2014年 我會操作的股票 有無機會呢


LOUIS2133 wrote:
做股票最基本原則 ...(恕刪)


很棒的原則

我自己參考一下

回頭來檢視自己的進出原則

說不訂真的如L大所講的

三黑在進~咬也不多

superchoas wrote:
把我自己研究分享一下...(恕刪)



恩....

12000坪是地目變更前還沒捐地的面積

而且容積還有很多規定,土城這張建照早就出來查一下建照或公司的新聞就可以知道了好嗎

公司的說法(http://www.moneydj.com/KMDJ/News/NewsViewer.aspx?a=2184cb83-1cf4-426e-96b8-b884af25dbc3):

宏璟規劃,土城案7棟大樓的總建坪約為4.5萬多坪,其中,商場部份有5千多建坪、住宅2.5萬坪、停車場

1.5萬坪(一部分是商場的車位)

比對一下建照樓層面積和公設比推估一下住宅權狀應該是2.3萬到2.4萬坪

假設2.4萬坪住宅面積假設一坪50萬=120億

45萬=108億

40萬=96億

車位算800個(每戶搭一車位)車位照建照看應該是有平面有機械

平均一個算120萬乘800個車位=9.6億

120加9.6=129.6 再乘0.8=103.68 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利25.68億

108加9.6=117.6 再乘0.8=94.08 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利16.08億

96加9.6=105.6 再乘0.8=84.48 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利6.48億

(建築成本是公司合建契約所載)


其實最怕的是附近大同兩三千戶的建案和皇翔最近開賣700戶的大案

大同的地點還比較好,一下那麼多戶數要很快clean有點困難

而且業界熟的一定知道這個案子要五十萬一坪很快clean是不太可能的

以現在的景氣40到45萬比較有可能以平均數算賺11.28億

再扣一下管銷(建案銷售額1.5%)1.32億 還有利息錢(利率2.XX參考該公司年報)

最後純利應該在7到8億 換算eps 2塊 到 3塊

當然如果房地產狂飆或者是下跌以上估計當然不成立

要貢獻eps20

再來查一下公司新聞
宏璟建設掏空案
1989年2月21日,土城市台橡電子廠因污染遭到地方抗爭,準備遷廠。這些土地原屬工業用地,知道有機會變更地目後,經宏璟建設監察人胡炘居中介紹,張虔生以個人名義,向台橡公司購買13筆土地,總金額14億7千萬,折合每坪14萬。
但張虔生個人只出資3億2千萬,1992年6月20日,其母宏璟建設董事長姚張宏影召開董事會,將公司持有的聖保羅建設、大統畜牧、嘉新畜牧、永光華金屬、鳳林、僑泰、宏總建設等股票及上海商銀的商業本票,交由張虔生,向花旗銀行台北分行融資擔保,借貸所得匯入張虔生戶頭。6月26日,張虔生與台橡公司簽約,買下土地。11月,姚張宏影再度召開董事會,以每坪28萬的價格,向張虔生購買其中一半的土地,共掏空公司19億3761萬。

老話一句 大家自己判斷


如果只賺七,八億,不如直接賣地
以6000坪地18億計算,一坪30萬,
土地一坪賣45萬總價27億
直接賺9億比較快,幹嘛蓋房子,


商場部份有5千多建坪 ..這部分是否計入開發成本 卻未計入可獲利成本

如果真的最後全部賣光光 只能賺2元

我現在自己開一家小公司 買空賣空做貿易 eps隨便都超過5元

今年賣個廠辦 就賺 2-3元

那養地20年 只能賺2-3元 不就誤會一場 ? 或是有....我不敢說

當然我不能排除您是對的

我再傻 我也不會長期重壓一家 eps只有2元的公司 因為絕對不值得

真的誤會一場 明天我會全部出清 謝謝啦
網路言論 .. 認真就輸了 .. EQ 比 IQ 更重要 做個對自己負責的人 .. 成功不僅在 你努力多少 而在於 你認識誰
hsin007 wrote:


恩....

12000坪是地目變更前還沒捐地的面積

而且容積還有很多規定,土城這張建照早就出來查一下建照或公司的新聞就可以知道了⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
比對一下建照樓層面積和公設比推估一下住宅權狀應該是2.3萬到2.4萬坪⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
要貢獻eps20
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯
老話一句 大家自己判斷


...(恕刪)

說明的很清楚!
可銷售住宅面積是3.3萬坪VS2.4萬坪,這部份差距相當大,影響估算結果甚巨,不知道有沒有第三方說法,可以出來指導。甘溫啊!

hsin007 wrote:
恩....12000...(恕刪)


感謝您的指教。

沒錯你說的全對,只有一個地方錯了,住宅區總坪數24000坪,
我多次電訪公司詢問的結果至少是3萬坪以上,
如果照你說的淨利只有11多億,最後EPS只有2~3
你是公司你會幹這種蠢事嗎?投入將近80億只為了賺那麼一點,
我最討厭說服別人,你如果認為你的算法合理就信你那套吧。

對於房價多寡,在下也最後註明,如果你認為不到那個價,你可以自行打折。
這點每個人看法不同,不多做討論,相信你自己。

再者說張董之前掏空案吧
沒錯,這是一個疑慮,
也就是為什麼宏璟淨值如此高股價還趴在那。
也是讓人有利可圖的機會。
如果你對張虔生沒信心,我倒是會建議不要碰。
自行判斷風險跟報酬。

如果你的言論造成股價下跌,我會很感激你,越便宜空間越大。感謝你的意見。
關於掏空案 是掏空上市後全體散戶小股東的錢 還是上市前你我小散戶都沒參與到 不知道是哪些股東的錢


我自己開的公司 是股份有限公司 股東只有6人 5人是我的親友 1人是朋友

說到底 我掏空公司 會不會根本就 這6個人的問題 可以大 明天又沒事 喬好了


但 背信罪為「非告訴乃論」之罪 ...

所以.. 我們公司股東都沒事了 我們都沒意見 外面的人還在不爽 ?

被掏空的公司 還能上市 ?

有誰能解答這些疑問 謝謝啦
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hsin007 wrote:
120加9.6=129.6 再乘0.8=103.68 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利25.68億
108加9.6=117.6 再乘0.8=94.08 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利16.08億
96加9.6=105.6 再乘0.8=84.48 扣建築價格60億及土地成本18億 獲利6.48億



銷售坪數部份不太清楚,但建築成本抓60億真的太多了。假設以2.4萬坪來算,每坪成本高達25萬。
一般成本抓12~15萬/坪已很足夠了。(PS.個人從事營建相關產業)
我學法律的 如果有公司違法亂紀背信詐欺 損害我的權益

我絕對告上法院

什麼保留法律追訴權 這種鬼話 我絕對不會說 ..那是騙外行人的啦

請律師花不了多少錢 這筆錢我絕對不會省
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SERCB wrote:
銷售坪數部份不太清楚...(恕刪)


沒有錯,關於60億開發成本我也很納悶
但是公司財務協理的確這樣說
如果成本可以更低,那利潤更大,
我詢問過從事營建業的親戚
也說這個數字有點誇張,
不過公司既然這樣說,我們只能先信。
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