預售屋換約不愉快經驗分享

預售屋換約慘痛經驗分享（文長慎入。無意引戰，純粹經驗分享）：

奉勸所有有意接手預售屋做換約的朋友，當你議價或是付斡旋（定金）以前，應該先要求賣方（原預售屋買方）或房仲業者，針對該預售屋契約書內容明確說明三件事：
1.原始預售屋合約上簽約的賣方有幾個？ (很多建案土地提供者和建商不是同一人，也就是賣方除了建商，還另有土地賣方)
2.契約書記載的轉讓條款，轉讓要件是什麼？
3.預售屋的原始買方把簽訂的預售屋合約丟到市場上兜售，準備將合約的權利義務讓渡給新買方前，是否已符合預售屋契約所載的轉讓要件？
另外，還須請仲介向建商問清楚，將來進行換約時，建商提供的「讓渡書」實際上會有哪些預售屋合約上的原始賣方用印？

做換約交易的投資客（即：預售屋讓渡方/原始買方）通常不會真的自己交屋，而是會在建商預期交屋至少半年前就開始在市場上找換約買家，因為與建商交屋除了投資客本身的資金週轉問題，還有他自己銀行貸款的信用問題，同時貸款額度還受央行信用管制的限制──持有第二戶以上貸款成數降低至七成或六成；更重要的是，交屋後再賣屋，換約賣方（預售屋讓渡方/原始買方）會面臨兩稅合一重新計算45%重稅閉鎖期的問題。
換約賣方（預售屋讓渡方/原始買方）為了順利找到高價買家，以盡快脫手交屋在即的預售屋，極可能蓄意隱瞞原始合約上載明的換約條款之要件（條件與限制），及其他不利於買方之條款，甚而拒不提供完整原始合約供仲介與潛在買方審閱，只會告訴仲介或潛在買方：「本次換約交易沒有平均地權條例47-4條轉售限制」來蒙混過去。

一般民眾向建商買房子，依法令規定都有五天以上的合約審約期，不接受合約內容就可以要求退定，這些都是買方的權利。預售屋換約交易的受讓方（換約的買方）理應同樣有權要求審視對方（換約賣方）簽訂的原始預售屋合約內容，先看清楚對方簽訂的預售屋合約包含哪些賣方？依據合約所載條款，該物件是否真能合法轉讓？若可轉讓的話，合約上載明的轉讓要件（條件與限制）是什麼？有否其他不平等條款？這些都是受讓方未來要概括承受的條件。

畢竟你一次付給換約賣方幾百萬現金，後續甚至要付出千萬資金，還要履行與建商之間的權利義務，而你買的卻只是「一份別人簽的合約」！！換約之前，真的要細讀換約賣方簽訂的原始預售屋合約所有條款，審慎考慮清楚！若讀完全部合約內容而對交易安全性、有效性有疑慮，或不接受原始合約的不平等條款或任何內容，就有權不進行換約，直接要求退定；如果你審閱完合約的全部內容覺得沒有任何疑義，也同意承擔預售屋賣方其中任一個（通常是土地提供者/土地賣方）不用印「讓渡書」的風險，那可以進行換約，否則為保障自己權益，應該主張對方返還定金。

請不要相信對方主張契約書有買方個資為由不提供原契約書內容，也不要聽到仲介說對方不願意提供完整合約，就直接先議價、急著簽約，大家都知道拍照後將屬於個資的部分馬賽克處理即可。如果你真的非常喜歡這物件、非要在賣方不提供合約完整內容的前提下先議價不可，建議在向仲介下斡旋時，在斡旋單上約定條款空白處書寫「賣方簽訂斡旋單的同時，必須提供其簽訂的預售屋合約完整內容供買方審閱，且賣方確認已取得原始『預售屋合約上所有賣方』同意而進行權利讓渡（換約）。」另外，請記得向仲介取得該建案之建商提供的「讓渡書」空白範本以事先審視內容，並要求仲介向建商或換約賣方（預售屋讓渡方/原始買方）確認，屆時簽訂(用印)建商提供的「讓渡書」之預售屋原始賣方會有誰？

******以下是我個人近期實際進行換約交易的不愉快經驗分享******
日前我原本打算接手某個在嘉義、預計一年內交屋的預售屋建案，然而『事後』我才得知原始預售屋合約中有兩個賣方（這情形不算罕見，通常賣方除了建商外，還有一到兩名個人地主，也就是土地通常是由建設公司負責人或其家族成員持有），且該預售屋合約中載明「預售屋契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求『賣方』同意」。原始預售屋合約上白紙黑字寫得很清楚，預售屋原始買方（就是預售屋讓渡方/換約交易的賣方）必須事先徵得「賣方」同意，我想就正常人的思維邏輯，如果預售屋的原始賣方不只建設公司一個，自然是預期讓渡方（原預售屋買方）必須徵得「所有賣方」的同意才可以進行換約。

因為信任對方，在對方不提供他簽訂的原始預售屋合約供審閱下，我先談妥了交易價錢，且當場直接付了訂金。事後我也主動聯繫代書協助擬訂供換約買、賣雙方簽署之換約交易私約，並於約定好簽約日（換約日）後，經我要求，換約的賣方才提供完整的預售屋原始合約書內容。該合約書清楚記載的「賣方」除了建設公司之外，還有一名個人地主（建設公司董事、公司負責人的兄弟），也都分別在原始預售屋合約賣方上蓋了章。而看完合約內容後，根據其所載明的轉讓條款要件，我特別主動請建設公司職員協助詢問建設公司高層，其官方使用的「讓渡書」上，預售屋建物及土地兩個賣方（建設公司與地主）是否都預計簽署/用印？建設公司職員的回覆令人吃驚：讓渡書除了建設公司外，並不會有土地賣方（地主）的用印！言下之意，預售屋的原始買方（即預售屋讓渡方/換約的賣方）根本事前未取得、事後也無法得到「土地賣方」同意換約，卻逕自兜售預售屋權利換約。

預售屋讓渡方（換約的賣方/預售屋原始買方）自始至終都無法提出足以證明預售屋的「土地賣方」表示同意換約轉讓的證明文件或紀錄，而是在我詢問建設公司職員後，才知道預售屋原始契約的「土地賣方」不願意用印「讓渡書」。更誇張的是，當我向對方提出這次換約交易有疑義——預售屋讓渡方（換約的賣方/預售屋原始買方）在未取得「原始預售屋合約賣方」同意前，無法進行換約；既然「土地賣方」不願意用印「讓渡書」，依據原始預售屋合約轉讓條款規定，換約交易自然無法成立，因而請對方返還定金時，竟遭對方嗆是我不服建設公司的規定、浪費他的時間，還要求賠償。依據原始預售屋合約白紙黑字規定，這樁換約交易責任明顯在讓渡方（換約的賣方/預售屋原始買方），而我並未要求賠償，只要求退定金給我，對方卻將其自身的錯誤與責任全推給事前對原始合約規範完全不知情的換約買方（我），還甚至拖延不肯返還定金。

我不知道先前這建商所推出的建案的其他換約交易，是否真如建設公司職員所說「讓渡書都是這種簽法」（「土地賣方」不簽/用印讓渡書），我只知道這幾年房價飆漲，很多中小型建商會想方設法，故意讓當年低價賣出的預售屋交易達到違約條件，以收回幾年前已低價出售的預售屋，好重新高價賣出。
我今天如果真的和讓渡方（換約的賣方/預售屋原始買方）簽訂換約私約與建商官方讓渡書且完成付錢，讓渡方（換約的賣方/預售屋原始買方）一本萬利、口袋賺飽飽拍拍屁股走人，接下來我還乖乖地繳剩下的期款，幾個月後交屋的時間到了，我也準備去申請貸款或籌錢把尾款付清，預售屋的「土地賣方」是有權主張不將土地過戶到我名下的！就算告上法院，我也沒有任何文件足以證明我對該建案的土地有持份權利，因為當初換約根本沒有取得「土地賣方的書面同意」；就文件證據看來，自始至終我付的所有款項金額，買的可能只有建物主體之一、沒有包含土地？！甚至「土地賣方」也可以反過來主張換約無效，因為這個換約轉讓交易，從來沒有經過「所有賣方」的同意！想到這些就頭皮發麻。

我仔細核對並思考清楚原始合約所載換約要件及建商官方讓渡書內容，確認將來可能面臨換約無效的風險後，只能要求對方（讓渡方）把自己簽過的合約好好讀一次遍，並請對方找律師問清楚他自己的義務。事實勝於雄辯，他沒有事先取得預售屋「所有賣方」同意就把物件釋出到市場尋求換約買方，而且還不願提供他當初簽訂的原始預售屋合約完整內容供仲介及潛在買方審閱；反倒是已經付了定金且約定好換約日的我，自己去詢問建設公司才發現讓渡書「土地賣方」不會蓋章。我僅僅對此次換約交易的安全性及有效性提出質疑，並沒有要求未履行預售屋合約所載換約義務的對方賠償，我自認為已算相當包容對方了；如果上法院，把預售屋買賣契約書與彼此 Line 對話記錄攤開來看，誰是理虧的一方，我想答案很清楚。最後對方幾番刁難拖延後，才悻悻然地退了定金。

以上是我最近「浪費時間」所得到的教訓，一開始沒有強力要求對方提供簽訂的原始預售屋合約完整內容就付定金，是基於信任對方，但確實是自己的疏忽。而這段期間我聯繫的某位代書也一再重複、善意地提醒我，要先確認原始「預售屋賣方」同意換約再跟對方簽約（相信他可能有處理過類似的情形），所幸後來在約定簽約前一刻，在我要求需要看到他簽訂的原始預售屋合約內容，並主動詢問建設公司職員找答案後，才懸崖勒馬與對方終止交易。

為了避免和我一樣沒有預售屋換約經驗的買家，甚至是買房小白，犯了跟我一樣對人性基於善意信任的疏忽，上了換約賣方蓄意隱瞞的當，我將自己上述不愉快的經驗，以及學到的教訓都分享出來，讓大家引以為鑑。不得已需進行預售屋換約交易時，請務必謹慎！特別注意本文提醒的換約要項。

請不要私訊問我是哪一個建案或哪一個物件，我一概拒答。前面已經說了，在嘉義預計未來一年內完工交屋的建案，點到為止。祝福大家買屋順利，都有找到自己的理想家！