中南部租房高報酬

8189

298分

11樓

8189

個人積分：298分

文章編號：33342104

一家人離開台北到南投工業區工作！我還是選擇一個月少賺10000...
至少我在草屯工作3年多～我自己買了一間房！透天別，地45坪建80，500萬
有草皮，生活簡單還月存10000元，以前常常上館子百貨，現在有天有地，踏實多了，我存夠了還要買750坪農舍來住，我在台北可能永遠是千萬房奴吧?千萬在南投可買千坪豪宅了，還有南投吃的都很便宜，一天150元有找又好吃，台北吃的每天要花300以上，消費點多，開銷就多，一堆朋友也是要花錢享樂，以前賺得多---透支也多，想一想真很後悔在台北浪費一家人相處時間，家人才是最好的朋友
5年後的台灣環境惡吧?沒負擔貸款，幾年後的台灣環境惡化，也不用煩惱了http://www.2home.com.tw/bbs/forumdisplay.php?fid=1

pencotwo

115分

12樓

pencotwo

個人積分：115分

文章編號：33342117

如果真的要買房租人賺房租的話
南部比較容易賺
就我在高雄、台南、台北都租過房子的感覺
同樣的套房
新北市大概7000吧
高雄市大概5000
但兩邊房價差太多
買新北市房租補不了房貸多少

ejan1969

13146分

13樓

ejan1969

個人積分：13146分

文章編號：33344320

提供我的實務經驗，我在高雄市市區有10來間大樓電梯套房出租（分佈在不同區塊），已經run了約5年，平均空置期大約2、3週吧，也就是房客解約後，短則1週內、最長有6週，通常2、3週左右可以找到新房客。

房子皆是家具家電全配備，租金中值約5000元，小一點、屋況差一點的，少幾百到1千，大一點、屋況好一點的，多5百到2千，出租只有網路刊登，租金不接受議價，2個月押金，簽約需連第一個月租金一次付清。

我的套房都是法拍來的，屋齡都在1、20年以上，連同裝修設備一間總花費落在75萬左右（租5000元的），1年以11個月租金計算（空置1個月），租金毛報酬率約7％.

高雄市套房市場分析：
供給量部分，高雄市的套房幾乎都是屋齡10年以上的，10年內的大樓大概1隻手數不滿，我想建商不蓋套房的原因是高雄套房法拍量太多，所以高雄套房大樓的供給量增加不易，因此即使需求不高，但是租金還能維持。高雄市也有一些透天改建的套房，多是分佈在大學附近，租金包網路第四台，也是大約在5000塊。

我也有考慮過這種方案，不過改建成本也是不低，一間的平均成本要100萬左右，而且這種做法只能蓋在大學附近，其他區域這樣做，恐怕供給量一下太多，空置率會拉高。

需求部分，我覺得還算穩定，不過租期都不會太長，1年約滿後，大約半數房客會不續約，所以房東會要常常處理招租事宜，而且設備的損壞率也會提高。

總結：
高雄市的套房出租就CP值來說是比台北市好，不過增值空間跟變現性就比台北差多了，但是好處是，高雄最差就是這樣了，算是谷底了，台北則是在山頭上，長遠來說，投資高雄的風險是比較小的。

pdpp

816分

14樓

pdpp

個人積分：816分

文章編號：33344843

ejan1969 wrote:
提供我的實務經驗，我...(恕刪)

感謝分享...
不過各套房位置不一,管理起來就很麻煩;
若是跨縣市管理,還是透天或公寓,大樓整層改建方便...?
而且透天公寓型還可留一房當度假跑咖行館...

至於房客我還是偏好學生或上班族,比較穩定(每年招租太煩了)...
目前對高雄沒愛啊,台南台中比較有愛...

ejan1969

13146分

15樓

ejan1969

個人積分：13146分

文章編號：33347262

pdpp wrote:
不過各套房位置不一,管理起來就很麻煩;

投資台北一間套房，你只要管理一個房客，好好挑選，找到一個穩定的上班族，也許3、5年內連一通電話也不會接到，一點也不麻煩，不過就是賺得少。

一樣的錢，台北一間套房可以買高雄10間套房，要管理10個房客，當然麻煩多了，不過就會賺得多一點，算是補償。

一棟10戶的套房，跟10間分散的套房，後者當然麻煩多了，不過也是一樣，後者有分散風險的效果，不會因為某間的單一狀況毀了全部投資，不要說不可能，我現在就有一間套房完全空置，是一棟小型建案，20戶左右，沒有管理員，有電梯但壞掉，住戶無共識所以修不了，這到還好就爬樓梯吧，租便宜點，罩門是2樓的某戶（屋主）精神狀態不穩定，有時會對其他住戶發酒瘋咆哮，甚至作勢要打人，最後一個房客退租後，我就決定這一間空置了，因為我擔不起房客有什麼萬一。

所以分散多處是我故意的，要不然同一間大樓要拍到很多間也不是難事，為的是要降低風險，我還有一間傳出槍擊案件的，跟有人吸毒的，所以套房大樓真的是三教九流龍蛇雜處，台北市因為租金高，應該好多了，中南部就難免。所以為什麼很多人喜歡租學生，因為比較單純，不過前幾年流行蓋套房透天，供給量一下出來很多，加上少子化，可預期的這個市場未來是供過於求的。

所以我的做法是比較"麻煩"的，不過我要的是長期穩定，盡量降低不可預期的風險，所以只好自己麻煩一點囉！

fluka

42分

16樓

fluka

個人積分：42分

文章編號：33372590

ejan1969 wrote:
投資台北一間套房，你...(恕刪)

看來中南部仔細找找還是有可投資的

討喜男孩

64分

17樓

討喜男孩

個人積分：64分

文章編號：33386869

有嗎?
我朋友租在瑞豐夜市附近(我忘記什麼路了, 只去過一次)
雅房, $3500 ...
電梯大樓格局是三房兩廳

住滿三個人也才一萬多 ...

僅供參考

另外套房的部份
隨便 google 一下
套房五千是沒錯, 坪數要夠大, 東西要夠齊, 不然沒人要租
現在高雄房價在高點... 自己換算吧

而且高雄年輕人一直往中北部跑 ...
你要回收到哪時?

kkoriety

0分

18樓

kkoriety

個人積分：0分

文章編號：33387143

之前在housefun租屋網看到統計數據
現在買不起房子的人一大堆
所以出租率創新高
不過報酬率好的應該只有在學區和商圈吧
空屋率高，租金只有小漲

ejan1969

13146分

19樓

ejan1969

個人積分：13146分

文章編號：33390009

嗯...應該這麼說，假如你有一筆錢要投資"收租用"房產，高雄市的套房是個CP值相對高的產品，所謂的CP值並不單只看報酬率，報酬率要更高的還有很多，像那些中南部的阿撒不魯科技大學附近弄一間套房透天，報酬率就會很高，問題是，只要學校倒了，你那間透天就要等著養蚊子了，而高雄市，好歹也是個大型城市，人口超過150萬（指合併前原高雄市的部分），各行各業各種需求都有，相對上租屋需求是比較穩定的。

y40 wrote:
而且高雄年輕人一直往中北部跑 ...

這個不是現在才發生的，30年前就開始了，小弟就是其中之一，有人進有人出，最後就會在一個穩定的狀態，我前面發言也講過了，我這5年來出租的狀況讓我得到這個結論。

台北當然會持續的吸引中南部的年輕人上來，不過台北的高房價也會逐漸削減這種拉力，所以我才說，單純以"收租用"房產來比，高雄是比較理想的。

當然囉，"收租用"房產並不是最好的標的，因為即便是高雄市這種CP值較高區域，一年的淨報酬率（租金扣除有的沒的費用之後）也大概跟持有中華電差不多而已（5％），你看搞那麼多房客問題，還要擔心收不到錢、擔心房客燒炭、擔心房子被亂搞...真的還不如買中華電放著。

不過呢...
房地產是資產配置裡不可或缺的一環，要保值置產，當然台北的房產是比較理想的，不過資本要夠粗；假如要創造足夠現金流的話，那相對的高雄市的套房是比較理想的。