請問:
1.建商現在提出[都市更新事業計畫案]同意書要大家簽,
裡面條件看不太懂,而且有一條寫:簽立本意願同意書同時簽立[都更概要同意書]及[都更事業同意書],
[問題1] : 我根本沒看到後面兩種同意書的紙本(更何況是內容都不知道),簽了第1份就要我一定同意簽第2 .3 份??
2.分屋:本同意書第2條寫[分屋]:依權利變換相關規定計算分配房屋與車位,雙方接受都市更新委員會審定之分配結果,下列分配面積已含容積移轉面積,容積由建商購買.協議合建分配條件如下:
(1)商業區每坪土地乘以3.8倍分得新建3-12樓住家之產權登記面積(含陽台及公設),以公開鑑價機制計算分得總價值,再依照分得總價值挑選樓層戶別,鄰接基地之8米計畫道路空地,分得登記產權面積為原土地面積2倍.
[問題2] : 以上條文是指商業區土地,那如果是住宅區土地怎分?
[問題3] : 鄰接基地之8米計畫道路空地,分得登記產權面積為原土地面積2倍,
這句話不懂???
(2)協議合建分配與權利變換分配結果,可擇優選擇.
(3)停車位:分得新建物面積與總建面積之比例,計算分得與地下室車位之總價值,再以此價選汽車停車位,新屋戶戶一機車停車位(算入公設面積).
[問題4] : 停車位分配可否舉例?
(4)房地車位分配價值增減10%內以鑑單價找補,超過以市價單價之95%找補,分配房屋與車位重複者抽籤決定(全體地主).
[問題5] : 所謂找補是啥意思?可否舉例?
[問題6] : 分配房屋與車位重複者的意思是a b戶都要1號停車位,所以抽籤決定?怎會有重複情況?
問題很多,麻煩高手幫忙解惑解惑,謝謝
個人積分：12分
文章編號：22124849
1.建商現在提出[都市更新事業計畫案]同意書要大家簽,
裡面條件看不太懂,而且有一條寫:簽立本意願同意書同時簽立[都更概要同意書]及[都更事業同意書],
[問題1] : 我根本沒看到後面兩種同意書的紙本(更何況是內容都不知道),簽了第1份就要我一定同意簽第2 .3 份??
[都更概要同意書]及[都更事業同意書]是制式的,都更處網站都有,你自己可以去找,既然你都簽了同意合建了,這2樣東西是辦程序的申請書,簽立自然是正常的....前提在你是否同意合建協議
2.分屋:本同意書第2條寫[分屋]:依權利變換相關規定計算分配房屋與車位,雙方接受都市更新委員會審定之分配結果,下列分配面積已含容積移轉面積,容積由建商購買.協議合建分配條件如下:
(1)商業區每坪土地乘以3.8倍分得新建3-12樓住家之產權登記面積(含陽台及公設),以公開鑑價機制計算分得總價值,再依照分得總價值挑選樓層戶別,鄰接基地之8米計畫道路空地,分得登記產權面積為原土地面積2倍.
[問題2] : 以上條文是指商業區土地,那如果是住宅區土地怎分?
可能你的土地的使用分區是商業區...不是你家現在是公寓,土地使用分區就是住宅
[問題3] : 鄰接基地之8米計畫道路空地,分得登記產權面積為原土地面積2倍,
就是你的土地屬商業區的部份 假設土地持分有10坪==>分回新建後 38坪房屋
若你有持有 臨8米計劃道路的那塊空地 假設有2坪==>分回新建後 4坪房屋
合建42坪房屋 **整案平均單價(權變計劃)(假設50萬好了) = 2100萬
找補...假設你選的那棟房子設計是50坪
也就是均價在50萬時...可能4樓每坪才40萬(總價2000萬) 但12樓可能50萬 (2500萬)
如果你選4樓可退回100萬 12樓...你要付400萬
找補規定你下頭有問
這句話不懂???
(2)協議合建分配與權利變換分配結果,可擇優選擇.
政府會核定一個權利變換值,這與協議合建的結果一定會不同...可以擇優選擇對你比較好
有可能如上說的 按建商合建條件你分價值2100萬 但政府最後核准的權變計劃...有可能是2000,也可能2800
到時你可擇優適用
(3)停車位:分得新建物面積與總建面積之比例,計算分得與地下室車位之總價值,再以此價選汽車停車位,新屋戶戶一機車停車位(算入公設面積).
[問題4] : 停車位分配可否舉例?
與前者類似意思 整案假設100個車位..總共有3000坪 你分到42坪/3000坪 = 1.4% *100 =1.4個車位
那整合汽車位平均價格是200萬(因車位有樓層及大小車位,位置之分...每個價格也不同)
所以你就按定價選1.4*200 =280萬價值的車位...要選1個或2個就隨你便
(4)房地車位分配價值增減10%內以鑑單價找補,超過以市價單價之95%找補,分配房屋與車位重複者抽籤決定(全體地主).
[問題5] : 所謂找補是啥意思?可否舉例? 前面講過了....但更正是假設剛才的例子
你可選2100萬,你選了2500萬的那戶... 差額400萬 在210萬部份按鑑價單價...210~400萬的部份是建商訂出的市價95折,大概就是這個意思
[問題6] : 分配房屋與車位重複者的意思是a b戶都要1號停車位,所以抽籤決定?怎會有重複情況?
地主不止你一個人,房屋車位ok時開放給大家選
有可能發生英雄所見略同的情形...這時就抽籤決定最公平....如果能協商當然是最好
問題很多,麻煩高手幫忙解惑解惑,謝謝
虎斑貓
個人積分：17分
文章編號：22126669
1.建商現在提出[都市更新事業計畫案]同意書要大家簽,
裡面條件看不太懂,而且有一條寫:簽立本意願同意書同時簽立[都更概要同意書]及[都更事業同意書],
[問題1] : 我根本沒看到後面兩種同意書的紙本(更何況是內容都不知道),簽了第1份就要我一定同意簽第2 .3 份??
一般而言，都市更新過程會簽訂兩階段同意書，一是事業概要同意書，二是事業計劃同意書，以本案而言是直接簽訂第二階段同意書，應特別注意的是簽訂都市更新事業同意書，等於同意後階段的權利變換審議結果；簽訂的過程要特別謹慎。另外依照都市更新條例的規定，簽訂同意書的地主，在更新事業計畫核定公告期滿前，仍可以撤回意思表示，但是如果公告期滿後，除非有民法上詐欺脅迫等事由，否則就不再任意撤回同意書。
2.分屋:本同意書第2條寫[分屋]:依權利變換相關規定計算分配房屋與車位,雙方接受都市更新委員會審定之分配結果,下列分配面積已含容積移轉面積,容積由建商購買.協議合建分配條件如下:
(1)商業區每坪土地乘以3.8倍分得新建3-12樓住家之產權登記面積(含陽台及公設),以公開鑑價機制計算分得總價值,再依照分得總價值挑選樓層戶別,鄰接基地之8米計畫道路空地,分得登記產權面積為原土地面積2倍.
[問題2] : 以上條文是指商業區土地,那如果是住宅區土地怎分?
[問題3] : 鄰接基地之8米計畫道路空地,分得登記產權面積為原土地面積2倍,
這句話不懂???
這個要特別注意，這段話寫的是"分配結果"(分配的位置)根據權利變換審議結果，但是可以分配的建物坪數，卻是依據上述第(1)點的方式依土地坪數乘以3.8，但是後面又寫依照鑑價結果挑選戶別，到底是依面積煥坪數，還是依價值換坪數，感覺沒有說清楚。
(2)協議合建分配與權利變換分配結果,可擇優選擇.--->合理
(3)停車位:分得新建物面積與總建面積之比例,計算分得與地下室車位之總價值,再以此價選汽車停車位,新屋戶戶一機車停車位(算入公設面積).-->合理
[問題4] : 停車位分配可否舉例?
(4)房地車位分配價值增減10%內以鑑單價找補,超過以市價單價之95%找補,分配房屋與車位重複者抽籤決定(全體地主).
[問題5] : 所謂找補是啥意思?可否舉例?
[問題6] : 分配房屋與車位重複者的意思是a b戶都要1號停車位,所以抽籤決定?怎會有重複情況?
問題很多,麻煩高手幫忙解惑解惑,謝謝
個人積分：1054分
文章編號：22127700
1.
gs1479 wrote:
商業區每坪土地乘以3.8倍分得新建3-12樓住家之產權登記面積(含陽台及公設),
令人奇怪的事是,為何值錢的1-2樓不是分給地主?(除非都當成公設門廳)
就價值而言,地主鐵定吃大虧!!
舉例:平均每戶分回30坪,估價師鑑價1F:100萬/坪,2F:80萬/坪,3F:60萬/坪.....
換句話說1F地主價值3000萬,如果他選3F,那建商就得給他50坪.而非30平而已!!
所以,建商幾乎都先滿足一F地主,以免換回樓上面積失血更多!!
每個都更案最難喬的就是一樓店面,結果都更完,1-2樓都給建商,哪有這麼好康!!
最最最重要一點,千萬不要以3.8倍數綁死!!!
或是分回"固定"坪數綁死
這是我覺得重要的爭議點,要是以後有容積獎勵增加,地主鐵定當冤大頭!!
或是建商得到更多容積獎勵,地主都沒得分!!!
最好以都更獎勵後"總銷售地坪面積"比例去分,如地主6:建商4...
這個糾紛層出不窮,有名的忠孝東路五段跟松山路口都更案,其中問題之一就是這個!!
2.陽台跟公設,是否有詳細數據?建物樓層棟數,是否有初步設計圖??
因為魔鬼就藏在細節中!
3.
gs1479 wrote:
下列分配面積已含容積移轉面積
這部分更要建商另列數據,因為直接攸關以後土地價值(被稀釋掉),通常都更中的容積移轉面積部分,地主可分回20-40%
4.因為少了一些基本數據,如土地座落,用地區分....
感覺這個建商有點黑心,建議內部團結,找個顧問公司當顧問,至於顧問費,約當以後由得標的建商出就可以了
心一動念,便已千年
個人積分：6分
文章編號：22131494
個人積分：19分
文章編號：29467425
pS 基本上在這個階段可以有N個建設公司來找你簽 你也可以通通簽給他們 概要同意書的原先認定的最多10間 (1/10*10=1)已經被內政部自己推翻了 ，不管你簽哪一份基本上你都應該在同意書上面加註 廢止日期的文字 ，最近好像市政府會自己幫你加了，避免人為疏失你可以自己先加註 一般為一年
[都更事業同意書](很懶得打字)自己去網路查 都市更新條例第22條
原則上你總共要簽四份文件會在你都更過程中慢慢出現 ，分別是 都更概要同意書，事業計畫同意書 權利變換及合建契約書 前兩項你可以放心簽你的房子不會消失的
，至於後面的尤其是合建契約裡面的內文你不能說你看不懂，你不僅要看懂來要一個字一個字看，學問很大的。
你的問題是簽了 就一定同意簽第2 .3 份? <當然不是> 因為更新過程中按條例中的精神都是用權利變換的精神來決定你更新後的持分，但目前絕大部分都是以協議合建的方式進行而建商的利潤就
建立在比例分配上合不合理，就又是另一門學問了 ，所以<當然不是>每一個都更的參與戶他的房子都是自己或是父執輩辛苦一輩子所得來的，當然不可以輕易的接受建商所有的要求。
因為你們現在還在第一階段，建商應該還在試水溫看看當地居民是不是有意願參與都更，分屋方式的內文原則上是根據權利變換的精神寫得沒甚麼問題
問題2 我想你們這一次劃定的地區應該全部都是商業區不然建商不會這樣寫，至於你其他的分區，台北市與新北市各有不同的容積，住一 住二 住三 等等，要看細部計畫或是上網路上查詢
問題3 因為都市更新的獎勵是針對有合法地上物的才會有獎勵，空地是素地不適用獎勵要依原容積計算不可以乘於獎勵係數
問題4 5 這個倒是很有趣的問題，也沒有甚麼對錯 ，如果的持分 分到0.8個車位 你跟建商說要一個車位 他應該不會跟你囉梭吧 前提是你有達最小分配面積的戶數，但是如果你們更新後是小套房
因為地下室每一個樓層及大小車位，建商都會有不同的開價，假設你想買地下一的大車位，價值200萬 而你的車位持分*平均單價只有160萬 已經車過200萬的10%那麼你只能改找176萬左右的車位或是
144萬的車位，176萬的車位超過的16萬 你只需要付16萬的95%就可以取得了 ； 如果你選擇144萬的車位 那麼建商也只需要退你16萬的95%
[問題6] 當然會有這個狀況，因你所有住戶都是平等的所以選擇的時候沒有先後順序，就會發生重複的狀況阿
