房屋交易所得稅計算

想請問版上大大

如果當初A房買1590萬
有貸款約1000萬
裝潢140(沒發票)

約六年後賣2500萬,換購B房1800萬
貸款也是1000萬,裝潢150(應該有發票)

稅要怎麼算?
貸款利率假設都是2%

2014-12-05 19:22 #1
283su3 wrote:
想請問版上大大如果當...(恕刪)


貸款那些的,應該跟稅無關,可忽略.

最好是能證明是重購&自住. 賣的低,買的高.就是免稅(退稅.
按照規定:
重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本;或向地政機關辦理移轉登記買入、賣出之契約文件影本。(以2次登記日計算,相距期間應為2年內)。

官方說法就是參考這兩篇:
http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/384/8162746724810879188?tagCode=

http://www.sinyi.com.tw/faq/article.php/123/75

另外, 還有土地增值稅要處理.

mtlin789 wrote:
貸款那些的,應該跟稅...(恕刪)


因為我記得 房貸利息是可以拿來扣除的??

財產移轉時的必要支出好像也是可以(印花稅 代書費等等)

還是說其實一般民眾在申報時根本不用理這些,只要看是買低 賣高 然後換購自用住宅時的買價就好??
283su3 wrote:
因為我記得 房貸利息...(恕刪)


如果真的要搞清楚,最好去問國稅局.
(如果是跟XX房屋買的,問他們的代書也可)

我也覺得政府在這方面,宣導做得不是很好.
以前代書還跟我說,要證明買賣價錢的收據還有印花稅的問題.
買賣契約書可能也可以證明買賣價錢(這本來就有契稅)
(這要去問專家,感覺印花稅應該是開收據的人要出)

上頭那篇信義房屋是寫.
3、不得列:
取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,都是

屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。

底下只是自己的一些看法:
----------------------------------------------------
至於"財產移轉時的必要支出好像也是可以(印花稅 代書費等等)"

我的看法是,不是"轉移", 是賣掉的那一間(才有所得)當時所花的費用, 和後來買的這一間無關.
----------------------------------------------------
至於"只要看是買低 賣高 然後換購自用住宅時的買價就好"

這是要證明重購自用住宅用的, 要證明買更貴的房子來自住就免稅(有期間限制)
即使免稅也是要提出證明申報的,不然可能會被國稅局用下述"簡易法"追稅.

更正:
http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/408/8370544112807574573?tagCode=

綜合所得稅也可以節省
綜合所得稅也有規定,納稅義務人出售自用住宅之房屋所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額,在完成產權移轉登記日起2年內,如重購自用住宅房屋,價額超過原出售價額,可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度,從應納綜合所得稅額中扣抵或退還;先買後賣也適用本規定.
----------------------------------------------------
而且, 看你的房屋市值. 買賣都快賺910萬了.有辦法證明可以扣除很多嗎?
我猜你的房屋公告現值可能遠低於100萬.

如果是最高的台北市, 使用房屋公告現值報稅(無法證明買賣價差)
也就是算100萬*42%=42萬所得(併入所得稅累計課稅)
你確定可以列出舊房屋超過860萬的花費來扣除?

反而是在房市低點(2003年左右)賠錢賣房子或換屋的人,當時頭才痛.
明明是賠了錢,還不容易證明. 不能證明就只能用房屋公告現值簡易報
所得.
六年前買的房子!!政府應無法得知你取得成本!!今年財產交易所得稅你就使用最便宜的算法!!你賺910約只要繳9萬吧!!至於因為你賣2500買1800不適用土地重購土增稅無法退!!以上給你參考!!
283su3 wrote:想請問版上大大 如果當初A房買1590...(恕刪)

icchenk wrote:
六年前買的房子!!政...(恕刪)


政府很少向人民解釋的稅法的卻很複雜.
(不過看了一下網路,比十幾年前,蝦米都查不到好多了)

的確,重購自用住宅有兩方面的優惠:
土地是土地增值稅;
房屋是申報所得稅時的"財產交易所得".

但是,你賣舊屋2500萬, 買新屋1800萬.這條路很難行得通囉.

而且真的賺很多,就不用學人家"賠錢賣"的要想辦法核實申報了.
按照這種市價(2500)猜測,公告現值應該沒超過80萬.

台北市80萬*42%=33.6萬.列入總所得....然後就看你的所得級距了.
沒有繳很多啦!(如果是12%那一級)

mtlin789 wrote:
政府很少向人民解釋的...(恕刪)


房屋總價合土地及建物,土地有土增稅(不管賺賠),所以若無法證明賠只能用建物現值報,併入所得稅,建物現值房屋稅單有,房屋稅率依地點(縣市)不同,所得稅依你個人稅率不同,不會太多,利息好像不在計算式中.你新買的房子應無關
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