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1.沒有credit score system
==>各銀行僅參考聯徵中心資料後依據各自風控機制授信
2.只有國銀將自家房貸少量包裝證券化後純內銷, 沒有像樣的投資銀行收購大量MBS或房貸後包裝成ABS CDO或SIV後行銷全世界
==>泡沫沒吹得那麼大
3.彭淮南沒像greenspan先把隔拆利率降到1%再調到5.25%,營造相對低利的適合買房大環境.
==>同時期的民進黨政府僅僅推出補貼首購,自宅土增稅減半等措施,且台幣利率波動性遠低於美元利率
除此之外
台灣房市已經具備下跌條件
且520後已經開始
1.許多經濟能力根本只該租房或買郊區房子或買小房子的人,也把市區四五十坪房子當成小折或HTC來買
==>因為擔心被軋空手,在M型社會理淪為左尾,或是單純同學都有我沒有很遜
==>薪資成長有限,生育率下降,移入人口有限,為何房價可維持在這兒?
2.全球股市大跌造成風險趨避心態增加
==>後知後覺的投資客欲從房市獲利了結或即早停損
3.台灣銀行數過多且競爭激烈
==>過去兩三年放款成數過高或擔保物鑑價不實的二三線銀行現在都銼在等
4.還本寬限期: 近一兩年買在房價高檔的購屋人還本寬限只到明後年
過去一年有能力但忍住沒買房的人
或是二到五年前已買房但今年第一季前脫手的人
市場已經證明您們是對的
錢放在口袋不會咬人
再等等
沒多久大家就會看到 內湖新房房價回到25~30萬一坪 (其他地段自己推吧)
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stish wrote:
寬限期沒那麼嚴重吧...(恕刪)
寬限期很嚴重 舉例來說 貸款400萬 利率 3.4%
不用寬限期每月還 23000
使用三年寬限期 月繳利息 11333 (一年前利率更低 比這數字還要低 18%左右)
寬限期對自住客有啥好處? 很少吧
難道有人預期自己三年後薪水會大漲?
最有可能是用來賺房屋買賣差價
在前陣子房價大漲期間 轉手就賺一筆
如果手上每個月有23000資金 選擇寬限期 可以多貸一倍 800萬
換句話說可以多賺一倍
買預售屋的也是一樣 交屋之後才開始繳大部分的錢
如果能在下訂到交屋間賣掉(通常是一兩年時間) 真是本小利多阿
(這種人多嗎? 去看看拿到仲介網站賣的預售屋有多少就知道)
但是現在糟糕了 很多人已經買不起房子了 沒人接手
等到預售屋交屋 (繳款開始啦) 或者寬限期到了(本例變成月繳51000 超出個人能力一倍)
資金壓力肯定都是大增的
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poles1 wrote:
寬限期很嚴重 舉例來...(恕刪)
相當同意poles1大大的論述
大家都知道寬限期這東西絕大多數都是投資客在用的，一般的自住客巴不得早點把本金還掉
而投資客之所以要用寬限期，就是因為相同的本金，財務槓桿卻會高達兩倍以上（poles1大大已經算給大家看過了，有興趣的人也可以隨便找家仲介的網頁試算看看）
因此投資客只要在寬限期內將手上的房子獲利賣出，使用寬限期覺對是如虎添翼
但這一切都是建構在房市走多的情況下，而2003年至今年第一季也確實是走房市多頭（其實去年第四季已經開始漲不動了，但是KMT兩次選舉大勝後出現迴光返照的現象）
然而如今房市空頭走勢確立，一兩年前用寬限期買房的投資客還能撐多久？
撐到房市景氣回溫，手上房子等到獲利再賣出？那樣可能早就過了寬限期，資金壓力將接踵而至
或是趁目前房價還沒跌破成本價，趕快先賣先贏，或是小賠出場？
小弟不是投資客，不知道投資客會如何選擇，況且投資客百百種，比較利害的同常本比較厚，甚至聽說去年底就出場了
至於這些還在靠寬限期苦撐，本又不夠厚的遜咖投資客究竟有多少？大家繼續看下去就會知道了
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30kperm2 wrote:
相當同意poles1...(恕刪)
轉貼一篇BBS上講美國次級房貸的文章供大家參考
台灣雖然沒有這種將房貸債務債券化的商品來將金融市場搞的天翻地覆
可是當房地產景氣同樣向下反轉時，當初沒那個"咖窗"卻靠高貸款成數＆寬限期來買房的人，會變成什麼下場？
作者: s10332 (just make it) 看板: home-sale
標題: Re: [情報]美國二房浮沉啟示錄(陳家煜) 2008年09月 …
時間: Fri Sep 12 11:46:50 2008
從z9轉過來的
───────────────────────────────────────
作者: ProfAsk (Professional Ask ID) 看板: CFAiafeFSA
─────────────────────────────────────
先說這篇是轉貼來的 什麼是次貸危機 一看就明瞭
過去在美國，貸款是非常普遍的現象，從房子到汽車，從信用卡到電話帳單，貸款無處不
在。當地人很少一次現金買房，通常都是長時間貸款。可是我們也知道，在美國失業和再
就業是很常見的現象。這些收入並不穩定甚至根本沒有收入的人，他們怎麼買房子呢？因
為信用等級達不到標準，他們就被定義為次級貸款者。
大約從10年前開始，那個時候貸款公司漫天的廣告就出現在電視上、報紙上、街頭，抑或
在你的信箱裏塞滿誘人的傳單：
『你想過中產階級的生活嗎？買房吧！』
『積蓄不夠嗎？貸款吧！』
『沒有收入嗎？找阿囧貸款公司吧！』
『首次付款也付不起？我們提供零首付！』
『擔心利息太高？頭兩年我們提供3％的優惠利率！』
『每個月還是付不起？沒關係，頭24個月你只需要支付利息，貸款的本金可以兩年後再付
！想想看，兩年後你肯定已經找到工作或者被提升為經理了，到時候還怕付不起！』
『擔心兩年後還是還不起？哎呀，你也真是太小心了，看看現在的房子比兩年前漲了多少
，到時候你轉手賣給別人啊，不僅白住兩年，還可能賺一筆呢！再說了，又不用你出錢，
我都相信你一定行的，難道我敢貸，你還不敢借？』
在這樣的誘惑下，無數美國市民毫不猶豫地選擇了貸款買房。（你替他們擔心兩年後的債
務？向來相當樂觀的美國市民會告訴你，演電影的都能當上州長，兩年後說不定我還能競
選總統呢。）
阿囧貸款公司短短幾個月就取得了驚人的業績，可是錢都貸出去了，能不能收回來呢？公
司的董事長--阿囧先生，那也是熟讀美國經濟史的人物，不可能不知道房地產市場也是有
風險的，所以這筆收益看來不能獨吞，要找個合夥人分擔風險才行。於是阿囧找到美國財
經界的領頭大哥--投資銀行。這些傢伙可都是名字響噹噹的大哥（美林、高盛、摩根），
他們每天做什麼呢？就是吃飽了閒著也是閒著，於是找來諾貝爾經濟學家，找來哈佛教授
，找來財務工程人員，用上最新的經濟資料模型，一番金融煉丹（copula 差不多是此時
煉出）之後，弄出幾份分析報告，從而評價一下某某股票是否值得買進，某某國家的股市
已經有泡沫了，這一群在風險評估市場呼風喚雨的大哥，你說他們看到這裡面有沒有風
險？開玩笑，風險是用腳都看得到！可是有利潤啊，那還猶豫什麼，接手吧！於是經濟學
家、財務工程人員，大學教授以資料模型、隨機模擬評估之後，重新包裝一下，就弄出了
新產品--CDO（注： Collateralized Debt Obligation，債務抵押債券），說穿了就是債
券，通過發行和銷售這個CDO債券，讓債券的持有人來分擔房屋貸款的風險。
光這樣賣，風險太高還是沒人買啊，假設原來的債券風險等級是 6，屬於中等偏高。於是
投資銀行把它分成高級和普通CDO兩個部分(trench)，發生債務危機時，高級CDO享有優先
賠付的權利。這樣兩部分的風險等級分別變成了 4 和 8，總風險不變，但是前者就屬於
中低風險債券了，憑投資銀行三寸不爛"金"舌，在高級飯店不斷辦研討會，送精美製作的
powerpoints 和 excel spreadsheets，當然賣了個滿堂彩！可是剩下的風險等級 8 的
高風險債券怎麼辦呢？
於是投資銀行找到了避險基金，避險基金又是什麼人，那可是在全世界金融界買空賣多、
呼風喚雨的角色，過的就是刀口舔血的日子，這點風險簡直小意思！於是憑藉著關係，在
世界範圍內找利率最低的銀行借來錢，然後大舉買入這部分普通CDO債券，2006年以前，
日本央行貸款利率僅為1.5％；普通 CDO 利率可能達到12％，所以光靠利差避險基金就賺
得滿滿滿了。
這樣一來，奇妙的事情發生了，2001年末，美國的房地產一路飆升，短短幾年就翻了一倍
多，天呀，這樣一來就如同阿囧貸款公司開頭的廣告一樣，根本不會出現還不起房屋貸款
的事情，就算沒錢還，把房子一賣還可以賺一筆錢。結果是從貸款買房的人，到阿囧貸款
公司，到各大投資銀行，到各個一般銀行，到避險基金人人都賺錢，但是投資銀行卻不太
高興了！當初是覺得普通 CDO 風險太高，才丟給避險基金的，沒想到這幫傢伙比自己賺
的還多，淨值拼命地漲，早知道自己留著玩了，於是投資銀行也開始買入避險基金，打算
分一杯羹了。這就好像阿宅家裏有放久了的飯菜，正巧看見隔壁鄰居那只討厭的小花狗，
本來打算毒它一頓，沒想到小花狗吃了不但沒事，反而還越長越壯了，阿宅這下可傻眼了
，難道發霉了的飯菜營養更好？於是自己也開始吃了！
這下又把避險基金樂壞了，他們是什麼人，手裏有1塊錢，就能想辦法借10塊錢來玩的土
匪啊，現在拿著搶手的CDO當然要大幹一票！於是他們又把手裏的 CDO 債券抵押給銀行，
換得 10 倍的貸款操作其他金融商品，然後繼續追著投資銀行買普通 CDO 。科科，當初
可是簽了協議，這些普通 CDO 可都是歸我們的！！投資銀行實在心理不爽啊，除了繼續
悶聲買避險基金和賣普通 CDO 給避險基金之外，他們又想出了一個新產品，就叫CDS
（註：Credit Default Swap，信用違約交換）好了，華爾街就是這些天才產品的溫床：
一般投資人不是都覺得原來的 CDO 風險高嗎，那我弄個保險好了，每年從CDO裏面拿出一
部分錢作為保險費，白白送給保險公司，但是將來出了風險，大家一起承擔。
以AIG為代表的保險公司想，不錯啊，眼下 CDO 這麼賺錢， 1分錢都不用出就分利潤，這
不是每年白送錢給我們嗎！
避險基金想，也還可以啦，已經賺了幾年了，以後風險越來越大，光是分一部分利潤出去
，就有保險公司承擔一半風險！
於是再次皆大歡喜，Win Win Situation！CDS也跟著紅了！但是故事到這還沒結束：因為
"聰明"的華爾街人又想出了基於 CDS 的創新產品！找更多的一般投資大眾一起承擔，我
們假設 CDS 已經為我們帶來了 50 億元的收益，現在我新發行一個基金，這個基金是專
門投資買入 CDS 的，顯然這個建立在之前一系列產品之上的基金的風險是很高的，但是
我把之前已經賺的 50 億元投入作為保證金，如果這個基金發生虧損，那麼先用這50億元
墊付，只有這50億元虧完了，你投資的本金才會開始虧損，而在這之前你是可以提前贖回
的，首次募集規模 500 億元。天哪，還有比這個還爽的基金嗎？1元面額買入的基金，虧
到 10% 都不會虧自己的錢，賺了卻每分錢都是自己的！Rating Agencies 看到這個天才
的規畫，簡直是毫不猶豫：給出 AAA 評級！
結果這個基金可賣瘋了，各種退休基金、教育基金、理財產品，甚至其他國家的銀行也紛
紛買入。雖然首次募集規模是原定的 500 億元，可是後續發行了多少億，簡直已經無法
估算了，但是保證金 50 億元卻沒有變。如果現有規模 5000 億元，那保證金就只能保證
在基金淨值不虧到本金的 1% 時才不會虧錢，也就是說虧本的機率越來越高。
當時間走到了 2006 年年底，風光了整整 5年的美國房地產終於從頂峰重重摔了下來，這
條食物鏈也終於開始斷裂。因為房價下跌，優惠貸款利率的時限到了之後，先是普通民眾
無法償還貸款，然後阿囧貸款公司倒閉，避險基金大幅虧損，繼而連累AIG保險公司和貸
款的銀行，花旗、摩根相繼發佈巨額虧損報告，同時投資避險基金的各大投資銀行也紛紛
虧損，然後股市大跌，民眾普遍虧錢，無法償還房貸的民眾繼續增多，最終，美國
Subprime Crisis 爆發接近成為 Prime Crisis。
Credit Crunch 開啟的地獄大門，還不知道如何關上……
----原文轉載結束
