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sking17 wrote:
想買房子的，
應該先來看看這一篇，
與其事先東挑西挑，
很多都是表面虛浮的事務，
住進后的現實，
是動態的，
而且政府法令
物價，電價，停車，交通 ，垃圾處理，
人際關係，（住戶，鄰居，警衛，管理員，清潔人員，保養公司，。。。）
這些才是生活的現實。
真的是這様...
看房子的時候都光看一些表面的東西，住的時候真正面對的其實
看房子的當時都不會注意或沒辦法注意。
突然覺得我住的社區還不錯...一百出頭戶。
秘書（正常上下班），警衛（兩位12小時輪班)，清潔人員都有，
公設有壞有換，該保養該處理的都沒少。每隔一兩年還會怕管理
基金累積太多所以退錢，過年每戶可以領個小小紅包。
主要是外牆出租做廣告，等於每個月固定有多一筆收入，累積久了
就會變多很多。
住戶也沒有特別難搞的奧客或一些奇怪的人。說什麼樓上樓下，
拉椅子很用力，關門很大聲這大概每個社區都會有。不要有會無理
取鬧，或是看起來不務正業的住戶真的就是不錯了。
與失敗為伍者，天天靠盃都是別人的錯。
與成功為伍者，天天跟失敗切磋直到不再出錯。
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阿達魂 wrote:
管理費等於150*80*11樓=13.2萬
車位49個*500=2.45萬
13.2萬+2.45萬=15.65萬
警衛8小時假設三萬一天24小時就要9萬
月休四天警衛代班薪水1.5萬
打掃阿姨算2.2萬
這樣光是人員開銷就9+2.2+1.5=12.7萬...(恕刪)
這樣算並不完全正確
樓主買預售屋，所以還沒看過社區財報
可以參考別間規模差不多的社區的財報
(通常都在該社區的公布欄上)
來瞭解社區的運作
管理費
其實同一社區內每間單位的權狀坪數不盡相同
但社區財報內每月應收的管理費沒別的項目的話都是固定的
看社區收入還是以每月應收的管理費為準
車位
49個*500=2.45萬
照樓主的算法應無不妥
警衛
這要看社區請的物業公司收的服務費
除了警衛薪水還有其他看不到的東西
勞建保，勞退6%，三節年終當然也會算在服務費內
公司營運賺的錢，也要養督導及人事費用
不然社區自聘自己找人自己督導
員工請假社區自己煩腦找人代班
員工開天窗管委會自己擦屁股
這些都是成本，最好算到十萬初頭
一個警衛實領不到三萬的基本上請到的大多是猴子
(能實領三四萬的警衛誰在那邊跟你領香蕉!)
清潔阿姨
除了清潔薪水2.2萬
請人的成本還請參考上面
當然清潔空手是沒辦法工作的
清潔用具清潔劑耗材垃圾袋也是開銷
另外機電要請人保養
電梯要請人保養
園藝要請人保養
監控設備要請人保養
每年都有消防安檢，電梯安檢
保養費跟耗材是分開算的
別忘了社區運作也是要電費水費
這些都是省不掉的錢
行政財務就要看有沒有請總幹事
每月要公布財報
這個管委會可以自己處理
或是參照一些小社區其中一個警衛請"行政組長"(要給付事務處理費)
社區平常的固定開銷最好不超過固定收入的3/4
不然只要社區遇到一些狀態很容易就財務赤字
很多管委會都怕被說亂花錢所以能省就省
於是社區越管越爛，最後都還要花大錢維修
有些管委會很有抱負，上任有很多想做的事
結果一看社區財務吃緊根本沒錢，修都修不完了根本做不了事
老實說管理費固定收入20萬都算有些吃緊
20萬49戶每戶4千多應該不算太過份啦
teamcdpc wrote:
交屋時 建設公司會提供管理基金....(恕刪)
這基金主要是用來大樓重大維修的
正常運作的大樓應該不太會去動用這個基金
會動基金的大樓基本上財務可能有問題
因為基金錢很多讓社區看起來還很有錢的假像
weilun12201220 wrote:
自己經驗:大樓主委+財委 共7年
大致上給你參考
保全24 3班制+例行性事務＞＞＞約15~18萬
保全12小時(所謂白天班)+例行性事務＞＞約9萬~12萬...(恕刪)
這是相當值得樓主參考的數字
不過也依大樓規模有所不同
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所以管理費收入不只你所說的
你不如說說你權狀多少，一層幾戶，這樣可能還準確點
至於支出，消防，電梯，電機等基本保養一個月就超過一萬，這不包含公設的硬體維護，所以支出還會更多
警衛24小時應該最少以4人次計算，多的會有物業自己安排調班(一個人一個月約可出席22班，一個月30天就有90班，四人次約有88班，不包含紅字)。所以，警衛費用應該只會多不會少。如果戶數少，可以參考平日白天班，見紅就休，這樣只需單一人力。或是以12小時為上限，這樣頂多用到雙人力而已。
不過，你在購買預售屋，為何會把這些都算進去，一開始他們就打算安排這麼多人嗎?
如果費用不足，管理費也不會是80元，上調到100算是很正常的
我是水瓶子,請叫我瓶子,英文是叫不出來的啦,我什麼都沒掌握好,如今我能做的就是抓住騎單車的這快樂時光
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電梯保養可以聯合其他類似的小型社區大樓,團結力量大,量多即可壓低保養單價!!!
停車位500元??是租金嗎??好像偏低,建議調高為1000元!!!!
管委會可以由住戶自己成立自己管理,推舉幾位管理委員,再由委員之間推舉一位主任委員,每個月固定一天開會,並且給予出席開會的委員每人給予1000~2000元的車馬費,有鼓勵大家出席開會的用意,通常主委責任比較多,所以車馬費比一般委員多一千到二千左右,然後以管委會名義聘請一位社區總幹事,處理警衛打掃阿姨勞健保監督水電保養維修.告官出庭...............一堆雜事........
我是建議管理不要委外,一堆物業管理公司水準良莠不齊,自己的社區自己管比較妥當,多少經費可以運作??就看社區有幾部電梯,面積多大.........自己算盤打一打就知道了!!!!
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