愛木 wrote:
正常人都會支持實坪制，讓建商沒辦法玩把戲。
實坪制比較透明+1...(恕刪)
前面己回，現在你就可以自己實現願望，無需等待。
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sunyearhuang wrote:
我不反對實坪制。
但你要的若只是這樣，現在買房子就可以實現你的願望。
代銷說：48坪(含公設)，公設比30%，一坪30萬，總價1440萬。
你想要實坪，一是自己換算一下，1440萬/(48萬X0.7)=實坪制42.86萬一坪
這樣可以結案了嗎?不行！這實坪制一坪 42.86萬一定要代銷親口說才算，我想代銷應該不會拒絕，要說多少次都沒關係。
不行,除了代銷說以外，實坪制一定要登載在銷售合約，嗯...我想應該可以附註吧,但合約主文應該還是建物(主建+附建+公設各幾坪)是多少錢，土地持分幾坪是多錢。這樣正道了嗎?
那就要看該地區該案等級，是否承擔的起每實坪42.86萬了。
以你設定的狀況來說，依照一般狀況推論，實坪單價最後勢必會折衷妥協至30--42萬中間的一個數字，建商想要完全維持虛坪制時的獲利是不太容易的
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ldw406 wrote:
我最大的願望是房屋網站可以用實坪搜尋物件，還有把實坪單價與虛坪單價並陳，這應該不難做到而且是可以馬上實行的吧，為什麼房屋網站不實現我這個願望呢?
可以反應給網站平台看看，但自己幾秒鐘就可以算出來，有這麼重要嗎：
實坪單價=總價/(主建物+附屬建物)
實坪制或虛坪制本質上就是計價方式不同而己，其它什麼透明，公平，便宜真的都過多聯想了。
我並不反對實坪制，但看到擁護的網友對實坪制過多的期待和幻想，把實坪制搞得好像是房市的迷幻藥一樣。
我把我知道的相關房屋登記、透明、公平資訊整理一下，看得懂的，可以真正為房屋買賣的透明、公平發聲爭取，看不懂的...
唉！就繼續為實坪制拚命吧
1.
實坪制或虛坪制本質上就是銷售時計價的不同，跟貴、便宜或漲跌無關。最先提出台灣要使用實坪制是為了跟甚它使用實坪制的國家比較房價高低方便而己。但為什麼，有人提到實坪制，可以防止建商灌水坪數呢?請向下看...
2.
要往下看前，你需要知道什麼是容積率什麼是不計入容積樓地板，資訊很容易在網路查閱，但我還是提供懶人包：
https://www.lawbank.com.tw/treatise/lawrela.aspx?lsid=FL003828&ldate=20160607&lno=14,161,162
注意到不計入容積的樓地板，有公設也有私有的樓地板
3.
公設不計價稱之為實坪制，把公設稱之為虛坪，其實對公設很不公平。電梯、公共走道、逃生梯、機電空間那是必要設施，不是'虛'或無用之物。只是在大樓或公寓房型，它們是共有公用，在透天還是有這些設施，只是它們是專有專用，承購人要全部買下，無法和其他人分擔。
4.
一樣多的土地可以蓋更多的樓地板面積，對建商來說可以賣更多的建坪，當建商當然是個誘因。所以2.所說的不計入容積的設施，建商當然把它蓋到滿，吃乾抺淨。結果就是梯廳一般三坪夠用，可能蓋戶四五坪，多出來的一兩坪雖然也是實的，但總感覺和夠用的三坪比較，CP值降底了。如果採用實坪制，公設全不計價確實會把建商把不計入容積的公設蓋滿的誘因去掉。看到這裡，一定有人跳起來，說：看吧！就說實坪制，建商才不會亂灌公設虛坪吧！這也對也錯，解決公設虛坪只是實坪附帶作用，並不是實坪的目的或本質。管它本質或附帶作用，有解決就好，是沒錯，但灌坪數不只在公設，專有部份也有啊(見2.)實坪制有解決專有部份了嗎?沒有！粉抱歉，專有部份，問題才是大的，不是公設！往下見5.
5.
現行建物的土地持分規則是:區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。所以專有部份不計容積蓋滿(超過所需)結果不只是可售建坪增加，嚴重的是它拉高了容積率。如果建商依照沒拉高前的(房地一體)單價賣給你，簡單的說，就是有一部份賣你的土地，沒有土地給你。這部份的土地才是虛的！土地是貴滲滲的東西，日後房子會漲的不是建物而是土地，建物只會折舊折價。看到這裡，應可明白，實坪制並不是解決灌坪的良方了吧！
6.那怎麼解決5.的專有部份灌坪的問題啊?不是用實坪制的頭痛醫腳，答案當然是頭痛醫頭，把所有的不計入容積的樓地板統統不登記不計價,就如修正後的雨遮不登記不計價一樣。就樣就把建商蓋大而無當的不計容積樓地板的誘因去掉了。但這仍有一個副作用，建商可能為了降低單價而把這些不記(不記坪)的樓地反而減少到讓你用起來難過的境地。但這也容易解決，多一個最低設施比例的規定即可。
7.
講完了嗎?還沒有，5.提到的拉高容積率導致"吃掉土地"的問題，是小咖的，政府的一堆容積獎勵影響大多了，容積獎勵應該不用我多說吧!把它跟第5.參照一下，就知道容積獎勵如何拿你土地錢不給你土地了。但這還不算大咖喔!最大咖的拉高容積率是容積轉移，這是啥?沒聽過的看這裡：https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/411/article/6053
8.
就算沒有6.和7.的問題，土地本身分區也使得不同基地容積率差非常多，有良心的建商會依容積率取得的優惠，合理的計算屋價(可以說回饋客戶共享利益)，但建商是商人不是道德模範生，大家都心裡有數吧。以前商業區房子單價都是比住宅便宜的，但現在幾乎都是拉平了，甚至有消費者接受代銷的話術，商業區土地比較貴所以房子單價當然貴一些。不知道是建商變得更聰明還消費變笨了，或許都有吧
那怎麼解決?依樣畫葫蘆，所有的容積獎勵和轉移全部不登記不計價，不就解決了?顆顆...這是使獎勵變懲罰，轉移不算數的毁天滅地毒藥，行不通的。
解決的方法，唯有消費者自己提升知識，買房要問清楚，基地分區(工業，住宅，商業)、容積率計算土地持分比，最簡單的方法就是計算出土地持分坪數和建物坪數，再依行情算出合理房價去議價。只要消費者提升素質去議價，不要說7.跟8不會是問題，4.跟5.也一併解決。實不實坪制真的只是計算方式改變而己，無關房價，公正性或透不透明。
9.
附帶解釋這討論串有人提到的，實坪制，建商才不會蓋那些健身房，會議室...等等有的沒有的公設，導致公設比高到三十幾趴，甚至超過40%。這些公設有人喜歡有人不喜歡，建商產品會迎合各種人，所以低公設，高公設比的房型都有，消費者應該選擇自己喜歡的產品，而不是去要求建商不要蓋這些公設。而且，實坪制也不會導致健身房，會議室等公設消失。實施實坪制後這些設施一是併入一般公設，一樣不登記不計價，但費用仍會灌到可售坪數裡去。但在台灣消費者還不是很明白計價是怎麼回事，且喜歡權狀坪數多一點的心裡，建商不會這樣做。而是把健身房，會議室...登記成公有設施，一樣登記大家持分，就跟現行公設一樣。不喜這種公設，就是不要買有這類公設的建案。大家都不喜不買這類建案，建商自然不會蓋。有人喜歡就會有，不會消失。
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cltang wrote:
你才真的是故意裝傻，打馬虎眼。難道無法理解「單位價 x 個數」的膨脹心裡效應嗎？吃驚
同一個物件，標示為「48坪 x 30萬」vs「33.6坪 x 42.86萬」是會產生根本性地不同的感受的。前者看似合理屋價，後者(即真相)卻感受上大大地不划算，建商會產生降價壓力。
你這是一廂情願不是聰明。去查一下網路相關專業文章，有沒有人像你這樣轉換實坪的單價的。
消費者的購買壓力來自總價不是單價。要單價小，就用我給你的採平方公尺做單價就好了。
房價多頭多少年，房子單價漲了幾倍(是真的漲不是計價變變)，單價有跌嗎?總價壓力只是讓房子越蓋越小而己。不是嗎?
採用實坪制，消費者不懂為何單價變高，代銷寧花時間跟你解釋，計價方式改變了不是漲價，不會降價給你。
前面一些網友一直說，實價制是為了公平，透明。從大部份人的反應看來，還是一廂情願的期待房子降價。
這也是台灣在高房價下的悲情吧。
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