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文章編號：14502313
一、 何謂公設比？哪些區域算是公共設施？.
「公共設施」就是所謂的「共同使用部分」，包括入口門廳、警衛室、管理委員辦公室、公共休閒活動空間、防空避難設備、停車場、機電設備空間、電梯樓梯間、屋頂突出物等。而「公設比」則是指「公共設施總面積」除以「總樓板面積」所得的百分比數值。通常超過1,500平方公尺的基地就會有獎勵開放空間，有頂蓋的部分才會列入公共空間計算，無頂蓋的則稱為「空地比」，不包含在公共設施的佔坪之內，而有無頂蓋的標準則以「滴水線」（也是所謂的投影面積）內作為判斷。所以無頂蓋的中庭花園、泳池、水景等，是不計算在公設面積之內，請消費者千萬不要混淆了！
無頂蓋的中庭花園、泳池、水景是不應算在公設比的,不過依台灣人奸巧..哦不,是聰明的頭腦,
應該是統統算在裏面啦,反正大家都這樣算最後一個買到的吃虧(自住客).
以上取自http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/090508/69/k8o.html
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文章編號：14502885
我在買目前房子時，去看房子一律都轉成實際坪數，因為同樣50坪的房子，一個公設比20另一個公設比25，兩個就差5%，也就是2.5坪，以我的單價鎖定在每坪20萬上下，這不用喊價就直接差了50萬。
同時我每次問為何公設比用到25或20的時候，沒有一個建商或仲介可以詳細說明這20或25％用到哪去了。
相同的，一個社區內房子有大有小，公設大家用的應該不會有不同，那同一社區，為何買大間的就要多負擔公設呢？
再者，有人說公設比廢除廠商就不會建公設，我想不至於的，該有的還是會有，不然法規不會過，建照應該也下不來。
至於多出來的，泳池，三溫暖.....這些東西，我想需要的就會選他需要的，不需要的就可以直接選公設低的房子了。
就像第四台一樣，現在第四台頻道打開來上百台，有多少台是我們會看的，另外一些比較熱門的頻道，中間多少夾雜了購物頻道，這也是一種包裹的方式，希望那個程委員也可以關注一下。
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文章編號：14509124
小笨賢2 wrote:
一定要建的那麼高嗎??
容積率都不考慮一下嗎??blockquote>
通常就是蓋那麼高才挪得出空間來增加容積率
我住的社區不到200戶,開放空間獎勵容積率=58.51%,增設停車位獎勵容積率=31.35%,加上容積轉移容積率,原本200%的容積率,蓋到306.19%
增設車位,原本就可多賣車位的錢,還可以多蓋個近20戶來賣
有頂蓋的開放空間,是不算在容積率裡頭的,但算公設,這些空間,後來部份變成了建身房,視廳中心,撞球室.....
而且也讓建商再多蓋三十多戶來賣
看了使用執照,可以賣錢的總樓地板面積30179平方公尺
(含車位總面積6432平方公尺,主建物加公設23747平方公尺)
但有算容積率的面積,其實只有17053平方公尺(已經蓋到305.49%的容積率了)
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文章編號：14511274
甚至公設還要細分為大公跟小公
高公設跟坪數灌水應該是民國60~70年間
台灣開始出現較大規模的公寓大廈時
因為建管單位的面記計算和地政單位的面積計算方式不同
所以開始有建設公司玩起這兩個單位的數字差異遊戲
這一玩就玩到現在
而且來樂此不疲
只要建設公司或是代書有辦法
面積可以差很大
舉例來說
建照上的面積都是以牆心為計算方式
而地政單位則以牆外皮來計算
建照上只要陽台不要超過一定的面積是可以不計入容積率中(機房及梯廳面積也是一樣)
但地政單位則是全部納入
建照上雨庇不可能有面積(甚至跟投影面積有關的建蔽率也不計入)
但只要在建照圖上有畫出來並標示"外露雨庇"
地政單位還是照單全收
單就上述的三點
單一樓層的面積差就至少15~20%了
再加上一樓的大廳,活動中心.....you name it!!
公設比不高也難
基本上
建設公司的第一要務就是要賺錢
所以
容積率給用完後
陽台一定會做到最上限(一般都是該樓層的1/8)
機房及梯廳也是一樣(這也是為啥有些建案會有"機房空間"出現在各戶內)
至於雨庇
通常都出挑30公分以上
停車位
法規規定一輛車位為40平方公尺(約12坪)
其包含了車道的均分
大車位為250公分*600公分
小車位為225公分*575公分
要注意有些建設公司
不管車位大小
一率以大車位的面積來配售
SHIT HAPPENS!!
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文章編號：14512231
這樣計算的話，法規規定該有的設施還是會有，但也許少了很多看起來氣派實際上使用很少的設施
但就算計價算實坪，那該有的公設難道買房子的人算是沒"付費"嗎? 別傻了，建商當然會灌到實坪的價格裡
況且如果建商要賣相好，還是會蓋的(成本當然就灌在實坪的價格裡)
如果公共設施少，那大家自然也可以比較，買適合自己的房子
但大家比價的時候都用實坪來比，如果同一地區單坪價錢比較高，那大家自然會去看為什麼
譬如說可能是建材比較好，或是公設比較豪華，或是有其他原因
這樣對消費者相對簡單多，省得現在公設的虛坪也灌在裡面，搞得大家在比價的時候各說各話
我買40坪跟你買50坪搞不好室內使用空間根本就一樣大，但單坪價格卻無法互相比較
(因為還要自己換算實坪，再把價格互相比較，但消費者要怎麼比呢？畢竟每個建案的公設比不同)
況且虛坪灌的多，建商就賺得多，現在有機會讓消費者清楚一點不是很好嗎
有人又說，這給建商漲價的機會，如果大家覺得變成實坪以後，總價不會變，那何來漲價之說？
1000萬現在可能是買50坪但實際使用面積可能只有35坪的房子，一坪賣你20萬
只不過以後變成實坪35坪的房子，一坪賣你28.5萬而已，如果是這樣
那看到每坪價格增加就覺得不好的人，豈不是跟朝三暮四的故事一樣嗎？
如果總價會增加，譬如以實坪35坪來計價，總價卻超過1000萬，那自然消費者會去比較為什麼
為什麼同區的建案每坪單價比它少，是不是這個建築物有甚麼特別的東西(譬如超豪化公設)
這樣消費者不是比較好比較嗎？然後嫌貴的話自然就不會去買了，不是嗎
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文章編號：14513907
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文章編號：14515420
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文章編號：14515622
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文章編號：14516550
並沒有說出以後購屋公設可以不用算錢
最主要論點還是在於房屋計價只採單一建坪價的不公平現象，而此建坪價包含(主建物面積及公設面積)
其實在日本等各城市，在房價上是採主建物及公設「分別計價」方式，如此對消費者來說可較公平
目前台灣採單一建坪價計算，又此建評價包含公設，因此會造成有1/3的花費在公共設施上
但各樓層消費者1/3的花費額的不同，卻換來的是公共設施相等效用的使用(如進出大門、搭層電梯)
，因此是非常不公平的..
而公設比在101樓主有提到公共設施的定義，乃指區分所有建物「共同使用部分」，因此在各樓層的住戶
，在使用上及效用上除特別指定外(專屬車位、約定專有部分)應該是相同的(例入口門廳、防空避難設備等..)
而有人提到，可不買「公設」只買主建物面積嗎？我想是很難的，因為你到家後要進大門吧，非1樓住戶
要走樓梯或坐電梯吧..而且如樓上某樓主說到，有些公設是法定必須的，如地下室防空避難空間，且這些公設
依相關法令(公寓大廈管理條例、新修定民法物權)是不得分離獨立出去的，因此，所謂不買公設現今法令是不
可能的。
所以，個人認同「分別計價」的概念，即分成「主建評價」及「公設價」，而這「公設價」要如何計算呢
這又牽涉到建商公設的規劃、建築成本及利潤的問題，但也不會是用各樓層住戶實建坪面積比率計算，因
為這跟樓層別及其效用有關連，有相關不動產估價理論.....但如果採分別計價有何影響呢？除了對消費者較
公平外，也可得知其實際上消費之公設為何？但也可能造成各樓層價差差距拉大....但總銷售額應該差距不
大，所以建商還是有辦法獲利的，以上是小弟一些淺見.
