房價指數 大台北降、高雄漲幅大
2014-10-04 20:49
〔記者林耀文／高雄報導〕雖然巢運喚起許多民眾對高房價的關心度，但依據調查統計，2014年第二季台灣房價指數為138，相較2013年第四季房價指數的136，呈現微幅上揚的趨勢。若與去年同期台灣房價指數比較，則呈現成長之趨勢約5%。
細部觀察各都會區房價指數變動，台北市與新北市等大台北都會區的房價指數呈現下降的趨勢，尤其以台北市的跌幅最大，為3.05%；而桃園縣與新竹縣市等新興都會區則是持平趨勢；台中都會區亦呈現下降的趨勢，反觀南部都會區的台南市與高雄市，則相對抗跌，其中高雄市的漲幅較大，拉動整體台灣房價指數微幅上升。
台北市與新北市等大台北都會區的房價指數呈現下降的趨勢，而南部都會區台南市與高雄市的漲幅則較大。（記者林耀文攝）
進一步觀察本季每坪成交均價的變動，除了大台北都會區成交均價呈現小幅下修的情況之外，降幅分別為3.09%以及0.62%，桃園縣與新竹縣市、台中市呈現微幅上升的趨勢，漲幅為1.57%~2.1%；南部都會區台南市與高雄市的漲幅則較大，分別為 6.92%以及14.67%。以房價水準而言，台北市每坪成交均價依然為全國之冠，約為 53.89萬元，而台南市為七個都會區的最低，約為11.75萬元。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，2014年第二季台灣房屋市場，根據內政部的移轉棟數資料，成長幅度不大，且仍處於較低水準，因此本季仍屬「價平量縮」格局。觀察本季國內外的經濟情勢，國內外景氣穩定，並無重大的經濟衝擊，而政府於今年上半年度實施抑制房價的措施，增加了房貸貸款成數，以及一人擁有複數房產的貸款管制趨嚴，而金管會規範銀行承做不動產貸款，提高了銀行資金成本，迫使銀行的房貸利率上升。連續的抑制房價政策提高了房市投資成本，亦可能是目前成交量下降以及房價持平的原因。
不少房仲業者認為，在全球經濟景氣仍屬穩定成長的情況下，未來台灣房屋市場價量變化，除了掌握在未來國內政經局勢牽動的經濟成長動能，以及國際經濟環境與景氣局勢是否能夠穩定上升之外，可預見政府與央行持續的抑制房價相關政策，將會是一個十分重要的影響因素。
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對此，交通部長葉匡時則承諾，郵輪觀光是高雄經濟發展一大來源，會要求港務公司趕工，務必提前半年到一年完工。
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台北、香港、上海、北京、新加坡，這5大亞洲城市，雖然發展歷程、人文背景不盡相同，但在這波全球熱錢流竄、投資不動產熱潮下，5大城市房價漲幅都相當驚人！究竟哪一個城市的房價最高，哪一個城市的居民房價所得比最高、負擔最沉重？而哪一個城市的房屋政策又最能照顧大眾？
隨著亞洲四小龍崛起，亞洲地區經濟成長、國民所得提高，早就締造經濟奇蹟。再加上擁有10億人口的中國，過去10年以10％高經濟成長力快速發展，更帶動周邊東協國家崛起。目前中國與日本分居全球GDP排行榜2、3名，而一般預估，中國有機會在10年內超越美國，成為全球GDP最大國。在這樣的國際趨勢下，亞洲是21世紀最耀眼的地區，應無庸置疑。
受到亞洲經濟成長的帶動，不僅國民所得成長，房價也大幅攀升。並非只有台北市感受到房價飆漲的威力，其實，亞洲主要5大城市的房價都應聲起漲。
過去5年亞洲5大城市房價大幅上漲
根據全球最大的房地產統計網站Global Proper tyGuide統計，過去5年來，亞洲5大城市平均房價漲幅為44.2％到143％。其中，以新加坡的房價為亞洲最高，平均每坪單價將近新台幣200萬元左右。而漲幅則以上海最大，高達143％。
在全球房地產歷經美國次貸風暴危機，幾乎都下跌的狀況下，為什麼亞洲城市的房地產卻能持續上揚。主要原因還是在於美國實施量化寬鬆政策、全球熱錢流竄，再加上中國崛起、富豪購買力大增，造就了亞洲不動產市場持續發燒。
上海漲幅最高，達143%
其中房價漲幅最大的是中國上海，過去5年來漲了143％。主要原因是上海的房屋，在1998年之前都只能承租政府提供的公房，直到1998年開放後，才開始提供「商品房」的出售服務。因此，各大開發商陸陸續續興建社區、高樓，上海的房價一日千里，從每坪幾千元，一路上漲到現在每坪新台幣45∼55萬元的水準，直逼台北的房價。
上海之外，中國天子腳下的首都北京，房價也不遑多讓。目前每坪房價約在新台幣40∼45萬元左右，較上海低一些，過去5年漲幅接近6成。由於房價飆漲，中國掀起一波炒房熱潮，許多近年崛起的富豪都是靠房地產致富，導致大陸過度建設，甚至發生溫州建商倒閉落跑事件。
房價漲幅居次是香港和新加坡，各漲了96.57％、64.04％，這兩個亞洲最現代化的城市，地狹人稠，房價原本就居高不下，再加上近年中國富豪崛起，大舉在海外狂買樓，導致房價持續飆漲。加上香港與新加坡是亞洲的主要金融中心，不少外商公司都會以這兩地為主要設點區域，除了住宅大漲，就連商辦大樓也大幅上揚。 兩個城市不約而同，都是在2003年左右房價開始飆漲，主要是2003年香港與中國簽訂了CEPA（CloserEconomic Partnership Arrangement，更緊密經貿關係），促進香港經濟復甦，旅遊人口大增，也吸引了中國有錢的富豪紛紛到港投資不動產。雖然香港土地面積小，不過房產都具有土地所有權，不像中國只擁有一定期限的使用權，因此吸引大批陸客投資。而此同時，鄰近的新加坡也成為中國富豪買屋的熱門據點。
現在香港最普通的一般住宅，每坪要價新台幣120∼160萬元，新加坡每坪更高達新台幣120∼200萬元。而豪宅價格更是頻創新高，香港甚至出現每坪新台幣1,000萬元的房市新紀錄。
台北市漲幅最低，每坪均價53.9萬
相較之下，台北市的房價雖然逐年上漲，讓民眾發出怒吼，但漲幅44.2％，遠不如其他4個城市。台北市的房價也是從2003年起漲，自1989年房價從高檔下滑後，台北房市走了近14年的空頭，房地產市場歷經長時間消化沉澱。直到2003年起全球經濟開始走出一大波景氣行情，因而推動台灣房地產市場的榮景。
2008年歷經國際金融風暴，台灣也深受衝擊，政府適時推出遺贈稅降低利多，刺激海外資金回流，鮭魚返鄉更讓許多台商豪氣的回台購屋。之後，2010年台灣與中國簽訂ECFA（Economic CooperationFramework Agreement，兩岸經濟合作架構協議），兩岸交流更頻繁，觀光旅遊、投資往來大幅鬆綁，台灣房地產市場更活絡，豪宅市場頻創新高。 房價大漲下，台北市內幾乎已經看不到千萬元以下的房子，讓民眾發出強烈的怒吼。而高房價的問題，不只是出現在台北市，其他亞洲城市也同樣面臨。因此，各國政府紛紛推出政策，壓抑房價。而中國大陸更把打房，列為今年施政重心。
香港人買屋最苦，要不吃不喝28年
房價高漲，確實讓民眾購屋產生困難，其中又以香港的買屋壓力最大。雖然香港的年國民所得高達3萬4,000美元，將近102萬元新台幣，不過香港的平均房價已經來到每坪新台幣120∼160萬元。根據GlobalProperty Guide統計的結果，香港平均房價所得比高達28.09年，意味著需要將近30年不吃不喝，才有可能買得起房子。今年初美國市場研究公司Demographia公布，最新「全球住房負擔」（International HousingAffordability Survey）報告，調查全球325個大城市中，香港房價負擔水準是全球最高！可見，香港民眾的購屋痛苦指數有多高。
美商ERA易而安不動產總經理黃鵬分析，其實香港在1988年的時候，房價一坪也才新台幣20萬元左右，與當時台北市的房價差距不會太遠。近年香港房價暴漲的主要原因，還是在於陸資可直接到香港投資不動產。中原地產台灣分公司副總經理余志文也分析，當時陸資幾乎是捧著現金在香港買房，而且只鎖定地點好、投資報酬率高的商業不動產，「陸資完全帶動了香港的不動產發展！」
尤其是香港開放陸客自由行後，對商用不動產直接產生正面的投資效益，不少外商、陸資大買店面、商辦大樓，像是銅鑼灣波斯富街76號的店面，原房東持有45年，最後以每坪新台幣8,333萬元賣給英皇國際，創下香港店面最高成交紀錄，增值763％。據估計，全香港現在至少有30％以上的房屋，都已被陸資買下來了。黃鵬不諱言，香港開放陸資投資、陸客自由行後，短短5年間香港房價漲了將近1倍。不少香港在地成長的年輕人，現在都買不起房子，必須到離市區較遠的地方租屋，每天搭捷運通勤。
上海買屋要21年，每坪價格直逼台北市
買屋痛苦指數第二高的是上海。根據Global PropertyGuide統計，上海居民房價所得比21.06年。上海是大陸經濟最繁榮城市，房價飆漲在所難免，尤其是中國通貨膨脹壓力大，許多民眾從「現金為王」轉為「資產為王」。擁有大量閒置資金的高端族群，紛紛將資金投入豪宅市場，2008年後更推動了上海豪宅的投資風潮，連帶地讓一般的大型住宅社區房價，也水漲船高。據統計，目前上海一般個人年所得約美金1.2萬元，接近38萬元新台幣，在中國算是富裕一族，可是上海的平均房價已經來到每坪新台幣45∼55萬元了，工作一年還買不到一坪的房子，更不用說打工族要怎麼在大城市中，找到安身立命的地方了。同樣的，北京的買屋壓力也不小，北京目前的個人年所得約是美金1萬元，每坪房價來到新台幣40∼45萬元，房價所得比高達18.75年，民眾大多只能望屋興嘆。
新加坡則是5大城市中，人民所得最高的城市，個人年所得高達5.6萬美元，相當於170萬元新台幣，幾乎是台灣平均所得的1倍多。雖然新加坡的房價是5大城市中最貴的，一般住宅每坪高達新台幣120∼200萬元，不過根據Global Property Guide統計，新加坡房價所得比為16.49年，僅略高於台北市。然而，一般新加坡民眾大多購買政府提供的組屋，購屋負擔大大減少，因此，民眾實際購屋負擔大幅降低。
台北市目前平均房價每坪新台幣53.9萬元，在5大城市居中等位置，而台灣民眾所得約2.7萬美元，在5大城市也屬中等。但若根據Global Property Guide統計，台北的房價所得比16.47年，是5個城市中最低。由此看來，台北市的房價雖然逐年上漲，讓民眾大聲抗議房價不合理，但和其他4個亞洲城市相比，似乎又不如想像中那麼高。從Global Property Guide的比較，台北市可和新加坡並列，屬於房價所得比相對較低的城市。
新加坡人85％購買政府提供的組屋
雖然新加坡房價高昂，但是政府卻有完整的配套措施，讓民眾可以安居樂業，整體而言，是5個城市中購屋政策最完善的城市。新加坡有85％以上的組屋，是由國家興建、政府提供的，幾乎本土的新加坡人都住在組屋內；只有少數有錢人、外資，才會選擇私有房屋，但同時又得負擔高稅金。
雖然新加坡住宅政策已經很健全了，但由於房價持續漲，2010年8月，政府也開始實施打房政策，規定未來購屋未滿3年就轉售的屋主，必須支付轉賣價格3％稅金，最高房貸比例也從80％降至70％，以防投機客炒作房價。雖然政府祭出了強硬的手法，不過在商業發達、全球資金充沛的情況下，新加坡房價依舊持續上揚，同時交易仍熱絡。去年整年銷售額高達新台幣800億元，遠遠超過2010年全年的400多億元。
香港居大不易，這是不爭事實，但政府也努力解決問題。香港目前有5成以上的住宅，是由政府興建規畫的國民住宅，其中出租型「居屋」占80％，其他才是出售型的「公屋」。黃鵬分析，1950年代起，香港政府為了解決人民居住問題，就在城市中大量興建居屋、公屋，提供人民租屋、購屋所需。目前香港市中心較老舊的公屋都陸續重建、改善，繼續提供社會住宅讓中低收入戶租用。市中心私有住宅則交由市場機制決定，由於香港市中心房價飆漲，不少港人轉往郊區居住。
台灣推出奢侈稅，中國打房效果待觀察
自從中國開放住房商品化後，大城市如上海、北京房價持續飆漲。為了抑制房價，政府當局針對北京、上海、深圳等地，進行嚴格的打房控管，除了限購令外，還有房產稅等各種限制人民買屋的手段。種種打房措施，導致去年上海的一些預售屋成交量縮至少一半，而不少已經買屋的人更是喊著要退屋。去年北京的新屋成交量也只剩下9萬戶，創下2006年以來的最低記錄，但目前成交價仍不見大幅降低的現象。
台北在民眾抗議房價高漲下，去年推出奢侈稅，有效抑制了短線炒作風潮，房市交易量萎縮。此外，從去年開始也陸續推出興建平價住宅、社會住宅、合宜住宅等政策，只是案量不多，可受惠民眾相當有限。另外，今年7月開始也要推動實價登錄，未來是否可能實價課稅，也深受矚目。目前為止各項政策，的確壓抑了投資客炒作，也讓房地產交易更加透明，但是否能抑制房價，則還待觀察。新加坡吸引外資投資，打造花園城市< 從總體角度來看，一個城市要有長線建設與規畫，提出未來願景，才是可以吸引民眾或國際人士進駐的家園。5大城市近年來都積極發展公共建設，並且增加更多投資、就業的機會，刺激外商投資，而這方面新加坡可說是推動最力。舉例來說，自從拉斯維加斯金沙公司投資星幣50億元興建的「金沙賭場」（The Sands Casino）在濱海灣（Marina Bay）開放營運後，2010年聖淘沙名勝世界（Resort World atSentosa）也落成，讓新加坡除了金融中心外，更成為全球旅遊的觀光景點。
新加坡本來就是以觀光、商業為主的美麗花園城市，市容景觀都達到國際水準。在不斷吸引外資投資下，新加坡官方更預估2015年時，新加坡的觀光人口每年可高達1,700萬人次。因此長期來看，新加坡房地產市場仍有強大需求，房價走勢也將持續看漲。
香港雖然地狹人稠，不過在中國觀光客刺激經濟的情況下，硬體設備逐漸跟上。現在香港也開始推動綠化政策，來補足大城市中缺乏的綠意。另外，香港普遍被認為人與人之間互動冷漠，香港政府也推出各種社區推廣運動，希望一面在社區層面積極推廣綠色文化，另外還可以促進社區建設與交流。 上海、北京，都有大規模建設
台北市101地標，與信義區的百貨商場雲集，近年也吸引不少國際旅客目光。近年來隨著土地開發熱，政府也開始鼓勵都市更新，增加更多公共空間與綠意，再加上政府實施一年通車一條捷運的政策，交通建設和各種重大公共建設逐漸到位。上海與北京，則是明顯的新舊交雜的城市。不過中國公共建設速度快，而且土地開發更是一聲令下直接重整，因此在城市市容外觀上，還略勝台北一籌。尤其2008年舉辦北京奧運、2010年舉辦上海世界博覽會，都帶動了兩個城市迎向國際化。上海市政府今年又再度推出上海重大工程，2012年將投入將近新台幣5,000億元，要全面重新改造老上海，未來發展潛力無窮。 總合比較亞洲5大城市，台北市的居民購屋痛苦指數不算是最高，但是，房價最高的新加坡，因為有良好的購屋政策，一般民眾的購屋痛苦指數反而是最低的。而長期來看，中國大陸經濟持續成長，上海與北京的房價仍然有持續上漲的壓力，民眾的購屋痛苦指數應該只會愈來愈高。
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海王子3511 wrote:
5個亞洲城市，你想住...(恕刪)
1. 有能力就打自己的看法，只會無限轉貼文章，且文章還都是挑過的(只挑看多的)
2. 那請問這5個城市跟高雄有什麼關係? (更何況你指的還不只是高雄，更是細到高雄的某指定區域)
※ 台北漲=>高雄漲? 台北房價跟高雄連動過? (須扣除整體景氣因素)
3. GDP 最大國 = 經濟力最強? 你到底有沒有學過經濟學? 你不是什麼都懂?
GDP是由什麼組成的?
人均GDP的概念勒?
印度都快要變成世界第一大(人口)國，按照你的概念他也很強嚕?
4. 次貸時上海房價不跌反升? 你確定你跟我住在同一個時空嗎?
那個時候我人在大陸工作耶，我聽你在莊孝為
5. 還在扯亞洲4小龍，這都幾十年前的事情了，你要不舉元朝的時候蒙古鐵騎都打到歐洲去了當例子?
6. 下次選文章前也先看過好嗎? 不要看到是看多就貼了
