slash.kuo wrote:
台灣的都更對建商或住...(恕刪)
少算了都更獎勵、綠建築、公設獎勵、違建獎勵等等～
不過這些不容易用估的出來，
要看計畫～
還有都更本來就只是為了利益，
好的地段建商無所不用其極，
差的地段，你跟建商三七分它都不想理你，
現在多數決不違憲，
以後大家可以來比一坪塞幾個人頭～
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goblinlord wrote:
你這是反諷吧
王家用自己的貪心來讓大家了解釘子戶的貪心?
老社區再拖上個三十年變危樓?到時再來談可能條件只會更差不會更好
同意
到時就不知道是誰求誰了 最好不要又出來靠邀政府不管
我家經歷數次都更的經驗 前後後後來了6-7個建商 後面幾次我都有參與到也都是代表去和建商溝通 實戰經驗是有一些 對建商的想法也有一些瞭解 各類型住戶大多都看過
只能說做不成的因素絕大多數都是地主問題 住戶心態上完全不是不要都更 是要的不夠多 又聽說當釘子戶最有錢賺條件最好 就是死撐 通常死撐的都是老人家 結果撐了十幾年人走掉了 反正也就不用再擔心都更的事
不然就說建商賺太多 要建商不能賺那麼多 吐一點出來 可是最好笑的事 建商反問要賺多少才合理 他又一句話都說不出來了 要不就說要看建商財報與計畫 結果他老兄法規、金融借貸、會計完全不懂 要建商逐一解釋給她聽....聽完了就說你這可能是假的 我不會相信 要不然就說房子以後一坪一定要賣超過150萬他才要簽...什麼事都有
其實我是很佩服能應付這些刁民的人
由於我們家算是比較早簽同意書 居然還有住戶鄰居跑來質問說為啥要這麼早簽 還說這樣破壞團結 問題是從來沒團結過是要怎麼團結 結果他老兄還跑去跟建商說條件一定要比我們好...什麼人都有 貪而已 不過這些在地老人陸陸續續走掉了 也沒差了 有些小孩也就陸續把房子賣掉 不然就有些還是一家6口人死守 真服了這些人
後來小弟也想通了 這些人在永遠都更都做不成 我作法也改變 把原房子改建隔成收租套房 看誰能撐 反正我已經不住那裡 搞亂環境是你們的事 吵也吵不到我
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slash.kuo wrote:
台灣的都更對建商或住戶已經無利可圖，注定之敗，所以政府目前推行[自主重建]，為什麼呢?
我舉個例子來實際計算一下，
原本30年前地坪100坪蓋的雙併5樓公寓，共10戶，以前沒有建蔽率，假如扣掉兩成巷弄道路等，
拿80坪土地來蓋好了，雙併所以每戶有40坪實際坪數。
改建條件假設條件: 住宅區建蔽率 50%，容積率 300% (不算低吧!，還很多200%的地區勒)
100坪 * 300% 容積率 = 300坪
100坪 * 50% 建蔽率 = 50坪
300坪 / 50坪 = 6樓
300坪 / 10戶(我只算原來的10戶) = 30坪
改建後每戶只有權狀30坪含法定公設，室內坪數就更少了
1、100坪只是方便計算，通常都是一整排公寓一起改建，面積越大住戶也越多。
2、建商已經沒有任何多餘的房子可以賣了，沒利潤沒有建商會碰
3、住戶也不滿意重建後實際坪數少一半
不知道我有沒有計算錯誤? 怎麼坪數變這麼少啊???
64年建築法實施後，先有建蔽率
容積率是8x年開始實施管制
台灣的住宅土地分割的很怪，面前劃設騎樓地，基地深度很深
土地大多都是長條形...
都是前面合法，後面加蓋，三樓再蓋上四，五樓....
(五樓以上建物，需要地下室防空避難室...看有多少有做)
真的照法規來蓋，合法室內面積本來就只有建蔽率50~60%(住宅區)，70~80%(商業區)
一整區的地主合併來蓋有好處
減少後院側院退縮地，視情況做獎勵容積，容積移轉
原土地使用分區轉換的話可能增加的容積(原住宅區變為商業區)
...嘛
怎麼講，蓋新房子新建材與結構大多比較好，只是錢的問題很大...
地主們都有共識肯出資來蓋? (只有很少數案例...)
還是拿多的容積來補貼營造費用?
困難度超高...
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locomo wrote:
64年建築法實施後，先有建蔽率
容積率是8x年開始實施管制
台灣的住宅土地分割的很怪，面前劃設騎樓地，基地深度很深
土地大多都是長條形...
都是前面合法，後面加蓋，三樓再蓋上四，五樓....
(五樓以上建物，需要地下室防空避難室...看有多少有做)
真的照法規來蓋，合法室內面積本來就只有建蔽率50~60%(住宅區)，70~80%(商業區)
在民國64年之前，建蔽率是在各地的都市計畫去制定，比如說台北市三重市更早之前就已經有建蔽率了。所以說64年主要是差在都市計畫外的區域。
至於說法定騎樓所佔土地，主要都是商業區土地才有，住宅區通常是自行增設騎樓，不是法定騎樓。
後院側院退縮的話，非都市土地是沒有規定的，都市計畫內才有。不過也是看縣市，比如宜蘭就有規定。
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