第一次住大樓,不太了解公寓大廈管理條例和管委會的權利與職責,希望了解的人可以幫忙解惑,謝謝。
提供5種住戶和管委會之間的爭執情況,希望有善心人士回覆,謝謝。

CASE1:我居住的是一棟15樓的大樓,只要有停車位的住戶每月須繳交停車位清潔費(汽車停車位一位300元; 機車停車位一位50元),但我發現我的停車位沒被清潔乾淨甚至可以說是沒被清潔過的狀態,拍照存證後,憤而不再繳交清潔費用,並向管理委員會反映;管理委員會回覆說我一定得繳費,不然就是損害所有住戶的權益並可訴請法院仲裁,但管委會卻從未回覆對於清潔公司未履行契約的處理方式,我想請問這是合理、合法的嗎?清潔契約由管理委員會簽訂,他們應該有權利要求清潔公司說明和改善吧?或管理委員會都沒有責任而我只能一直繳費?我有沒有自救的方式?

CASE2:我居住的大樓的外牆每晚都會打裝飾用的景觀燈,因為每月公用電費都相當高的原因,我向管委會反映,管委會回覆說是基於安全考量,但是就我所知,只有飛安警示燈是一定要開的,難道大樓外牆的燈也有法律的安全規定嗎?

CASE3:我居住的是一棟15樓的大樓,客廳落地窗外面有陽台,陽台燈可由我開啟和管理中心開啟(建商設計),因日前曾發現管理中心人員未經我同意就開啟我的陽台燈,我向管委會反映,陽台的所有權屬於住戶,不該未經我同意擅自打開陽台燈,但管委會的回覆是陽台燈”有必要”就可以開啟,我的疑問是為什麼管委會可以未經我的同意認為有必要就擅自開啟我的陽台燈,這是有法律依據的嗎?我是否有自救方式可以避免讓自己的陽台燈被人擅自開啟?

CASE4:我居住的是一棟15樓的大樓,有住戶向管委會反映因安全考量請管委會加裝監視攝影機,但管委會以公寓大廈管理條例第八條第一項之規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」,所以不可以加裝監視攝影機,請問加裝監視攝影機是屬於上述的類似行為嗎?總覺得管委會用這項規定否決加裝監視攝影機似乎用錯規定了。

CASE5:我居住的是一棟15樓的大樓,日前管委會以公寓大廈管理條例第十六條第二項規定「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。」要求所有的住戶不可以在家門口放腳踏墊,我知道鞋櫃不可以放,但是連家門口都不能放腳踏墊,難道要把泥土踩進家裡嗎?

謝謝善心人士回覆,感恩。

hlcdruid wrote:
要求所有的住戶不可以在家門口放腳踏墊,我知道鞋櫃不可以放,但是連家門口都不能放腳踏墊,難道要把泥土踩進家裡嗎?

前面幾項比較複雜,但case5這項就沒爭議了,
公共空間當然不能放腳踏墊,
如果腳踏墊能放,我雨衣雨傘也能放外面,難道雨天我要把水滴進家裡嗎?
還沒倒的垃圾也要放外面,難道要把臭味留在家裡嗎?
這樣下去整個制度形同瓦解。
CASE1:聯合其他住戶一起跟管委會反應
CASE2:同上解
CASE3:把陽台燈拔掉很難嗎?
CASE4:裝監視攝影機也可以用連署的方式
CASE5:管委會正解,連腳踏墊也不能放,因為有前車之鑑,某大樓某天失火,住戶從樓梯逃生時踩到某戶
放置門口的腳踏墊致受傷,該放置腳踏墊住戶負受傷全責

以上所有問題最好的解決方式就是你推翻管委會,自已做主委,想怎麼做就怎麼做,我對面戶數少的大樓就很像住公寓,樓梯間想放什麼就放什麼,樓梯燈沒在開的,為了省公電,車位清潔費有收但也沒清,住戶不高興就不繳了,連管理費都不繳,夠酷吧
CASE1:
共用部分的清潔維護雖然是管委會的職務之一
但如果執行不力基本上也是不會有任何罰則的
倒是所有權人如果不遵守規約拒繳管理費
當拒繳到一定的期數或金額時管委會可依一定的程序向法院申請催繳欠款及利息
情節最嚴重的狀況就是可向法院申請拍賣社區的所有權部分
其拍賣金額將優先償還社區積欠的費用

CASE2:
外牆屬共用部分,所以景觀燈部分也是歸屬管委會進行管理

綜合CASE1及CASE2
管委會並非社區中最大的管理單位
在他的上頭還有一個區分所有權人大會
管委會必須要執行區分所有權人大會的決議事項
因此若是覺得管委會做得不好
一種是在區分所有權人大會上提出討論
經決議通過後管委會就要遵守並執行
另一種就是請參選社區委員
進入管委會後會比較了解事情的來龍去脈
再來努力作出比前屆管委會更好的成績吧

剩下的有空再回...

case 1 這可以要求管理公司提供相對應的處理方式,我們社區目前約一年清潔一次。但是還是無法達到真的很乾淨,畢竟車子進進出出,灰塵比來就多。這也算是管理基金的來源之一,地下室為了安全,通常也是燈光通明,這樣子電費真的也省不了。
case 2/3/4 這是可以跟管委會溝通的,但是以管委會決定為主。要不就參與管委會運作,強力運作,達到你的要求。也可以利用區權會大會提案,如果社區多數人贊成你的提案,就可以達到要求。
case 5 這個我覺得沒有錯。另外這會有灰色地帶,就由貴社區管理中心跟管委會看怎麼掌控。個人我會覺得越嚴格越好。什麼都不可以放置,才是正確的。

另外,大廈是集合式住宅,真的會有很多人住不習慣。但是,人多,就是要法來管理,要不然社區就垮了。
黑黑髒髒暗暗得社區,住的會高興嗎?
Case1:
大廈收管理費,本質上跟小學收班費沒什麼兩樣
居住單位每人一戶,用戶號,坪數算錢都好處理
停車位不見得人人有,也不應攤在坪數裡
所以那是收一個車位的管理費,單純是名目問題
當然,如果髒亂到不像話,是可以跟物管公司施壓的
但是不繳錢的最嚴重後果,是可能換來存證信函及強制法拍的

Case2/3:
建商應該有安插人馬在管委會吧?
景觀燈說穿了就是讓賣相好看,讓餘屋好賣出去
等大家看到電費帳單會哇哇叫,就可以準備關了

你把陽台燈的燈罩拆開,裡頭會有兩顆燈泡,一顆由你控制,一顆是中央控制
把中控那顆拔掉就好了,還可當備品咧

Case4:
說穿了是管委會不想花錢
但是要先搞清楚管委會的組成再下定論
建商==>等房子賣完就閃人了,當然不想花
住戶==>如果是全由住戶構成,比較能實事求是做決定

Case5:
這個會嚴重到刑事判決,不要開玩笑

感覺你是剛住進新成屋
該社區的公部門,推估至少有三派人馬:
1.建商餘力 (想賣屋)
2.持有很多產權的地主戶 (還是想賣屋)
3.物管公司 (如果是建商原始指定的,通常只聽建商的話)

自救方式是: 自已去競選委員
社區住久了,外部勢力撤出了
委員就沒人想幹了,只要人緣不太差,通常就上了
ASE1:管委會開一般月會時...可列席反映..如再沒解決或回覆.可在區權會作更嚴厲主張..可供全體住戶評量.

CASE2:一般景觀燈.有時間控制..為求社區整體感..無可厚黑..管委會開一般月會時...可列席反映..如再沒解決或回覆.可在區權會作主張..可供全體住戶評量..在處理...

CASE3:一般陽台燈.有時間控制.為求社區整體感..無可厚黑..管委會開一般月會時...可列席反映..如再沒解決或回覆.可在區權會作主張..可供全體住戶評量..在處理...

CASE4:向管委會反映因安全考量請管委會加裝監視攝影機,這項就見仁見智了..住戶因要提出哪裡不安全的證據..供管委會審理..再作回覆..不然任何住戶都要裝..管委會如何處理..

CASE5:如連家門口都不能放腳踏墊..這項管委會就管太多了.反映.如再不理睬..還是經區權會時在大鳴大放了...
因為管委會是區權會下的執行單位...再來就是各公署的調解委員會.如調解不成..就提出民事或刑事訴訟了...
MING510 wrote:
ASE1:管委會開一...(恕刪)


針對你的第五項:

"CASE5:如連家門口都不能放腳踏墊..這項管委會就管太多了.反映.如再不理睬..還是經區權會時在大鳴大放了...
因為管委會是區權會下的執行單位...再來就是各公署的調解委員會.如調解不成..就提出民事或刑事訴訟了."


你知不知道這種case可能觸及刑事問題,你看來沒讀過案例喔~

原文節錄自某社區論壇:

台北縣一名民眾把高跟鞋放在自家公寓樓梯間,結果害人下樓梯的時候摔傷,她遭索賠34萬元,並且遭法院判決拘役20天。由於樓梯間放置鞋櫃的情況相當普遍,這個判決出來,也讓許多民眾擔心自己是不是觸法了?台北縣工務局表示,自家樓梯間堆放私人物品、甚至是放腳踏墊等,都算違法,如果遭人檢舉,必須限期改善,還可能處二十萬元以下的罰款
台北縣工務局代理局長柳宏典說,一般人誤以為在自家門口,或者是樓梯間擺放雜物沒有關係,其實這已經違反了『公寓大廈管理條例』、還有『建築法』的相關規定,因為大樓或者是一般公寓,有所謂的大公共空間及小公共空間,樓梯間屬於小公共空間,堆放雜物阻礙逃生通道暢通,如果遭人檢舉,可以依照『公寓大廈管理自治條例』,要求限期改善,也可能處四萬元到二十萬元的罰款。

台北縣工務局代理局長柳宏典表示, 公寓大廈管理條例中,分有專有、公用、約定共用等不同的空間,住家的大門外還有樓梯,都算是公有樓梯間的一部份,甚至於民眾在家門口,放置腳踏墊,其實也屬違規行為

因為是鄰居,所以大多數人以勸導為主。
你放我也放,相安無事,哪一天出事情了,再來那邊唉:別人都這樣做。
住集合式住宅請以公眾利益為主,不然住透天 你要把梯廳塞爆都沒人管你。

看一下這討論串吧~ 梯廳
我2個新[100多戶].舊社區[50多戶]的管委會[都當過主委.副主委.委員]..這只是我社區規定的住戶規約中..是不管門前有無[腳踏墊]這一條的...只提供樓主參考...其他社區規定或什麼法條是他家的事..總之.我社區管委會是不管這些會破壞住戶間敦親睦鄰的事...而[情.理.法].情.本管委會.還是要擺前面.樓主搬來本社區啦..
還要看[腳踏墊]放在門口前..這門口..有的建案目前規劃..別住戶根本不會經過的..這門口也属該住戶空間.[管委會]這還會管......
案例講的是自家樓梯間堆放私人物品...樓主講的是門口...不要馮京當馬涼..
MING510 wrote:
我社區規定的住戶規約中..是不管門前有無[腳踏墊]這一條的
這門口也属該住戶空間.[管委會]這還會管......

當過委員、主委....不等於懂公寓大廈管理條例.
您的規約不管,不等於沒違反法規好嗎?
別再這樣誤導其它不懂的人,雖然說錯話不見得會使您需要負法律責任,但也弄清楚再發言吧.

門口屬於住戶空間??? 權狀和測量成果圖拿出來看看,您該不會認為有付出公設,所以就有權佔用吧??

法規去看看,怎樣的範圍是屬於私權!!
這種門口就屬於自己的私有地觀念,也難怪路霸一直清不完.
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