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AIR FORCE wrote:
我這樣說好了，假設...(恕刪)
牛肉麵跟牛排是不能只算肉的重量定價格的
透天跟大樓也不能這樣比
兩者每坪單價不會是一樣的
舉例同樣地段，相同的建蔽率與容積率，地價50W/P狀況下
在蓋好蓋滿的情況
一樣60坪的建物權狀
需要取得的土地費用
1層樓的透天，60×50＝3，000W,每層樓的面積60P
2層樓的透天，30×50＝1，500W,每層樓的面積30P
3層樓的透天，20×50＝1，000W,每層樓的面積20P
4層樓的透天， 15×50＝ 750W,每層樓的面積15P
如果再考慮建蔽率的要求，土地面積需要更多，土地成本更貴
2樓以上樓層，樓梯在室內也會扣掉實際使用面積，越多層扣越多
這樣算下來，保守估計，如果蓋超過3層，基本上每一層使用面積幾乎只剩樓梯跟一個房間跟廁所
如果大樓算的話，4拼的大樓算其中一拼
以公設1／3算，建商應該是蓋8層樓以上，算8樓好了
土地面積一樣60P，取得土地價格60×50＝3，000W
但每一層樓攤下來的土地費用3，000／8＝375W
如果再考慮建蔽率，土地費用每層再攤下來也加不到100W，總共算500W好了
雖然室內實際是40P
但樓梯是在外面，8層樓還有電梯
生活上，室內使用面積不會被切割，方便不少
如果集合住宅，就有機會因建蔽率規範下，沒蓋的地方可以做成中庭
透天貴的是土地成本
大樓貴的是建物成本
土地稅負
透天的是一戶支付
大樓是持分
不過市區內能蓋大樓的地肯定更貴，拿來蓋新的透天有點浪費
稅負也不小
這是簡單的算法與常識，研究一下就知道
如果有錯誤之處，懂的專家看到，請指正，謝謝~
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pyang3 wrote:
而且車庫和土地不算錢？我還第一次聽到
是你住的州房子太多吧
呵呵...(恕刪)
看了這麼久，我想青菜蘿蔔個有所好。
套句網友說的：
「假設一樣是權狀60坪的透天跟大樓，（假設一樣的錢）
透天可以使用空間為60坪，但是大樓可能只有40坪。」
有的人喜歡擁有60坪都是自己的。
有的人喜歡自己的空間只有40坪，然後享受20坪的公設也願意花錢買那些20坪屬於公共的地方。
那就買自己喜歡的囉！
台灣情況怎麼樣，我不住在台灣也沒辦法說什麼。
我只是想要說實坪在南加州並不是什麼很奇怪的事情，
而且公設也沒有少，一樣有花園、公園、健身房、游泳池那些東西。
有的地方有HOA，有的地方沒有。
可能台灣不是實坪的制度太久，不能接受吧？
因為實坪制度在南加州已經很是很平常的事情，大家習以為然。
下圖為例:（我就不換算了，就用平方英呎sq.ft算吧！）
上面圈起來的是賣價51萬美金，
隔壁另外一個圈起來的地方寫2248sq.ft，就是房子這個建築物本身的「居住面積」有多大。
這個「居住面積」不算車庫，因為車庫是停車的地方，不是居住的地方。
然後可以看到2248sq.ft的下面有小字寫$227/sq.ft，意思就是說一個平方英呎要價$227美金。
接著我們看看圖下面圈起來的地方，寫著Lot Size 9204 square feet，
這就是前院跟後院加起來的大小，這個院子「不算」在房子的賣價。
只要拿賣價除除看就知道：
1. 若＄510,000 除以 2248sq.ft ＝ ＄226.87 （就符合了價格上打出來的$227/sq.ft）
2. 若＄510,000 除以 9204sq.ft ＝ ＄55.41 （就跟價格上打出來的$227/sq.ft 「不」符合了）
而且不可能一個sq.ft才賣$55.41美金，由此證明，南加州的房屋的賣價只算居住面積。
那院子很大當然很好，可是整理起來辛苦，而且地價稅「要算」土地，所以要自己衡量。
有的房子的院子還有游泳池，這也是「不算」在賣價裡面的。但游泳池照顧起來可是很昂貴的，有利有弊。
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權狀60坪的透天也是可以換成大樓權狀坪數都一樣是60坪的等值房子
公設就是用租的
公設別人是付政府地價稅房屋稅
你付的是給土地所有權人(開發商)租金而已
至於權限幾年
50年，70年，無限期
都可以
租金費率不同罷了
其實自己持有土地房屋也不就是等於跟政府租無限期的意思嗎？
政府要徵收，就是租約到期而已
這樣一來，開發商給你的權狀就可以以你的要求只算室內坪數60坪
然後室內坪數就等於權狀面積
原來叫權狀面積的改叫使用面積
公設你也可以當免費送你使用的(公設租金隱藏在管理費裡)
但公設所有權還是在開發商手裡
他哪天想怎麼改，住戶無權做任何主張的
補充一下
200元的夜市牛排要想換成200元的牛肉麵，肉還要跟原本的牛排一樣大
那碗應該是豬排麵
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ggmet543 wrote:
牛肉麵跟牛排是不能只...(恕刪)
容積率不是這樣算的，你用地價50萬每坪(這各值就固定)再來是，容積率300%建蔽率50%來計算，你會發現透天用不完，樓梯在室內計算建蔽會，不計容積率。
大樓的亦同，再來是大樓的機電空間，停車空間、車道、梯廳、電梯升降空間、深度1.5米的陽台(每戶最大小面積不超過8平方公尺)、消防水池、屋突這些都不計容積計算，大樓的容積通常是建商去申請開放空間獎勵(中庭、綠地、退縮設計)還有綠建築申請獎勵(開窗、給排水系統、綠植披)、都審獎勵來增加「樓地板」面積，而法規檢討的容積率，實際上是指「人的居住空間」而非公共設施，所以本來就是在設計上都是「實坪」制檢討，但是建商卻把「應開放」、「應共用」的都拿來賣錢，舉台北市的例子現在的新大樓10個有8個在中庭及大廳及健身中心等公設，原設計為「汽車及機車車位」違規使用後，在讓住戶再購買時，連同此「公設」都買了一起計價，問題是，買賣房屋時建商給消費者看的是「銷售圖」而非「使照圖」所以消費糾紛履出不窮，回歸「實坪制」自然這些不良建商就會減少。
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