nitendo wrote:
前幾天跟一位女同事聊...(恕刪)
基本上，建築師和建商這兩個角色是有衝突的，一個比較感性、一個是生意人，如果要用建築師的角度來經營建設公司，我認為會失敗，因為已經有很多前車之鑑。
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但是, 資金恐怕要靠自有
大型建設公司雖然賺得多,但大面積的土地不好找, 地主開價也都很高
小建地比較容易買到, 單價也比大塊的便宜些, 大型建設公司不會對小土地有興趣
但是, 小建設公司銀行會怕,不容易貸到錢,所以資金要靠自有
土地的來源也不限於素地,舊房子打掉重蓋也可以. 不像大公司必須要靠都更被釘子戶敲詐,小公司買得到一兩棟舊房子就可以打掉重蓋了
只是小建案因為規模小,營造成本會比大公司高一些
小型公司沒辦法靠口碑啦, 規模那麼小想口碑也碑不出來, 利基點還是要靠產品
如果走真材實料,不偷工減料的路線,在營造期間,仔細拍照做紀錄,灌漿不要加水,在銷售時可以讓買家安心這房子沒有偷工減料,這比虛無飄渺的口碑更有效
不要再走傳統路線管路內埋在RC裡面了, 以後無法維修. 管路還是走明管,然後用假牆遮蔽,房子老了比較好維修
水電很貴, 會西曬的牆, 屋頂, 都要多做假牆遮蔽日曬. RO濾水器的廢水, 雨水收集, 都可以設集水桶收集起來, 不要怕成本,內行的買方會知道後續能在生活上省下更多錢
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錢不來，就什麼都弄不起來，加上現在央行監督下，土建融資趨嚴
大公司都要花點力氣了，何況是沒有營收和資金往來的新公司?
銀行給建設公司也是按工程進度撥款的
也看過發現建設公司後續週轉有狀況，銀行就停止撥款、抽銀根
整批大樓就蓋到一半...公司倒閉等接手
再來是營造廠，幫你蓋房子的
規模小的建設公司，就像小房子裝潢要等設計師或工班排時間一樣
開工和工程進度會不太穩，看你和營造廠的關係囉
而且按進度收錢也比較短，你的自有和銀行撥款如果不能及時支付，誰還願意繼蓋
不繼續蓋哪來的後續資金和貸款? 大多倒閉的都是週轉卡住
房子沒完全蓋好是沒辦法結案的
建設公司白手起家真的難，大多是建設公司主管、營造廠、土地開發等有經驗的人出來創業
太多關節的東西要注意了，不只是建築成本估計那麼簡單
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