關於透天翻新

小弟最近在看"舊透天,想要自己翻新"
請問有沒有有經驗的大大或是有在做相關行業的大大可以給個經驗
1.這種房子屋齡建議抓幾年?
2.大翻新+拉皮預算一坪約要抓多少?
3.打掉重蓋CP值會不會比較高?
4.買之前,需要請人來先看看結構嗎?
2019-10-10 16:40 #1
我看你發文問了好幾次都沒人回你有點可憐,但我想樓主也沒研究過自己的問題為什麼都沒人回吧。
我以同樣是買房的消費者過來人的經驗跟你分享一下。

首先,房子並沒有明確規範幾年要翻修比較好,
電線推薦>20年要換,但用>40年的比比皆是。
水管一堆人買房後只要沒漏水都沒人動過吧?
但也有人買了5~10年的新古屋,照樣大手筆的全面翻新。
所以第一個問題的「幾年翻新」,只能依照你的口袋金額+對居住品質的要求來決定。

再來您所謂的「大翻新」,我看過最浩大的工程,是拆到只剩下柱子,
梁柱加粗、牆面全部RC化,這種時候也沒所謂的「拉皮」的問題了吧。
如果說一般比較常見的做法,大概就是拆到見磚,整棟水泥全部重新塗上。
然後重新隔間、打牆之類的,一坪6~26萬我都聽過,我跟設計師聊過,他遇到過預算無上限的。
翻修中舉凡一切都是錢,砂石、水泥、水管、電管、電線、膠泥、磁磚、鋼筋.....等等
全部都有分來源、品牌,價格,假設你全部都要求國產,那又有分名牌、一線廠、二線廠...
一切取決於樓主你的口袋,還有對工法、材料的要求。

打掉重蓋的確會比較好,但你第一個就會遇到建蔽率的問題,
以往法規不嚴謹,蓋超過法定建蔽率的比比皆是。
但砍掉重練時建蔽率請一切按照現行法律來走,
買回來的60坪,重蓋剩下50坪,你能接受嗎?
而且你還會多支出各種建築事務所以及申請各種職照之類的費用。

買之前多看多聽多研究是基本的要求,找建築師來看結構沒問題,
但問題是樓主的口袋夠支付嗎?您請了建築師來看結構,他不是「說看就看」的用肉眼看。
是要去跟各縣市的建管處調出當年的建築圖,算鋼筋數量、柱子的粗細,
然後加上使用年限的係數,才能知道這棟建築安全與否。假設一間花你個3萬就好,您願意支付嗎?

最後,我自己家也是老屋翻新,而且也是現在進行式之中。
我能給你的建議就是,建議你買房的時候,
除非你打算買回來直接重蓋,你就可以無視任何屋況。
如果您想要翻修,盡量選921之後才開始蓋的房子,除了偷工減料以外,99%不會有結構問題。
但921以前的房子,加強磚造看到就直接跳過了,鋼筋混凝土(RC)相對比較安全。
我家這邊有兩間正在做版主所謂的大翻修,
我觀察他們兩家已經搞一年多了, 應該是包商兼著做,
是我是不能等這麼久,
我在做舊屋翻修投資或是拆除重建,或是蓋別墅統包,高雄屏東為主,有需要可以解惑或是服務😄
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