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台南市近期指標性大樓開價所傳達的訊息

最近許多版友對府都富立麗莊的新大樓開價討論熱烈
當然覺得開價過高令人咋舌的佔大多數
不過如果確實有考慮在這幾年購置此類大樓產品的人
或許真的要思考一下背後的訊息和意義
一昧覺得建商太黑心開價太過分而去deny
也許不全然是很正面的
竊以為從當今的開價可以略窺一些"現實狀況" 
而非我們想像中裡所應然的狀況
純粹討論 若見解不同請別介意

一、台南市一線建商指標性大樓牌價正式跨越20萬/坪:
席悅雖然開價超過20萬,但成交價仍未達,雖然在大多數台南人心中已經很貴
不過預售成績早就超過六成 即使經過金融海嘯的衝擊
要期待它降價幾乎是不太可能了 
由此可見ALL IN ONE和常瀞的成交價幾乎確定會在每坪20萬以上
和股票的道理雷同的是 20萬整數關卡不容易站上
但一旦站上去 也會守很久
如果未來你的目標是這些一線建商的指標性大樓 這將是你必須付出的代價

二、目前台南市一線建商的財務狀況尚稱健全:
其實從去年年中就可以觀察到推案量減少 以及往高價大坪數建案偏移的現象
我想經過以前房市泡沫化的經驗 這次他們的應對相對保守
如果連土地購置和興建時原物料成本剛好都在高檔的富立席悅都面不改色
那麼期待後來的建案因景氣等因素降價以對,未免一廂情願

三、台南高雄等南部地區的房市泡沫化風險的確小於北部地區:
前幾年漲幅沒有北部高,如果現在跌幅又比人家大
那就不對了,表示這裡的房地產根本沒有價值(你會買漲得溫吞跌得飛快的股票嗎?)
可喜的是現在並沒有這個現象,我們的抗跌性還算可以
目前看來南部房地產相對安全,而且外來客也會重新檢視南部房地產的價值
長遠來說對南部房地產是良性的

四、目前仍是通貨膨脹的年代:
也許新聞會說大家都勒緊褲袋,某某小吃又降價了,車子賣得有多慘等等
但是有價值的東西反而更凸顯價值
錢越來越薄,金融商品價值待重建,你會想要守住什麼?
目前來說第一個當然是現金,再來我想大多數的人如果有能力
會選擇的不外乎黃金,土地,房產這些東西
所以產生了一定的支撐力道

這僅是一些小小觀點,我絕不是鼓勵大家去追逐這些建案
要買台南市的大樓要有正確的認知,不能說看到這幾年買大稻埕平均律或世紀DC都賺
就抱著也想撈一筆的想法去買
其實會在台南市買大樓的族群是很兩極的,有一端是重視安全與隱私的富裕族群或外來客
另一端是產品競爭力普通的平價產品,有增值價值的只有這些高端的指標性大樓
但是因為進住這些大樓的常常是同一群金字塔較頂端的人
每隔大概十年他們之中有許多人就會換到更新更好的指標性大樓
而原來的好大樓品質多多少少會下降
所以你可以看到較新的平均律知安根永恆天詩等有漲
但是舊一代的東方巨人,豪門世家,崇學苑等幾乎不會再增值了
會增值的時間就是前幾年
因為後續永遠有更進化的指標性產品推出
自己在時間點上的琢磨要謹慎

另外再分享一個觀點
一般看房買房多數人注意的是什麼建設公司
其實發包下去的營造商常常是大同小異的
差別在監工品質及售後服務
不妨也看看是哪位建築師的作品,可以欣賞比較
比如施進宗建築師的何必館,愛您館,雕刻家等
張景堯建築師的平均律,白鷺灣,三希堂等
吳金福建築師的知安根,富立DC,相對論等
也許可以有不同的收穫。


很專業的精闢見解
新建案自台南的確如此
如果想買到便宜的房子
現在除了法拍就是中古屋了

http://www.wretch.cc/blog/rinostw 亞媞空間設計~認真工作‧快樂玩
看到collona大多面相的觀點,受益良多,很開心。

高價大樓,市場機制是否買單?且讓我們拭目以待!

不過,在台南市買高價大樓的投資風險很高,

現在買20 萬/P,以後會 25 萬/P?我很保留。

即使是績優股,高點再去追,很容易成為最後一隻白老鼠。

collona大提的幾個例子(東方巨人,豪門世家...etc),就是最好的證明。

一代新人換舊人,
誰能保證大稻埕平均律知安根的房價能守住多久?(知安根的成交價已至11~12 萬/P)


基本上,我認為台南市的房屋價格支撐很脆弱。(所以易跌難漲)


結論:台南市的房子自住為宜(特別是大樓),賺錢要靠運氣。投資還是往北部看吧!

能請樓主介紹 幾個平價的建商嗎

實在買不起富立 府都這樣建商的商品

窮人也是想要好建商好房子 總不能我買不起

建商還是往高價建築建下去 管你窮人喝西北風

市場機制!? 只有有錢人永遠玩得起吧.....

請樓主推薦一下吧~~~不限大樓或透天建商~
自我感覺良好是阻礙國家的進步~~不是愛國的表現~~
買高價大樓,有風險
買低價大樓,就沒風險嗎?

房子本就會折舊
不考慮景氣下,長期來看,透天比較不會折舊,是因為地的關係,大樓的成本大都在建物,折舊一定比透天高,這是大家都知道的....


在台南,中低價的大樓風險才高..為什麼?自己去看看那些蓋好好幾年的中低價為什麼一直還賣不完..二手市埸的案件也一大堆..品質不好,,,,.再加上,加一些錢就可以買透天....中低價大樓,在台南,風險最高...
就我20年前看到的房地產資訊,
那時後台南蓋最高品質的房子是國泰建設,
也是天價,現在呢? 那些房子透天被改建改裝,大樓變國民住宅
10幾年前的鄉X建設,專蓋高級建案給有錢人買,蓋的大樓都都比一般的貴很多,
那時提到鄉X直覺就是有錢人在買的房子,最後這建設公司居然倒了..
此一時彼一時,誰也不知道以後會變成怎樣

因為受限台南的發展潛力,所以台南的高價房子變成中古屋後,
通常都易跌難漲,尤其是屋齡越舊的越慘,
超過20年這麼舊的房子,不會管你當初是誰蓋的當初買多少錢,
只剩地皮錢,結構體已值不了錢,
反正要小心啦,

這跟投資股票一樣,在熱潮中,對於心儀的標地物總是美夢連連,完美無缺..
話說回來,真正有錢的人,他們對於爾後會不會有跌價損失,其實不會很在意的,
這也就是那幾個案賣的還不錯的原因.


建議小風兄,

若是買中古屋,多和同社區的住戶或管理員/保全聊一聊,會有很多意想不到的收穫。

另外,從大樓的外觀,公共區域的維護與管理,多少可見端倪。

不妨與仲介或管理員建立關係,台南市仍不斷有CP值高的物件釋出,
(ex/ 東方巨人即使在前兩年景氣好時,成交單價仍不高
相對論投資客多,實際2手屋的成交單價也拉不高,(當初的進價即11~12/P 左右)
更不用說更早的富立DC,中古屋的成交單價更低...etc)

放膽多找找多看看,不管當初預售/新成屋時的牌價是多少,
經過幾年,中古屋都差不多。

在台南市,大樓建案能抗跌上漲的,真的是少數。而且,此一時彼一時,讓我們多加觀察吧!

祝福您買到您心中的理想住宅。

PS. 相對論有些投資客是外地人也就算了,
還有些是台南在地人,真令我猜不透啊!
SW168 wrote:
建議小風兄,若是買中...(恕刪)


感謝你的建議....小弟記下嚕~~

就如樓主說的 如果目標是這些一線建商大樓 高價位難免(品質 高貴) 而且越蓋越高價 高的嚇人

但是當原物料下跌時 售價沒有下跌 交通.環境 不理想 這就造成個人對其開價有非常不好的觀感和印象

~~~ 還是慢慢尋找子己可以負擔的住宅吧~~

至於某些大樓或透天 或許有一天中大樂透才能買來玩玩吧.....

大家補充補充吧.....

自我感覺良好是阻礙國家的進步~~不是愛國的表現~~

collona wrote:
比如施進宗建築師的何必館,愛您館,雕刻家等
張景堯建築師的平均律,白鷺灣,三希堂等
吳金福建築師的知安根,富立DC,相對論等
也許可以有不同的收穫。


目前興建中的麗莊松下館
好像也是出自吳金福建築師之手

等到年底竣工後
應可以從其施工水準評斷 常瀞 是否有當南市之最的資格
雖然常瀞價格貴一倍......

淺水源 wrote:
目前興建中的麗莊松下館
好像也是出自吳金福建築師之手

等到年底竣工後
應可以從其施工水準評斷 常瀞 是否有當南市之最的資格
雖然常瀞價格貴一倍......


常瀞應該是由施進宗建築師所操刀的喔~
不過吳金福建築師和施進宗建築師的作品,基本上都應該有一定水準吧
2006年有一個府城建築獎,得獎的幾位建築師,口碑都相當不錯呢~

其實大家還可以到台南市政府都市發展處的網頁,看相關的都市設計審議會議記錄,可以知道建案的相關資訊
常瀞這個案子去年10月就已經送審了,點這裡看會議記錄
閒暇之餘看一下這些會議記錄,就可以知道建商即將推哪些案子囉~

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