walileg wrote:
大家看圖 請您來為我們說故事
IVV跟VOO的股利沒有算進去 就算加進去
這幾年SPXL跟UPRO相比之下好像確實也不是三倍 是四倍左右吧..(恕刪)
既然你把這圖拉出來了，那麻煩你跟大家說說170% (10萬變27萬) 的報酬率是怎麼來的吧
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jettyang wrote:
既然你把這圖拉出來了，那麻煩你跟大家說說170% (10萬變27萬) 的報酬率是怎麼來的吧
musthstar wrote:
七.八年前買的
金融風暴時買的
幸好當時有買
當時一坪10萬
現在大約17萬
不然就吃土了
請不要混淆視聽 我從來沒有引用170% 報酬率的發言
我是回應第一頁有人提出的案例 七八年70％的報酬率
請確實看過之後再回文 謝謝
jettyang wrote:
您該不會天真的以為，3倍的ETF幾年下來報酬率會從170%變510%吧
從UPRO三倍槓桿ETF上市第一天開始算
IVV S&P 500 ETF 2009-06-26到2016-05-13
加上重新投資股息 報酬率是156.28％
UPRO 三倍槓桿從2009-06-26到2016-05-13
7.2漲到62.18 報酬率是 863.61%
所以確實不是三倍 是863.61/156.28 = 5.526倍
因為那個槓桿是每天重新設定的 錯了就別硬凹嘛
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jettyang wrote:
第一、買房可以用貸款，200萬的本金可以買1000萬的房子，一坪10萬漲到17萬，亦即1000萬的房子漲到1700萬。但是本金只有200萬，算報酬率的話，是700/200*100%=350%，獲利250%就算扣除貸款及其他相關成本，報酬隨便都在200%以上
你10萬變27萬 (賺17萬，或170%) 沒有比較厲害
jettyang wrote:
你在胡說八道什麼？
當然不是這樣算
你有買過房子嗎？
本金200萬，貸款800萬買房子
未來不管你的房價漲70%還是跌30%，你的負債就是800萬減去你已經還掉的本金
你的觀念有很嚴重的問題
再說一次，房子是拿來住的，不是拿來投資的
就是有你這種用投資的思維來看房地產的人，才會把房地產炒成這樣
兄台何必那麼大的火氣
您一下子嫌買股票沒有槓桿 不像買房可以貸款 “報酬隨便都在200%以上”
您一下又說我觀念有問題 “房子是拿來住的，不是拿來投資的”
話您都說完了 小弟我也不知道該說什麼了
現在趕著要出去吃飯 等下回來再回復有關Home Equity(淨值)的問題
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是你先說了 買房可以貸款有槓桿
jettyang wrote:
第一、買房可以用貸款，200萬的本金可以買1000萬的房子，一坪10萬漲到17萬，亦即1000萬的房子漲到1700萬。但是本金只有200萬，算報酬率的話，是700/200*100%=350%，獲利250%就算扣除貸款及其他相關成本，報酬隨便都在200%以上
然後你又說
jettyang wrote:
本金200萬，貸款800萬買房子
未來不管你的房價漲70%還是跌30%，你的負債就是800萬減去你已經還掉的本金
這個財務槓桿是個兩面刃 你只講了前半段
跟銀行借了八百萬 房價漲還是跌你都要還那八百萬 是吧？
所以你的實際資產淨值(Equity)會是？
例子1: 原本一千萬的房子 房價漲70% 賺七百萬
房屋價值 1700萬再扣掉800萬債務
資產淨值 900萬 (200萬的頭期＋700萬的增值)
"報酬率的話，是700/200*100%=350%" 這是你說的喔
例子2: 原本一千萬的房子 房價跌30% 賠三百萬
房屋價值 700萬再扣掉800萬債務
資產淨值 -100萬 (200萬的頭期＋負300萬的貶值)
這難道不是 200萬的頭期賠光 加上還要再多賠一百萬
報酬率的話，套用你的公式是-300/200*100%=-150%
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walileg wrote:
請不要混淆視聽 我從來沒有引用170% 報酬率的發言...(恕刪)
walileg wrote:
七.八年前買的 就說是2009年一月吧
如果你當時買美國S&P 500的ETF
當時的十萬
現在會是二十七萬...(恕刪)
白紙黑字的，你一定不肯承認你說過，那我也沒有辦法
walileg wrote:
您一下子嫌買股票沒有槓桿 不像買房可以貸款 「報酬隨便都在200%以上」
您一下又說我觀念有問題 「房子是拿來住的，不是拿來投資的」...(恕刪)
斷章取義是不好的行為喔，麻煩你回去仔細爬爬文
需要我提醒你一下嗎？
一開始有人提買房子一坪從10萬漲到17萬
然後你跳進來說如果買ETF賺更多，10萬可以變成27萬
然後另一個網友提醒你，買房有槓桿，實際報酬率更高
然後你視面不見，一直宣揚買ETF比買房子好
所以我算給你看，買ETF並沒有比較好
同時，我在同一篇迴文中的第二點，也強調，買房跟買ETF是不一樣的事，不能混為一談
你竟然可以通通視而不見，那我也沒有辦法
你最後那篇回應有點好笑，你是不是搞不太懂「報酬率」跟「負債」的差別啊？
我跟銀行貸款800萬買房，房價從10萬漲到17萬，請問我欠銀行(負債)多少錢？
我跟銀行貸款800萬買房，房價從10萬跌到7萬，請問我欠銀行(負債)多少錢？
你如果搞不懂這兩者的差別，你就沒辦法搞清楚買房跟買ETF有什麼差別
最後，3倍做多S&P 500的ETF過去幾年的大多頭的確表現很強，我之前沒特別去確認，沒想到表現這麼強
不過槓桿型的ETF的確不適合長期持有，這在網路上有很多相關討論，有興趣可以自己去看，甚至連ETF發行公司的公開說明書都有提醒，如果誤以為3倍ETF就等於3倍報酬率，那風險是很大的
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jettyang wrote:
白紙黑字的，你一定...(恕刪)
jettyang wrote:
那麻煩你跟大家說說170% (10萬變27萬) 的報酬率是怎麼來的吧
真是不好意思 我記錯了 再此更正道歉
我回文的時候只想到了 別人提出的10=>17W
但是我說的投報率是沒有錯的
假設重新投資股利 以iShares為例（因為它的圖好用）
2009年看你是幾月買的 年中那差不多是160%
如果是2009年低檔三月買的 那甚至可以超過222%
這是沒有使用槓桿的ETF
jettyang wrote:
我跟銀行貸款800萬買房，房價從10萬漲到17萬，請問我欠銀行(負債)多少錢？
我跟銀行貸款800萬買房，房價從10萬跌到7萬，請問我欠銀行(負債)多少錢？
都欠八百萬但這也就是恐怖之所在 （如果你房價跌的話啦）
賣了手上七百萬的房子 你還八百萬給銀行 有沒有賠掉了本金還倒虧一百萬
回答個是不是有那麼難嘛 我有說錯的地方 我是馬上更正的
以上這種血本無歸還要倒虧的可能 是很多投資客晚上睡不著覺的原因
也希望台灣不要有美國次貸風暴的翻版 那個時候是大家都中獎
另外我不是來這裡叫人買ETF的
要討論投資有別的版
我的重點是投資應該要分散風險
要如何投資是大家的自由
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風兒輕輕吹 wrote:
哈哈幸好你沒買房!...(恕刪)
當年 9-10萬 /p 的均價都在嫌貴,現在17UP更不可能買啦~
只要想法不變,這輩子都別想買到賺錢的房子~
投資股票跟etf?? 十年下來,只有10%以內的人能減損打平 不到2%的人才能真正賺到大錢,那還是靠內線消息才有~
95%以上的人只要一入股市,長期下來,就是賠錢收場~ 沒有例外~
買房子剛好相反~ 十年下來,只要當年有買到"正常"價格的房子,95%以上十年後來看都是大賺~
什麼叫正常價格? 明明平均行情就是只有10萬,你就偏偏要去看開價二十,三十萬的全新豪宅,不賠錢也只是剛好而己~
就算去年2015年,我都還可以買到市區精華商圈內,總價才一佰出頭萬的透天房子~
台中房子從來沒有正常價過,到現在都是~ 一直都是超便宜,只是你找不到,那就要怪你自己,為什麼我就找的到?
我每間房子都是上網看到,跟房仲買的,從來就不是什麼私下找屋主~每間都賺錢~
前面提的那間二佰二拾萬的店面也是,是在樂x網上看上,就連絡房仲看房,當天就下訂~
以我這個出生在台北的人來看, 當初買時還在想,台中人都瘋了嗎?
這麼便宜的店面,怎麼會是我第一個來看? 是太便宜大家都以為是騙局嗎?
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poppoppop wrote:
投資股票跟etf?? 十年下來,只有10%以內的人能減損打平 不到2%的人才能真正賺到大錢,那還是靠內線消息才有~
95%以上的人只要一入股市,長期下來,就是賠錢收場~ 沒有例外~
請問您這說法的數據以及根據何在？
台灣股市我不敢說 畢竟是新興市場而且市值相對不大
你如果要買S&P500十年下來要虧錢 真的很難
從1979到2015這37年下來 只有兩年是十年下來虧的(2007-2008)
那還是感謝網際網路泡沫以及次貸風暴兩大風暴影響股市
S&P500從1984年開始只要持有15年以上是沒有賠的記錄的
維基百科有數據給您參考
poppoppop wrote:
買房子剛好相反~ 十年下來,只要當年有買到"正常"價格的房子,95%以上十年後來看都是大賺~
可否定義一下何謂大賺？
另外請問您可以對這"95%以上十年後來看都是大賺"的說法提出數據佐證？
投資理財觀念要正確
需要有數據跟理論作為基礎
其實長期下來通常房市跟股市都是漲居多
不過股市風險分散容易 尤其現在的金融市場發達（至少歐美是）
買房對大部分人來說相對是大的投資
如果有貸款 一不小心可能連本都賠掉了
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