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這是我的經驗
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samcentaur wrote:
跟沒房的比風險算小了啦! 所以才說資金不是很多的可以先買低總價的有機會再換.
如果用我提的例子舉例怎會風險小?
一千萬買剩五百萬
兩千萬的剩一千萬
這樣等於要換到一千的房總共花了一千五百萬
(原本投入的一千萬加上差價的五百萬)
而沒房的假設他想買只要花一千萬
差價的五百萬就是風險
現在進場的點不同了
從SARS到現在十年了
房地產都長波段的
風險已經大了
下圖為過去的資料
2003年台北房價才多少
十年來漲了多少
但這十年來薪水是沒什麼變動，甚至有往下的現象
而人口數也快要反轉
整個就跟日本的走勢一樣
漲多了就是最大風險
台灣的房產未來的變數
1.人口問題
除了出生人口少以外、還有人口外移去別的國家工作問題
目前台灣人就有部分在大陸工作，在目前的薪資水準下，以後外移的現象會更多
海外置產的機率就更大
2.經濟問題
台灣薪資水準倒退十幾年，整體經濟成長又差、人民沒錢如何刺激內需產業，只會演發蝴蝶效應
中產階級以下的賺越少的越不敢花錢，而房地產一購入的資金就是十年二十年會排擠其他消費
目前台灣國銀存款達到三十兆了、表示有錢人已經保守不敢投資、也不敢借錢或者消費
所以選擇存在銀行，這也表示流通在外面的錢越來越少了
3.持有稅問題
政府目前積極在往房地產拿稅金，未來如果依照市價課稅金、對房地產持有者來說是筆壓力
4.繼承問題
台灣房地產自有率超過八成，而出生率之前還掉到一成以下，用這樣推論表示現在年輕人以後繼承房地產的機率很高。
大中華區的投資大戶都開始出脫大中華區的房地產了
表示大中華地區房地產已經進入高風險區
EX:李嘉誠、李兆基
連靠房地產致富的商人都在退出
種種跡象看起來風險是很大了
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兄弟阿對你我才說實話 wrote:
如果用我提的例子舉例怎會風險小?
一千萬買剩五百萬
兩千萬的剩一千萬
這樣等於要換到一千的房總共花了一千五百萬
(原本投入的一千萬加上差價的五百萬)
而沒房的假設他想買只要花一千萬
差價的五百萬就是風險
現在進場的點不同了
從SARS到現在十年了
房地產都長波段的
風險已經大了
風險是相對的，你提到房價下跌，多付出額外成本較無屋者多500萬。
但上漲呢？跌幅1/2，漲幅就要算2才相當。
那想買的房變4000萬，現居的房變2000萬，所以最終買房共付3000萬，較無屋者少付1000萬。
以綜合期望值來看，手上有房，相較於無訪者，是抑低換屋的風險。
但不可否認目前買房的風險較10年高，所以當上漲之機會為1/3，下跌之機會為2/3，綜合期望值即變成-500萬*2/3+ +1000萬*1/3 = 0。
所以在房價相對高時，減少購屋預算占自己資產之比例，是合理的，即原本購屋預算定為年收入6倍，可適當降至3倍，減少承受風險之部位比例。
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