james347033 wrote:
2要過戶也須*清償塗銷*後.拿到清償證明地政才可過戶
賣方沒拿到尾款如何塗消？未先過戶到買方名下要如何貸款來支付尾款？
前面說過，純現金交易最乾脆，賣方已清償貸款買方也付完屋款才過戶，但又有多少人辦得到？
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1.買方先向銀行寫申請書。
2.銀行開始徵信、鑑價。
3.沒有問題之後，銀行會通知買方寫借據順便對保(核對人借款人身分)，順便會叫買方簽匯款同意書。
4.代書把房子過戶給買方+設定抵押權給銀行(連件)，代書再拿給銀行(房子所有人是買方才能設定抵押)。
5.銀行把代償錢撥到買方名下(貸款須先到債務人帳戶內)，再利用之前匯款同意書匯到賣方銀行代償(會附無法塗銷請匯回之條件)，代書再去賣方銀行拿清償證明辦理塗銷。
6.如代償之後尚有餘額，銀行會等第一順位才撥到買方帳戶內。
以上是我知道銀行貸款方式。
如果要求賣方要先塗銷掉的抵押權，在臺灣可能不容易找，只能去買新成屋，建商找大咖一點，就沒有建融及土融的。
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dougles1974 wrote:
再說明清楚一點目前法...(恕刪)
感謝"dougles1974"如此清楚的說明.
這些狀況對從未有過購屋及貸款經驗的人而言,是很難想像,進而加以提防的...
就我自己這次當例子而言,有部份的細節不盡相同的...
1. 我是透過仲介,看房買屋的.開始時,並不知屋主需錢恐急,也不知這房子有貸2胎,只知道有"貸款",
即便到現在,也只知道賣方這房屋債務 大約的數字,並不知道正確的金額.因為屋主&房仲都不說.
2. 決定要買這屋時,是因為太喜歡這房子了,我的買價並不低,甚至略高於市價.(現在知道是自己笨)
我是 "找到買的價格比賣方當初買得貴的房子，..." , 也有這種困擾的.
3. 我的買價 > 賣方宣稱的剩餘房貸[1胎(銀行)+2胎(錢莊)] ,是否有其他謄本上未記錄的,就不知了.
4. 我自己要跟銀行辦房貸的成數,的確很低(不愛欠錢),只夠cover其中一胎的貸款.其餘不足的房款,
是準備用自己的存款匯入 "價金保管專戶" 補足尾款的.
5. 其實,最先對我提出警告的,就是我申請房貸的銀行,賣方民間2胎的抵押權 沒塗銷, 就算房屋已
轉到我名下,我房貸也核准了,銀行也不會撥款.(正如同dougles大 所言),銀行只跟銀行房貸往來.
我銀行的貸款專員,還問我為什麼要背賣方的債務...(起初我聽不懂,後來我才明白)
6. "一般非故意詐騙情形下，會有爭議大多發生在..........",
如果是"故意詐騙",也不會先通知對方啊! 沒經驗者 只有自己多做功課,多學多問,事前多一分防範,
也許事後就少一分爭議. 這也是為什麼我想分享自己初次購屋的經驗.
HSDPA大說的對:
"這種事常發生在貸款成數不高,或者根本不貸款的買方
遇到一次 , 一輩子難忘"
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amd99 wrote:
1. 我是透過仲介,看房買屋的.開始時,並不知屋主需錢恐急,也不知這房子有貸2胎
決定購買前，以地址到地政事務所申請謄本，謄本上就會記載抵押權設定狀況，若是有設定二胎或是設定給非正規金融機構者，基本來說個人都儘量避開。
amd99 wrote:
3. 我的買價 > 賣方宣稱的剩餘房貸[1胎(銀行)+2胎(錢莊)] ,是否有其他謄本上未記錄的,就不知了.
其他謄本上未記載的貸款是賣方的事，這點不必擔心，目前所有權已過戶到您名下，就算賣方還不出其他貸款導致財產被查封，跟這戶房子目前已無關係。
amd99 wrote:
還問我為什麼要背賣方的債務...
因為賣方抵押權尚未塗銷，過戶文件上會有「承受原有債務」選項，是指買賣的房屋所設定的抵押權，並非無限制承受賣方債務，而尚未完全付清尾款就過戶給您，有此承受原有債務選項也算常理。
amd99 wrote:
如果是"故意詐騙",也不會先通知對方啊! 沒經驗者 只有自己多做功課,多學多問,事前多一分防範,
隱惡揚善是大多數人的本性，難道期望賣方聲明「本人財務很差隨時有跑路的可能，請自行斟酌是否交易」！
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amd99 wrote:
我是首次購屋,也從未...(恕刪)
沒你說的那麼恐怖啦!不知道你是自己誤解，還是哪個狗頭軍師跟你亂說的?
在我國法律架構下，錢都是借給自然人或法人，沒有借給房子這種事情，房子只能拿來設定抵押，以保障借款者的權益而已，因此什麼二順位抵押會跟著移轉到買方是不可能的
至少你辦貸款的銀行看到還有沒塗銷的債權，銀行是不可能撥款，買賣也不會成功的!雖然不動產已先過戶到你名下，但銀行沒撥款，這個買賣登記還是會被撤銷的(你不同意撤銷，對方也會拿著你簽的本票要求你償債)
這種明顯不合理的事情，法院不會允許的!
既然按照約定從買賣價款中代為償還第二順位借款，並且該筆款項確實已被提領走，但二順位抵押沒塗銷，顯然是賣方怠於行使其權利，你可以按照民法規定進行處理
你可以進行"確認債權不存在"之訴，請求確認被告(賣方與地下錢莊)間的金錢借貸債權不存在，並依民法第242條規定行使代位權，代位被告賣方請求被告地下錢莊塗銷系爭房地之抵押權設定登!
若是該筆款項被提領走，但確實是賣方沒有還錢，導致地下錢莊不願塗銷抵押設定，那就變成是賣方違約，導致買賣不成，你可以向賣方求償
第242條
（債權人代位權）
債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其
權利。但專屬於債務人本身者，不在此限。
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想要房屋二胎借款，在借款前常有疑問，如果未來需要賣房，
是否因為房屋二胎設定而無法銷售?以下我們來討論買房屋二胎的房
子，到底有甚麼需要注意的?
如果你是想買有房屋二胎的房子，要先了解的是，賣方的債務問
題是否能因房屋賣出而有效解決，不影響房屋的過戶，還有賣屋的金
額能不能償還對方房屋一胎二胎或三胎或者是未設定的負債?，清楚
債務後，購買房屋二胎是很安全沒有問題的?
但如果無法從中間100%確認賣方的房屋二胎債務，那最有效且最
保險的方式，就是【房屋價金信託】，也就是說買方將每一期的匯款，
匯款至指定的價金專戶內，並與一胎、二胎出借人協商，讓匯款金額由
專戶代管，對於出借人也可以先放心塗銷設定順位，等到房屋確定塗銷
過戶完成後，再由價金專戶內撥款。這是目前最安全的方式，所以在購
買房屋有設定房屋二胎的房子時，走【房屋價金信託】讓你在過戶前所
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