理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價

理專不告訴你的祕密十六之三 台灣人口遞減的影響與觀察房價

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http://www.justacafe.com/2015/12/blog-post_2.html

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投資 永遠要保持思考 !!

理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

GDP = 消費 + 投資 + 政府支出 + (出口 − 進口)
人口總數下降必然造成消費、投資的下滑與減少,
而上圖也說明了人力資源將不足,人力資源的不足,整體經濟就會非常的難增長

人減少第一件事情 會減少的就是:消費 人減少 > 消費減低
消費的減少 會影響 投資的意願 廠商因消費減低 > 引動投資減低
最後 人長大了 這些人會納稅 :
人口減少了,相對來說,納稅的金額也會減少政府因應收入減少>自然政府的支出也會減少

人 是一國的根本 , 沒有人就甚麼都別談了

那麼房地產呢 ? 據建商所說台灣房一坪 300萬還太低
那我們就從人口這個角度來看看 是否300萬還太低!

先撇開總經的看法,我們先來看看目前最有爭議的房價:多空交戰

下圖是台灣房價的價格指數:有開始下滑的趨勢了,拐點就是2014年

理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

我們直接用人口金字塔圖觀察,直接從剛性需求的30-55歲為主體

首先這是2015年的人口金字塔圖,我們會以幾個重要的資訊做解釋

1.
65以上的高齡人口,今年的比例是12.6%,換算回來大約是每八人會有一個是65歲以上的高齡人口
2.
紅線區間內(30-55歲)是主力購屋族群,雖然沒有實際人數但是可以大致上觀察面積的大小,當然也可以用100%減去65歲高齡人口比例來看。

理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

意義:30-55歲就是最主要的購屋族群了,我們用最簡單直觀的想法來判斷,
只要這一區間的人口開始減少時,就是房地產準備反轉向下的時間:

現在就是反轉時刻

不僅如此,30-55歲是人生中消費規模最大
而且消費最多的時間(買車、買房、買奢侈品、出國旅遊、養小孩),
過了這個區間之後消費就會開始遞減

超過55歲之後,尤其對於流行用品、消費型電子的需求開始遞減,這時醫療、休閒、保健等需求相對提升。
所以觀察房地產與未來景氣,就參考這個區間的比例與絕對值的數字當作重心。

當然也不是所有的房地產業都會受到衝擊:
休閒農地、農舍,就是這一波退休潮受益的房地產族群,當然我們偉大的政府有管這一塊,
但是退休或是即將退休官員都人手一塊開心農場+豪華農舍
怎麼會真的出手打這一塊呢?

目前我們有了2015年當作定位之後,再延續下去看看2020年>2030年的變化

這是2020年推估的人口金字塔圖
理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

1.
這五年的變化最劇烈的是:老年化比例暴增,從原本的12.6% >16.3%
2.
而且30 – 55歲這一階段的人也開始遞減了,這是台灣的消費力應該會大幅下降,如果年金沒有改革,到2020年很多勞保年金、軍公教月退都在會此時遇大重大問題,這時也是軍公教退休的最高峰。
3.
從上推論未來五年房地產價格的反轉向下,已經是確定的趨勢了。


再往下看到了2025年 (10年後)
理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

1.
台灣此時應該再得一個台灣之光,全世界最高齡的國家!
每5人就有1人是65歲以上的高齡人口,這時台灣還有什麼產業或者執政者,可以扭轉整個劣勢?
2.
除了高齡化之外,這時台灣的年輕人應該會去國外工作,因為國內整體的工作機會降低了,甚至工資也不如外出工作來的好。
3.
此時房地產能獨善其身?沒有崩盤就是好棒棒了。



到了2030年 (15年後)
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1.
恭喜台灣賀喜台灣,短短15年光景,台灣會在接下來的50年都穩站世界第一,人口結構世界第一高齡
2.
而這時的內需會非常不振,年輕人都將出國工作,否則台灣沒有這麼多的機會留給年輕人
3.
從上面的推論,都沒人了房地產怎麼會好呢?

這是2050年的人口金字塔:不解釋
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台灣的房價高嗎?我從一張圖讓大家觀察目前台灣房價的高低

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我想台灣的房價,就是在頂峰,不只我這一份資料,無論從房價所得比、房價指數,台灣目前的房價仍是前所未有的高!

而且高房價也會排擠掉其他部份的消費 , 更造成惡性循環的加大



此圖是台灣的出生人口,要讓上面的人口金字塔扭轉,那就必須讓出生人口數扭轉向上,否則……
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而下面的數據我們看到的是:每年平均出生20萬人,而且後續只要景氣不佳,會再次讓出生人口減低:形成惡性循環。
人口大減首先衝擊的

就是婦產科醫生、嬰兒用品業者

6年後是幼稚園、國小補習班、國小老師

國中高中補習班與這一階段,是個人消費的起點:最有關係的消費產業(遊戲、電玩、KTV)

大學生:這一階段就跟房地產有絕對的關係,
因為學校倒了,附近的學生套房、學舍、吃的、喝的、用的,就會全數進入蕭條
我們已知有兩所學校退場了


而台灣的景氣呢? 我想這有很多的報導了,我只舉例製造業PMI 與 失業率
理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

為什麼失業率與失業人口中間會有一條紅線呢?

理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價

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這要感謝偉大的中華民國政府發明了可以得諾貝爾獎的無薪假,
嚴重扭曲了目前就業市場的真實情況:
很多房仲雖然有就業:但是沒有收入;
很多四大慘業的員工,有工作但是再放無薪假中;
更多的國小安親班才藝課程的老師,時薪很高,但是月入不到2萬元,而且越來越難賺。


關於房地產:我想這一家就足以代表房地產整體景氣的榮枯
恰巧也是從2014年開春就開始衰退,而且幅度都不小。
理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價


最後再補一槍
如果房地產景氣真的很好,那建商怎麼財報上都會是一堆存貨呢?
有9成都是存貨的建商應該要注意

套一句 帥過頭的話 : 賣不出去 加價賣

都沒人了 賣給誰 ?

理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價
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理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價
理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價
理專不告訴你的祕密十六之三  台灣人口遞減的影響與觀察房價


我想以上資料 相信大家都接觸過很多次了
再來我將會點出 台灣目前仍比較有希望的產業
問題一樣在人

官股銀行 年輕人多 還是 民營銀行 年輕人多 ?

台灣的產業 年輕人多的才能夠延續下去

資料來源 :
人口金字塔推估圖 經建會 : https://www.youtube.com/watch?v=sxnOgihsz6k
出生人口 戶政司 http://www.ris.gov.tw/
房價指數 http://www.tradingeconomics.com/taiwan/housing-index
失業率 http://www.tradingeconomics.com/taiwan/unemployment-rate
個股財報資料 http://statementdog.com/


額外看新文 : 人口與經濟
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=291&t=4545856
真是太專業了!

年度專業 好文 ! 有數據 有推論 拜讀!

一定要推!

wishwind999 wrote:
理專不告訴你的祕密...(恕刪)


分析的太棒了~~你應該是教授級的~~
寫了一堆卻照抄教科書

1.人口老化,經濟不振
這適用人口內需大國,因為人口大國內需導向,人口減少內需消費減少,經濟*成長率*自然下降
台灣?出口導向,而且還是產業嚴重外移的小國,國內內需低弱,內需因人口老化帶來的影響忽略不計
消費靠國際景氣,台灣經濟體質靠的是菁英(研發、銷售、金融)
這些菁英的父母都是高階白領,歷來都是生育率低弱,只有窮人才愛生孩子
換句話說,台灣經濟成長靠的是國際消費,而台灣競爭力靠的是菁英人才
老年化對台灣會有多大影響
(台灣討論經濟時有說到國內零售市場景氣嗎?都是說電子大廠景氣)

2.人口老化,房價下跌
這又更可笑了,老人化當然促成台灣整體房價下跌
但是,大台北地區呢?
隨著台灣中南部凋零,中南部年輕人被迫北漂
大台北(北北基桃)從2000的700萬人到現在900萬人
城市化持續進展(不是大台北的都鄉下)
中南部持續人口老化,消費降低,內需企業破產,導致失業率上升,消費進一步下降
這就是惡性循環
20年後台北1500萬人,人口結構正常,中南部800萬人,一半人口以上都是老人
而隨著台北又補充了600萬人,房價漲跌不知道,但老人化不可能存在大台北

3.綜合來說,老人化因台灣出口導向,影響有限
而大台北因為人口上千萬,成為香港上海那種大都會
不管是經濟或是房價都會因為老年化變得更有競爭力

結論:人口老化,大台北成為大都會,中南部成為養老村,台灣經濟成長率不受老人化影響太大,而台灣經濟體質則完全不受老人化影響

好了,教完你了,自己消化吧
還是你沒受過正統國外商學院教育,看不懂?

你乾脆再說老人化造成勞健保破產
更進一步讓我恥笑嘛


日本一直以來都是台灣人口結構劣化很好的參照,

而台灣的經濟實力卻遠不如日本,所以最後的終局,

台灣若能走上日本過去的老路,已是萬幸!

恩恩~這個真的很很有可能。
因為少子化了。

只是不知有沒有什麼辨法去解決了@@

wishwind999 wrote:
理專不告訴你的祕密...(恕刪)


如果是指封閉型市場, 您說得有理
但如果未來兩岸有了更寬鬆的開放政策呢?
標記
wishwind999 wrote:
理專不告訴你的祕密...(恕刪)
[email protected] wrote:
如果是指封閉型市場,...(恕刪)


如果吸引的都是中國人來台灣生活 台灣整體素質只會更低
那我們考慮移民

標記一下
有精細的數據固然好~ 但在台灣只要對人民不利的數據,幾乎都排上世界第一 (別拿中東非洲那些未開發國家來比...)

尤其是台灣房市神話,永不空頭,載入史冊:

本國人不買會有大陸人來買
大陸人不買會有外國人來買
外國人不買會有外星人來買

小惡魔市集

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