我第一次看過,地主分的比建商少的
有需要往下再看嗎???
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3-1 3-5看不懂 4-1 土地已經有貸款，我要先付清嗎?地上物的拆除費用、現居人遷出費用，可以要求對方付嗎?
3-1就是合建分回來的比例, 你們分回來的為你們的土地/你們的加上建商的土地, 乘上總銷售面積, 再乘上0.45, 舉例來說, 假設最後你們建起來的大樓總銷售面積為500坪, 你們分回來的就是200/440=0.45, 0.45*500*0.45=101.25坪. 這是最需要跟建商討論的地方, 合建現在的行情是地主6:建商4分, 請儘量再跟建商爭取更有利的分配比例, 車位一樣辦法.
房子怎麼分配也是要小心, 依你們現在來看, 應該不會有店面, 那就應該爭取垂直分配, 高樓層比較好賣也比較值錢, 從最有到最沒有價值的排名為 店面>頂樓>有露台的樓層>高樓層>低樓層, 如果是水平分配對你們不利.
3-5用舉例來說好了, 假設你們分回101.25坪, 可是建商每一戶都規劃為40坪, 你們分了兩戶後還有21.25坪, 這21.25坪如果你們想跟建商多買一戶, 你們就貼它18.75坪的價錢, 一坪多少就是建商公開銷售價錢的94折, 這還算合理, 但是這條後來的不是很合理, 找補應該是互相的, 如果你們不想多拿錢出來買多一戶, 那建商也應該用同樣的價錢買回去才對.
4-1其實就是建商保護自己的條款, 他怕合約如果簽了後到時你們或者你的伯公不搬走讓他沒辦法動工或者拆除原來的建物, 土地或舊建物本來就應該沒有任何的貸款才能合建, 這條合理.
4-4 建議問建築師有無必要, 我不喜歡交印章出去給任何人.
4-6 這對你有利, 信託可以保護你的土地不會到時建商倒了要不回來.
6-2 建商如果有延期交屋的部分他要怎麼賠你, 但是裡面也應該要有違約的罰金才對, 可以商量.
6-6 這應該就是客變了, 就是如果建商規劃出來的格局不適合你們家, 你們可以變更室內的格局, 加減插座, 要不要建商附的廚具或衛浴設備, etc. 這條合理但是有些大建商對地主不會收取這費用, 不會太貴.
7-2 土地增值稅, 這條很貴, 尤其很久沒動的土地忽然變成了建物, 增值稅有可能動不動就是百萬以上, 可不可以要求建商付呢? 也是可以但是我覺得這塊土地可能比較困難, 看能不能跟建商凹到一半一半就算賺到了.
7-3 口頭問建築師和代書, 這太難用打的解釋.
7-4 這最好的方式就是土地的原有者來做以後所分回的建物的所有權人, 沒有費用會產生.
7-5 同7-3, 打太難.
8-1 合理, 這跟你比較沒有關係.
8-2 合理, 建商不希望在建的過程你還拿這塊土地再跟其他銀行貸款.
8-3 都配合建商的代書就好了, 文書的作業.
12-6 當大樓建好時, 建商會開區權大會, 就是把所有大樓的所有權人找來然後告訴你們房子好了, 現在我要交給你們了, 但是建商會有一份管理規約要所有的所有權人遵守, 地主當然也包括在內, 分管約定就是露台戶的管理大部分是給專屬的那一戶約定專用或者頂樓戶的屋頂能不能上去之類的.
12-7 這個要跟建商談, 法律規定建商要給一筆按照它大樓的造價的一個比例的款項給大樓的管委會來用, 這筆費用不應該由地主出, 這筆有時會貴, 看建商要怎麼定位這棟大樓.
12-8 這點合理, 建商應該還要繼續整合好讓整塊土地大到可以跟政府爭取一些獎勵容積, 但是你們一定要爭取到一個期限以前他必須要開工, 不然建商如果整合個幾年怎麼辦?
12-9 合理, 它買的容積它享有, 但是現在容積貴又不易取得, 建商要用的時候會慎重評估的.
12-10 不合理, 比如說政府現在超過1000坪土地的建案有20%的容積獎勵, 如果建商整合過了這個門坎, 這個20%不應該完全不分給所有的地主, 建商可以在這多的獎勵容積多分一點, 畢竟是它去花時間整合的, 可以要求.
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本基地如需辦理合併畸零地、國有地、市有地、水利地申購及容積轉移等事項，甲方應全力配合，並備齊所需證件，交由乙方負責申購處理，所需價金若由乙方負擔，而申購該等土地所增加之容積、建蔽率、利益則均歸乙方所有。
這條我不太清楚，為什麼建商要合併那些地，我方要備証件配合他??(不是我方的名子阿!!)不是他自己用他自己的名義去辦嗎?那配合他增加那些土地後，多出的容積獎勵我方分不到??
條約12-10
乙方因與本基地鄰地合建，需變更設計時，如不影響甲方所分得之房屋利益時，甲方不得拒絕，而乙方因與鄰地合建所增加取得之容積或建蔽率利益，則歸屬乙方所有，與甲方無涉。
這條就是完全不利我方的條件吧?!我方分不到任何的容積獎勵??
PS.謝謝各位大大們，幫我解答這些問題，麻煩你們了...
