HaHaSue wrote:
看樣子很多人都指望對...(恕刪)
您想的太簡單了
照這個邏輯
中國妓女應該都會去美國加拿大賣
不會來台灣賣
再多想想
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大台北的人從那裡來? 你這樣想好了, 政府財政越來越惡化, 他的預算應該怎麼規畫才能發揮最大效益? 一條路只有300戶人家在用, 每年還要編2億台幣來維護嗎? 一個國小只有5個學童? 應該會怎麼做? 台灣每年山區的農作物經濟效益還不到山區的道路維護, 水土保持預算的1/20, 也就是你到山上種水梨賺了10萬, 政府要花200萬幫你搞定水土和聯外交通, 有時候, 你想多賺錢, 偷偷砍樹, 挖池養魚, 造成水土流失, 颱風一來, 政府還要花更多的錢, 除了救你一家的命, 還要幫你修路, 財政吃緊了, 這些預算還會弄嗎? 天災一次比一次大, 今天修好路, 下個月又塌了, 你會發現, 以後這些地方的路, 會越修越小, 四線道, 變成兩線道, 變成會車道, 水泥橋變成便橋, 這不是只有預算問題, 還有水土流失已經沒有空間可以修路 (整個山崩掉了, 你要政府怎麼修路?), 河道改道, 地質疏鬆怎麼蓋橋? 以前一村一國小, 以後可能5村一國小, 慢慢的會把人口集中
另外生產效能要增加, 就只有走群聚效果, 我蓋一個工業區20億, 蓋貨運碼頭50億, 蓋工業區聯外道路20億, 徵收土地再花20億, 我是希望裡面有50000家廠商, 還是只有5家廠商? 生產效能, 和預算排擠, 弄到最後, 台灣有些地方你是很難找到工作, 你在你家找不到工作, 除了上山打獵,只有往有工作機會的地方移動, 只要人一群聚, 都市化就出來了
john6517 wrote:
現在上海及北京確實像...(恕刪)
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你講的第二種狀況, 房價就算再便宜, 你收入減少, 看不到未來, 就算房價跌多慘, 你還是不會買
這兩種狀況台灣都有類似的經驗, 第一個狀況是在中國崛起前, 1980年代的台灣, 當時台灣外資湧入, 投資熱絡, 失業率低於2%, 也就是屬於國際認定的充分就業狀況, 當時不管你人在雲林, 彰化, 嘉義, 你都可以找到工作, 所以你的工作居所受就業的影響比較小, 但是比較當時的上漲的房價, 台北市的漲幅仍然優於其他縣市, 台中市也遠高於周邊的彰化, 雲林, 這裡講的是上漲幅度, 不是房價
第二種狀況, 是中國開始崛起, 並且提高台商優惠的稅率和投資條件, 產業大量外移, 開始排擠台灣的就業市場, 這個時間大約是在1992年開始, 這段時間, 台灣的房地產幾乎停滯, 失業率開始攀升, 期間因為外移廠商企業主在台灣賣地產籌資, 也造成幾個台商集中的縣市房地產劇跌, 例如台中縣市, 台北縣, 彰化, 高雄, 台南, 同步來說, 失業率增加最高的幾個地區也是房價下跌最嚴重的幾個地區, 例如高雄市, 台北縣等地區, 但是台北市在這十年的房價卻沒有嚴重下跌, 以張金鶚教授書中所做的圖表來看, 在台北市房價起漲的2003年之前的十年之間, 台北市的房屋均價不但是沒有下跌, 還有大約3%~5%的漲幅, 十年只漲3%, 低於存款利率已經屬於停滯期, 但是對照其他縣市高達20%以上的跌幅, 台北市的房價表現還是優於其他都市, 而且這十年的人口, 台北市屬於淨遷入, 也就是遷入人數大於遷出人數, 歸咎還是因為就業機會造成
另外我所謂的人口都市化, 這是政府的預算編列上面對於社會福利, 治安, 交通, 教育, 公共工程的最大化考量, 一條中恆公路38公里, 造價350億, 計算車流量和觀光, 農產等效益不到40億, 未來這種預算還會編列嗎? 為了破壞水土的檳榔園, 鱒魚養殖場, 果園, 編列10億的預算做水土保持, 道路修建, 每年還需要一億到一億五千萬的修繕和災後重建預算, 但是整座山的年收益卻不到2億元, 這種預算需要執行嗎? 如果政府未來拉高地方政府的自籌款比例, 預算的編列必須提出執行和效益的報告, 這樣預算就會被花在刀口上, 當然也相對的會讓人口更集中, 例如在道路修建, 學校, 醫院, 文教設施的興建都會以人口數比較多的地區為優先, 所以新竹縣一年的統籌款不到30億, 興建體育館是要考量可以提供比較多人使用的竹北市? 還是蓋到比較偏遠的尖石鄉? 要興建公路, 縣政府會考量興建可以紓解上班人潮的竹北-新竹的道路, 還是興建峨眉鄉的高架道路? 同樣的飯店, 戲院, 等設施也會往都市集中, 創造更多的就業機會, 讓非都市的人可以在都市就業, 接著遷入都市, 造成都市人口更增加, 房地產的需求也跟著擴大, 這就是都市化的自然演變, 道理顯而易懂..如果有人口非都市化的演進理論, 我倒是願聞其詳 (我猜應該是2012或者彗星撞地球之類的時空災難)
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huron wrote:
房價利多：兩岸和平每...(恕刪)
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文章編號：22078900
Nelson5 wrote:
台北還沒結束, 只是把都市範圍擴大,....(恕刪)
數據會說話.. 上海2004戶籍人口加常住人口(有報黃單的)約1500萬.. 2010年官方數據1940萬..
大台北呢?
我還是說一下我的觀點.. 大台北房價會不會持續向上漲.. 因素太多.. 我也不知道.. 但是.. 大台北未來絕對不是朝"人口集中都市化"的方向發展.. 因為台灣基本上"人"沒那麼多..
另外.. 大台北一般定義都是北市加北縣.. 如果你要賴皮地說.. 大台北將來要含桃園新竹.. 那我覺得你是在硬凹... 好的.. 就算"大台北"加上桃園新竹.. 這也不叫"都市化".. 該地域未來人口也不會大幅增加(看一下北京上海的例子.. 6年增加人口5百萬..).. 還是老話一句.. 台灣人越來越少.. 都市化人口那裡來!!!
也許你會不服氣.. 你會說ECFA過後.. 大台北未來就業機會會增加.. 會比現在多30-50萬的就業崗位.. 吸引150-200萬人口搬過來.... 那麼.. 投資的工廠在那裡?另一個麥寮?? 另一竹科?? 那.. 中科怎麼辦? 南科怎麼辦?? 老人們會搬到大台北養老? 其他版友不妨可以討論一下.....
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文章編號：22080423
還有你講的上海本身也是負人口增長, 也就是扣除遷入人數來說, 他的死亡率是大於出生率的, 這幾年增長本身遷入人口以外, 新劃進來的南匯, 盧灣, 浦東新區也是主因, 這些地區如果是獨立的縣市, 可能也不會有這麼多的遷入人口, 前不久才傳出來虹口可能不劃入上海行政區, 當地房價就大跌了
所謂都市化就是讓人口集中在某塊區域, 例如東京滿了, 就開發週邊的幾個縣市, 首先第一步當然是縝密的交通網絡, 還有完善的基礎建設, 這樣才能讓東京市的腹地變大, 所以東京的意義有兩個, 人口一千三百萬的說的是東京都23區, 人口3500萬的是指以東京為發展中心所以周邊城市的人口總數,
為什麼神奈川, 琦玉, 千葉的交通設施弄好了, 卻無法大規模撼動東京市的地產價格呢? 你看取締役島耕作裡面初芝的會長勸他, 認為他身為公司的取締役, 不應該住在郊區的公寓裏面, 應該搬到市區的大樓來, 這就是人性, 你有錢了, 你還會住在中和永和嗎? 外資公司在台北市設立分公司, 你是分公司的負責人, 公司給你預算租個宿舍, 你會去住在新店淡水嗎? 廣達的工廠在桃園, 怎麼林百里, 梁次震都是住在信義區呢? 但是這個前提都會是我住的地方會離我的企業不遠, 叢集化的都市就是這種概念, 要有可以設立生產提供就業的腹地, 要有完整的交通, 機場, 港口,例如松山和桃園機場, 還要有金融, 服務, 娛樂的生活環境, 例如台北市, 當然也要有國際化會展中心, 商務飯店, 其實看到這裡你就可以知道高雄的地理環境有多好, 只要高雄執政者真的有心, 聘用外勞別再"高人指點", 跳幾百次電音三太子不會幫高雄帶來多少就業機會, 努力招商, 拋開意識形態, 高雄其實發展潛力不輸台中或台北
john6517 wrote:
數據會說話.. 上海...(恕刪)
