建商居然以起造人是各住戶為由,當時繳交之公共基金為建商代墊,因此要求各起造人須退還當時建商所繳交之公共基金。

事實上買集村農舍就跟一般人買預售屋一樣,都是由建商處理一切事務,購買者只負責交錢、驗屋、交屋、入住,哪知買預售屋還必須當起造人,當了起造人,還要煩惱當時繳交那麼多錢買房子後,還要將公共基金退給建商?

不知各位如果是買農村集社的朋友,目前管委會是否有領到公共基金,且作為社區專用?謝謝。

其實買預售屋所繳交的屋款,有一小部分就是未來管委會領的到的公共管理基金,只是法規定的很死,這筆錢須由起造人繳交,建商就在玩這種文字遊戲。當然管委會已經向縣政府領取公共基金並存入專戶內了,只是建商不知情,一直想取回這筆錢。



第 18 條 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造
價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時
,應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明
;於公寓大廈
成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部
分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備
,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用
應依區分所有權人會議之決議為之。
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請問買預售屋是建商要從總價來提撥部份錢當管理基金(建商出錢)?
還是買方除了總價外還要另外再付管理基金?
現在快交屋了,建商說他先代墊,叫住戶付給他,這樣合理嗎?
謝謝各位
brabus3856 wrote:
請問買預售屋是建商要...(恕刪)


不合哩,法規清清楚楚寫出,公共基金是包含在房價內。

這麼說,從法規上來看,這筆公共基金,其實是住戶在買房子時,總價就包含這筆費用,建商在申請使用執照時,主管機關就會根據房屋價值(非市價,而是公告價格)來徵收公共基金,並提撥到台銀專戶內。

等到房子交屋,並向主管機關申請成立管委會,以及管委會專用專戶後,主委就可去縣市政府申請該專戶的費用(含利息),然後再存到管委會專戶內。

這裡有個迷思,就是建商如自己有辦法成立管委會,並自設主委,這筆錢有可能被建商取走,如果管委會的成立,是住戶自動自發的行為,這筆錢就會回到住戶的公共基金專戶內。

不過既然是錢,就可能會有弊端出現,如真要用在管委會內,務必在成立管委會之前,就要有一個住戶組織出來,一取得使用執照,就可以依據法規去向主管機關申請法人身分,那就可以將錢存入專戶內了。

當時我在申請這筆經費時,建商一直認為該筆錢是他付出的,建商想拿回去,我問過主管機關,要申請這筆錢,一定要用管委會的名義申請,所以我聯絡一半以上的住戶,趕緊申請管委會,並向主管機關立案,刻大小章,申請統編,到銀行開立管委會專戶,最後就去主管機關領證明,再去台銀領支票,最後存進管委會專戶內,這樣就完成了。
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大大我遇到狀況和您一樣
建商一直想拿回去
還說是照法規做><
非常謝謝您分享寶貴的經驗



luzibin wrote:
不合哩,法規清清楚楚...(恕刪)

brabus3856 wrote:
大大我遇到狀況和您一...(恕刪)


法規就是這樣
第 18 條 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造
價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時
,應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈
成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部
分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備
,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用
應依區分所有權人會議之決議為之。

這筆錢是起造人支付的,您可看看建築執照與使用執照的起造人是誰?就由他支付吧。






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luzibin wrote:
各位好,不知各位有沒...(恕刪)


我今天才剛交屋(^^)
剛好有聽客服小姐說明這個部分
我說說我的CASE:

1. 根據公寓大廈啥的管理條例,建商的確提撥了一筆管理基金給住戶的管委會使用,換算每戶大約四萬,是建商出的。
2. 交屋前我們每戶也預繳了一小筆管理基金,是跟代書費、外管費、契稅那些一起收的


所以二樓的疑惑有可能是因為建商先墊了2? 那的確是住戶出的。如果是1就該是建商出的。

另外版主的案例我蠻好奇的是,集合農村適用此條例嗎?因為我問客服小姐若是透天社區呢?她說大樓才適用,若是透天社區由住戶自行成立管委會,他們公司是不必出1的。

就算集合農村適用此條例,我也不覺得版主的建商是在玩文字遊戲,因為起造人的確不是建商,這時候建商的角色比較像統包吧?跟我們買預售屋,買賣合約書上土地所有人、起造人啥的,都是建商。狀況是不同的。
買預售屋時,錢照期限陸續付出去了,可是一直到過戶前,手上只有合約書,沒有任何產權。

簡單講就是有地的人,房子還沒蓋好就先預售,然後起造房屋,找挖地工、鋼筋工、泥水工、水電工...(對不起這些專有名詞不正確,看得懂就好)。建商同時是起造人,也是統包,而起造人的角色需支付管理基金。
起造人是誰,管理基金就誰出,這個沒有問題。

若是土地在名下,大家約好一起蓋房子,委託建設公司來做工程,建設公司只負責建物,土地又不是他的...當然是起造人該出這筆錢,你總不會去找統包工說是你蓋的房子所以你算是建商

如果照版主所說,土地是建商的,建案由建商規劃,跟買一般預售屋沒有兩樣,
建商卻先把土地分割後過戶,起造人寫業主...那只能說這個建商很聰明(狡詐?),
把這個應繳的部分轉嫁給業主了,那起造人就認了吧,這不是玩文字遊戲,這是法律!


另外我也不認為法律條文"很死",法律本來就不能有可以各自解釋的空間,否則還不天下大亂。
你說他很死,那是因為你想試著用自己的利益角度去做第二種解釋,卻發現辦不到。而這條例保護了大多數購買新建屋的人。

只能說,不懂的屋主 被懂這條例的建商,佔了便宜。
(其實我還是存疑,先把土地過戶讓屋主成為起造人,難道不會有其他風險?建商應該不會只為了規避這條小錢去做這件事。如果農村集社的法律步驟就是先過戶土地,那...起造人是誰就該繳這筆錢,沒有什麼建商"應該"算起造人這種說詞。畢竟先過戶土地就有相對應的保障...)
小弟上個月交屋了
最近申訴消保會
調解的律師竟然說社區型的透天不是公寓大廈
每棟建築物沒有區分所有權
真是搞笑
那建設處為什麼又收取公寓大廈管理基金?
還叫我自己去找判例
不知有判例是起造人應該要付的嗎?
luzibin wrote:
法規就是這樣第 18...(恕刪)

brabus3856 wrote:
小弟上個月交屋了最近...(恕刪)


其實您可以去問主管機關的建管處(如縣市政府的建管單位),只要核發使用執照,不管公寓大廈透天..,都要繳交管理基金的,等管委會成立,主委依據當時向縣市政府申請的管委會核備證明(有法人權力),管委會名義的銀行存摺,以及向國稅局申請的統編與免稅證明等等,就可向建管單位領取台銀支票,屆時可存入管委會的帳戶內。

我家是透天社區,上述的流程是我親自去辦的,後來建商從合約上找不到該基金該由誰支付的條款,只好讓我存入管委會帳戶內,到現在本社區都還沒動用,孳息剛好可支付每兩個月的公電與公水。

您有任何疑慮,可向房屋座落所在的主管機關詢問,依我向承辦人員詢問結果,該筆錢是屬於管委會的錢,等管委會領到後,看是留著管委會使用,還是由建商或起造人領回,那就是後續私下的行為了。

基本上為了要領使用執照,而向主管機關繳納的管理基金,須等管委會正式成立後,才能去領出來。
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您好
小弟已經向縣府建設處詢問過
只要一照三戶以上就屬於公寓大廈
但是建商只要有繳納 他們是不會去管真正是誰要出這筆錢

管理基金這筆錢會交由管委會去提領沒錯
不過建商之前已經跟我們要過了,為了趕快交屋
我也是先給再要
目前就是找不到基金要建商出的法條
因為公寓大廈管理條例第18條只說建商要提列
沒說建商不能代墊再向住戶收取費用
一整個無言
所以想問問有沒有類似這種的判例可以參考呢?
還是謝謝您熱心的回復
也恭喜您新居落成 順利解決各種問題
luzibin wrote:
其實您可以去問主管機...(恕刪)

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