秘密 : 建商不願公開降價的原因

wishwind999 · 2016-07-31T00:13:44+08:00

原文連結http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_28.html*******************************我們看到房地產景氣一片低迷甚至許多的建商,連薪水跟股利都是跟銀行借的仍不願意降價這是為什麼呢 ?就以請張鐵林來拍廣告的朕即天下這一棟來說吧!這一棟從2011年完工以來不斷的在電視.平面.網路等廣告上出現，到去年都還有網路媒體報導相關連結 : http://www.chinatimes.com/newspapers/20151016000284-260210怪了 ? 為什麼會一直需要打廣告呢 ? 簡單來說就是賣不好這次的廣告是大降價出售 , 但是限量過去此建設公司在台中建案評價通常是 :開價嚇死人(當時開價40萬) 成交價笑死人的稱號(現在應該接近6折了)此次看起來似乎價格相對合理先來看看這案子的好壞吧(此案位於中港路旁秋紅谷旁地段算不錯了)上面新聞的照片通常拍得很美,所以我們來看看他真實的樣子從這一張圖來看就可以清楚知道 : 此案是大路沖,而且非正七期 (雖然地點不錯地段也不錯)而且旁邊還有秋紅谷 !?此間公司過去曾經把他對面的BOT案亂搞之後 ,還挖了個超大的大坑，然後把土方拿去賣錢政府解約，上法院互告最後建商官司輸了被判賠,而那個大坑,經過政府出錢整修過後現在變成台中地標秋紅谷公園, 諷刺的是此建設還因此受惠........ 相關新聞聯結國際會展中心案二審判鄉林賠中市府1.37億http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/1584342這樣一間公司，為什麼還能存活呢 ?(人無信而不立,公司不信卻能獲得千千萬萬的貸款,而且銀行還得跪地求還錢......)因為銀行提供足夠的銀彈但是一間公司好或不好我們就來看看財務數字吧下圖是鄉林的現金流量表,我們很清楚的看出,過去五年營業現金流都為負數所以這間公司本業連續五年在本業都不賺錢，薪水跟股利都是跟銀行借的這間公司能存活下來，就是依賴銀行的融資了而不降價的原因，就跟銀行融資有關，這是建商其實有苦說不出的原因就延續前面一篇文章http://www.justacafe.com/2016/07/blog-post_13.html投資房地產就很像投資期貨或者選擇權一樣是高槓桿高倍數的投資,所以賺的時候可以按照槓桿倍數賺,賠的時候也是倍數賠建商就是高融資高槓桿的代表土地融資買 , 做一次槓桿土地再抵押蓋房子 , 做二次槓桿蓋房子沒錢再抵押建物 ,做三次槓桿最後銷售不佳公司營運不好 , 拿成屋或者信用抵押或者再蓋新房子做借新錢還舊錢 , 做四次槓桿簡單來說不良建商可以存活這麼久就是債多不愁 , 借錢時是去跪銀行放款銀行放款夠多夠大時 , 是銀行去跪債主還錢依照上面的結構我們可知為什麼建商至今仍能存活因為槓桿太多太大 , 導致銀行也不敢抽銀根也因為槓桿太多太大如果是小型建商,通常要在銷售超過8成過後，才能真正的把本利全數回收但是我們知道目前房地產的銷售量急凍，根據7/27晚上57新聞王的統計目前中古屋的銷售天數,台中以北全都超過100天整體房地產的銷售量,也剩下高峰時期的1/3這時就會產生非常多的存貨存貨就是建商死都不降價的原因如果某建商存貨高且建商又公開降價的話會產生幾個結果1. 如果公開降價，首先沒賣完的餘屋就會產生預期跌價心理, 造成未來的銷售困難2. 建商無論是土地款或者是建屋款通常都是跟銀行融資，而融資的抵押品就是房屋，如果房屋的價格因為建商的公開降價，是否

phiebe

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phiebe

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在營建公司中要思考利息資本化的問題

為什麼興富發去年底借款餘額(長+短) 440億
利息費用一年只有2.38億

為什麼華固 2011年時借款80億利息費用才200萬

..
所以當建商的利息費用開始增加(否則借款利息資本化後只要預售屋賣完根本不會有利息費用支出)
才有可能表示新成屋的未賣出
就我看
目前建商的利息費用有稍微增加
(華固算明顯的)
但增加是否真的很多也沒有阿...

如果各位有民國80幾年當時建商的財報(特別是下市的)
大概就可以發現當時利息費用大幅增加(除利率高外，房子賣不出才是問題)

在目前建商利息費用還沒大幅增加前
要期待建商(特別是這些上市公司的一線建商)明顯降價
真的不容易阿

ICE0917

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噗

房屋持有成本低擺者沒差所以不會跌

這種理論超讓人無言的啦這裡真的是投資理財板嗎?

我跟你講喔
股票持有成本更低完全沒有房屋稅的問題頂多就是進場出場的手續費而已
你持有100年持有成本還是零
運氣好公司有獲利的話還有股息股利呢(但要是沒有填息成功也是照樣算跌)

照這種理論來看會漲不會跌你真的是在投資理財板嗎........

要是這種理論可以成行那現今股市應該超過3萬點了阿........

講出來給誰笑