empirepenguin wrote:
我喜歡找理論、數據驗...(恕刪)
問題是你的這些理論數據經過事實的驗證後都被證明了是嘴砲啊
張教授那麼多理論數據都被打臉打了那麼多年了.........
事實勝於雄辯嘛,你還是把這些純嘴砲的理論數據給收起來吧
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empirepenguin wrote:
資料來源 內政部統計...(恕刪)
光看人口紅利論房價漲跌的論點是有問題的，舉例來說，(圖一)2007~2012年新北+北市的人口不斷增加，占全國的人口比例逐年上升，代表越來越多人口往北部都市跑，供不應求，請問房價如何跌?
(圖二)同樣07~12年觀察新北/北市的戶籍數量逐年往上升，但每家戶人口數反而往下掉，代表現在年輕人不喜歡跟家人住，單身，小家庭是趨勢，對於買房成家的剛性需求一直存在而且我相信一直上升。
喊房價漲跌不是喊爽，靠感覺。幾年前當我仔細整理一些數據後，就知道房價要跌很難，當下就決定進場買房，現在回頭看真是慶幸自己的決策(雖然當時買下去時還是怕怕的
)
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pohsuan wrote:光看人口紅利論房價漲跌的論點是有問題東京都會區人口也還在增加，沒有人口紅利，房價還不是連跌了二十幾年。
東京人口老化後，繼承和贈與給年輕人的房產越來越多，需要買房的年輕人越來越少。光靠外來人口是炒不高的。
資料來源 內政部統計處
西元 繼承 贈與 移轉房屋量(萬戶)
2006 3.3 2.9
2007 3.5 3.1
2008 3.6 3.2
2009 3.7 3.3
2010 3.9 3.6
2011 4.1 4.0
2012 4.3 4.7 (全新屋才10.3戶，二手屋33萬戶)
2013 0.6 1.1 (至二月底，今年爆增)
戰後第一波嬰兒潮才剛到達65歲，人口老化開始加速，最近這幾年，繼承和贈與移轉的房子會更快速增加。
繼承、贈與的房子越來越多，得到的晚輩可以
1、自住 (不需要買了，減少需求量)
2、出售 (增加供給量，賣二手屋增)
3、出租 (增加供給量，房租難漲了)
4、先空置再說。
這都會增加供給，減少實資需求。
5、廢棄
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