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這是很多投資收租者忽視的，
在會計學中，
只要是資產必須攤提折舊，
在Jackson所提案例中，
是完全忽略折舊的假收益，
這是投資者的大忌。
很多人開店，只算店租、人事、水電、營收，就算出他賺多少錢？
但是裝潢、機器設備折舊都沒有逐月或逐年攤提，搞了幾年，連裝潢、機器成本都賺不回來！
在Jackson的案例中，
若一間房子房屋400萬+裝潢300萬，
這樣的房子等於700萬嗎？
不是，第一年或許有700萬的價值，
裝潢是快速折舊的東西，
我會給它6年攤提，每年提50萬，
也就是這間房隔年殘值剩650萬，
縱使月收租金從1.5萬提升到4萬，
每年也僅增加30萬收益，
30萬收益是什麼概念？
是300萬裝潢分10年攤提，
剛好打平而已！
在Jackson的案例中，
一個租客花1萬元租屋，
是否有拆算各項設備租金比例？
例如：
a.空房屋使用權5000元
b.高檔裝潢3500元
c.冷氣機500元
d.電視冰箱第四台700元
e.床組衣櫥書桌300元
所以房客是單純租房？
還是租房+設備租金？
那各項設備折舊年限？
是否列入成本攤提？
這是本案的盲點，
Jackson你還年輕前途大好，
但是也很容易落入「陷阱」，
你可以用我說的重新精算你的收益。
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tany3472 wrote:
裝潢是快速折舊的東西，
我會給它6年攤提，每年提50萬，
這句話我反對 因為裝潢不需要每年提撥50萬
所有最貴的就是間隔天花板
一般角料 / 中日矽酸鈣板 300元 / 尺
以下開始為單間套房所需求之消耗性清單
電視4000~6000 如有二手買二手 基本上不用太好 可以撐3~4年 他就是好電視
洗衣機 5000元整台新的 如果有疑慮去買LG10年保固
但我根本不會花大錢買十年保的東西因為這是消耗品，新的賣像佳
我們是每一間獨立洗衣機，當然有別的房東是共用的 如果要租到一萬就必須獨洗
通常這東西不會再3~4年壞 假設預定4年壞一台好了
另外大型家電 冰箱 5000元~6000元 120公升 五年保固 (基本上這種東西最不會壞的)
不太列入攤提成本，就算有不痛不癢 假設也訂4年壞一台
冷氣絕對要變頻冷氣，房客吹爽爽最有感，順便賺電費
東元全機7年保，所以假設七年之後才花錢 28KW 一台1萬9上下 含安裝
綜合以上電器類 3萬6千餘元 (係屬於非常消耗性產品)
1萬7的電器產品類 除以 4 = 每年攤提 4250元消耗成本
另外冷氣7年保 換一台 19000 除以 7 = 2714元 每年消耗成本
依造你精算每年消耗性家電成本 6954元整
這些東西可以讓你每四年全部換過一次，
但實際上不會可能4年內全部壞掉讓你換一次
另外消耗性產品桌子，椅子 通常也是3~4年之間會壞
如果一個房客平均租2年來算 你平均兩年換一張 你不會每年都在換椅子桌子^^
其餘的我不就不繼續算了，因為真的微乎其微
如果嫌裝潢吃太重本， 打個軌道燈，整個天花板素面的沒有裝潢之成本
大哥你討論重點很好，
一間套房要好看，可以用油漆配色，簡單的平定天花板就能點綴出來
至於平定天花板你找工班算給你多少，這隨人而異
燈光為第二個重點，但燈光真的沒多少錢，再者水電燈具，我多少會DIY一點
油漆呢，全部都是不假手他人，我跟我弟各式各樣氣動噴漆工具應有盡有
另外廁所是10年再造一次，一個廁所磁磚配色通常可以維持十年
如果你平常有在顧管線，全戶式軟水，
現在都埋不鏽鋼管 基本上到十年都還不需要換管線
整組衛浴三寶 1萬可以買到， 磁磚打除防水重作 自行跟工班談，也沒幾萬
如果要全戶式軟水機淘寶有在賣 不到一萬元整，
我找我朋友水電配管3500工資
我們一間浴室從無到有拔地而起
平均造價是6萬~7萬 還埋管 含冷熱水管重配
至於我的是廉價工班說 TMD怎那便宜， 版面有人想賺你錢你就給他賺巴
反正某些人工班也做不出豪宅等級，大部分的統包是沒有設計概念的
都必須由你去跟他告知怎麼做 怎麼做，有點格調的會知道怎麼幫你弄
我的統包工頭本身也有多棟套房在收租，所以就跟我一拍即合了
盡每一分錢，營造最大的視覺感，
有一些工班他會想賺你錢，要小心，一來一往你可能被他賺超過20萬
我光一個屋頂鐵皮工程部分比價超過10間
反正我94 奧客~~~
至於我也不用什麼設計師了，設計費省了
綜合以上我其他不再細算，不是說裝潢成本不用考慮
但真的沒有你想像中花錢，過程當中最花成本的是時間成本，
管理成本，還有你得想說怎麼去點綴你的套房的思考成本
#PS 我們光是頂樓的鐵皮報價就可以差20萬 所以不比價的人是自己問題!!!!
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就不用了，在我眼裡看起來
只不過是為了反對買房而反對的人
為了反對隔套，而反對隔套的人，
有沒有賺錢呢，不會是我們在這裡算算數字告訴我
而是我的口袋還有存摺帳戶會告訴我
版面上有幾位私訊我請益該如何做，我就已經統一回復了
要不要做，看你自己至於不做我都沒差
第一我不像樓上工班一樣想賺你裝潢錢
第二我也沒要倒貨給你，距離我持有到賣出還需要5年
等到我700多萬房貸在35歲全數繳完畢之後
有需要買得再來找我，說倒貨也不錯，下車不玩也好
又或者第一間的基礎在玩第二間
第二間還款速度就是每年一百多萬元在還款
10~12年幹到千萬身家，兩間房地產無貸款
你不屑做，一堆人搶著做，人生當中不會只有隔套可以玩
他只不過在人生當中扮演一個墊腳石，
讓我可以有一千萬現金自備款，去買2000萬房地產而已
不會借力使力都是最笨的行為
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文章編號：79099552
tany3472 wrote:
家電家具消耗品我相信(恕刪)
你知道你第一張的裝潢 沒多少錢嗎
平定天花板，間接照明去問一下樓上的那個想賺錢的工班
他會告知你， XD
至於你是要鼓催我不做呢，還是建議我會賠錢?
我跟我弟弟一間弄到現在第三年 還沒曾你說的問題出現
就冷氣原場被我幹到無力而已，不過誰叫他要七年保品質做不好
另外我的工班弄了幾十年，人家來的是開Range Rover，
持續在拓展新的出租點 好像也賠錢的樣子 ?
難怪買一台一棟房子的 路虎來開
人家就是這樣，怕 你就不要做
做就不要怕， 一樣的東西 有人覺得經營會賠錢 有人卻賺錢
"人"的問題 還是 "事情" 問題
就不在多說了，不做也罷，做也罷 ，
事實上真的沒那麼多人在乎咱們在這裡討論的結果
我跟你最大差別在於 你看成本控管 我看的是金流
做任何事情不要想說投入成本太多而不去做，
那個怕，這個怕，怕出錢，怕拿錢，怕虧錢，幹小事而已，幹不了大事情，
你應該看到的是它能讓你產生多少隱藏性價值
相信版上有錢的搞房地產的都知道我在說什麼
當然我這個人就是比較真性情的年輕人，所以我就劈哩啪啦講出來了
但一堆賺錢的人就默默地賺大錢的也懶得出來講
隱藏性的價值，跟金流是我看的
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jackson15988 wrote:
等到我700多萬房貸在35歲全數繳完畢之後
有需要買得再來找我，說倒貨也不錯，下車不玩也好
又或者第一間的基礎在玩第二間
第二間還款速度就是每年一百多萬元在還款
10~12年幹到千萬身家，兩間房地產無貸款
你不屑做，一堆人搶著做，人生當中不會只有隔套可以玩
他只不過在人生當中扮演一個墊腳石，
讓我可以有一千萬現金自備款，去買2000萬房地產而已
不會借力使力都是最笨的行為(恕刪)
太慢了，你的腳步太慢了
你不應該等到35歲(那是七年後!!)還完房貸才買第二間
因為到時 房價可能是你無法想像的 因為通膨因為通膨因為通膨因為通膨因為通膨
你應該現在就要擴張信用衝第二間
你雖然很聰明 但是操作手法 還不夠犀利 沒有人在本金還完 才衝第二間的
況且七年後 房地產你可能買不下手了 你現在的租金收入 加 薪水收入 只夠過中上小康生活
七年後你的套房其實會很髒很舊，你願意在七年後投入50萬~70萬重新整理套房嗎??
答案 就是標題了
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