jack老大 wrote:
版主的例子,就可以說明,為什麼房價不會跌了
其實也不是不會跌,景氣不太會影響房價
但是利率會,如果利率高於 4% 房價就會跌
不過政府不會笨到走回頭路,所以...
現在就來說明為什麼精華區房價不會跌
版主用 40萬 買 500 萬 貸款 460 萬
這樣其實ok的
過了幾年後
版主覺得依他的能力,應該有能力買更好的
此時的房價 漲到 800萬
他賣掉後 基本上 手上現金從 40萬變成 340萬以上
為什麼說以上,一般會換房子,大部分貸款都一定還一半以上了
所以賣掉房子後估計現金有 500萬以上
他的房子,可能就是賣給首購族,比較沒能力的
他可能再去買 1200 萬的
那原本的屋主,賣給他 1200 萬後,所得的錢,可能是去買 2000萬的
所以就像金字塔般,大家都往同一方向,最貴的地方邁進
因為 你賣掉 1200萬的房子後,買 2000萬房子 基本上不是空間升級就是地段升級
空間升級到一定程度後,只能用地段升級了
所以結論就是,精華區,只會漲,不會跌,台北一坪304萬誇張,香港還有一坪一千萬的...(恕刪)
我一直在思考這裡面是否有盲點,也就是現在的年輕人可否複製版主的做法,然後發現最大的問題還是在所得成長率超低,假設版主第一間房買400萬,賣700萬,現在於小版主8歲的年輕人,必須花700萬才能買到當初版主的房子,但所得卻跟版主8年前相當,這樣年輕人如何負擔?所以只好換更遠的地方,等待更遠的地方在買了4年後漲價,然後複製由小換大的作法,此外,版主的房子分別在內湖(華廈),北投(新屋)及石牌(老公寓),應該都算台北市第二圈吧,因此現在年輕人由小換大,應該也只能在前面提到更遠的地方相同圈圈的區塊換房吧.但更遠的地方還能像過去幾年這樣漲嗎?
這種由小換大的作法之所以成功,是因為過去10年利率持續下跌(自住者越住越輕鬆),遺贈稅降至10%,資金大幅成長,導致房價持續成長,現金等於藏在房子裡而跟著長大,所以換屋者比首次購買1800萬房子的人容易(自備款的成長速度遠小於房價成長速度),但未來呢?只要前面提到的因素凍結或產生逆循環,這成功模式還能複製嗎?
~但是還是很感謝他... 因為怕我離娘家太遠~通勤三峽台北往返太累~ 所以把這些賣掉的錢當自備款,在兩人薪資當可負荷的範圍內, 買了中和的三房兩廳做為起家厝!!
我已貸8成..莫非可以貸到9成...
)..還是會盡快把貸款還清啦
