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• 怎麼算投報率
關於投報率，傳統的算法當然是年獲利/總價，也就是27.6萬/8X0萬= 3.2%。3.2%年利率在那群投資股市人的眼中非常的不起眼，光是你200萬放在國泰或富邦股票裡什麼都不要動，理論上年領股息都會有個4.6%。一般擁有不動產的人絕對會說對，你說的都對。但他們不跟你說的是這3.2%8X0萬裡，我實際投入的金額只有255萬呀，這就是開槓桿。
所以我個人認為更趨向於正確的算法是27.6萬/255萬=10%再減去2%借錢的年利率大約等於投報率8%。這聽起來很歪裡，但我經過這幾年持有下來我認為這是最接近實際的獲利率。
年報酬/總投資金額的話，這樣的%數出來會太高過於理想化，再減去借貸的利率之後，卻會得出一個大概正確的獲利率。
• 收租平衡
小小的計算一下這兩間房到底創造了多少收益。首先算了目前實價登錄的售價，就算每一間漲個100萬賣掉好了，扣掉仲介費，再扣掉政府的房地合一稅，老實說你加價個100萬去賣掉，答案是根本沒賺。那到底賺了什麼呢，賺到了收租平衡，自從我只付了個頭期款後，這三、四年期間第一間銀行負債減少了近8X萬，第二間也減少了近8X萬，然而這些期間我其實什麼也沒有做，就是實現所謂的收租平衡。所以我說投報率當然不只有3%。以前的那些取得成本更低的包租公包租婆根本賺翻了。當然你說之後好不好賺我認為1000萬總價以上的要能賺真的有點難，想要純投資的人就應該用純投資眼光去看市場。
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達克瓦 wrote:
我拿一個案例樓主幫我算算報酬率，我算不出來，跟台積電比如何？
台中市電梯2房含機上車位，
2003年全額現金購入135萬，
原本租9000元，現租19000，
已租20年，平均房租約落在15000元，同社區同房型最新估值約900萬。
請問年化報酬率多少？
跟台積電比如何？
這是台灣房產的通例、還是個案？
投資台積電是通例、還是個案？
我是1999年退伍
大約1995～2002年前後
翻開報章雜誌
看到的報導內容都是房價跌跌不休
腰斬、再腰斬
那個年代買房的人慘賠居多
我的大哥就是賠很慘的人
2000年921地震、2003年SARS（可以簡單想像成是致死率更高的COVID-19）
這兩個事件都是造成台灣房價慘中更慘的事件
那個年代台灣政府不斷釋出刺激房市政策
我那個賠到脫褲的大哥在1999-2003年時已經投資房地產大約15年
「從來沒有看過這麼便宜的房子」
買來出租不但可以支付利息，租金甚至連本金都夠支付
只要拿出頭期款
在那個年代有不少房子是房客在幫房東繳全額房貸還有剩的
因此我大哥在那個瘋狂的年代瘋狂買進「幾乎免費」的房子
可惜本金不夠多，所以房子也就只夠買7間
但往後十幾二十年的確「無負擔」賺了很多錢
現在關鍵問題來了
2000年前後政府不斷釋出刺激房市政策
當年房市處於連續下跌十幾年的不景氣中
2023年的今天政府釋出的是刺激房市景氣還是打房的政策？
現在的房市景氣是連續上漲的市場還是跌到不能再跌的市場？
完全不同的時空背景
過去的房市成功案例絕對不能拿來直接套用
當然
如果房子是自住，一住40～60年
那麼房市可能經歷至少一次的景氣循環
的確可以無腦購買，但最好是在六都無腦 XD
如果是投資型思維
我個人會持比較保守的態度
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boshun wrote:
20 年前存股族流行的是，台塑四寶、電信三雄、金融股，
放到現在還持續持有的也不在少數。
複利滾存的年化報酬率大概也都在 10% 上下。...(恕刪)
很感激boshun幫我們整理台塑四寶、電信三雄、金融股的年化報酬率，我們可以看到都是10%上下，這也是房地產平均的年化報酬率為何落在10%上下的原因，因為投資人會比較，並將資金轉移至高年化報酬率的商品，直到市場上所有商品報酬率相當。
所以一個長期投資台股、甚至美股的人，他不可能買不起房，這些股票的年化報酬率都跟房地產相當，甚至更高。
那到底哪些人在唉房價太高？
他的投資年化報酬率沒有10%……
然後投資了20年後才發現…….
財富、家庭、健康，目標120歲！
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對於租金報酬率 我比較簡單 就是年租金/所有能列出來的成本 =期望值 參考罷了
買房就是自住 還可以出租給別人 每月有現金可以揮霍
然後賣掉還可以賺錢
所以你要盡可能地減少成本
借款買房付利息 我其實覺得很笨... 但是這邊許多先進有不一樣的看法
我也是學習了 但卻不適合我
槓桿=風險 風險＝隱藏成本
天災人禍自殺法拍都是買房會想到的 但是你卻不可預防發生的時間
所以你的報酬率 和計畫 就是一個參考期望值
假設的結果 就會有更多的變因
比如前幾年遇到地震倒了 你槓桿爆了 那後面的投報率就是負值
你也會遇到周圍租金調降 你也要跟者調降
甚至於升息 水火災置換家具 房客霸佔．．．
還有一種可能 就是所有成本都增加 你都每月虧的不要不要的
但是房子卻漲幾倍
你不彷先找一下所有成本 隱藏成本 風險 保險費用 各種稅 通膨
還有你每月人事成本(你給別人的服務費 你自己親自處理時間的上班費...等等)
這通常太多太複雜了
但先進們通常都有自己的心法和投報條件適合的買進點
我阿姨跟我說 這些房租就是你每月多出來的
我認為這句話是最佳解釋
比較想看您分享「如何投好胎」[XD]
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