繼承千萬宅想賣很頭痛網：你撞到房地合一bug了

DESHUN · 2019-12-01T10:12:59+08:00

一名網友在PTT表示，今年繼承媽媽名下房子，媽媽買入總價1,000萬元，房貸還有750萬元，等於媽媽只留給他250萬元。他想以原價1,000萬賣掉，結果發現，房地合一稅竟然得繳262萬元，等於賣房子要倒貼12萬元，簡直快昏倒。對他的遭遇，不少網友直指「你撞到房地合一的bug了。」高源估價師事務所所長陳碧源也表示，這是修訂房地合一稅時，未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價認定，所導致的問題，目前無解。網友說，他媽媽2018年在南部貸款買了一間1,000萬的房子，媽媽在今年9月往生，他繼承了這間還有750萬元房貸的房子。由於他住在中部，因此想賣掉這間繼承得來的南部房子，做其他用途，他打算不賺錢，還是賣1,000萬就好了，但是代書告訴他，房子的公告現值是250萬，依照房地合一稅算法，市值1,000萬-公告現值250萬=獲利750萬。由於持有才滿一年，稅率是35%，要繳262萬的稅金，換句話說，他賣房子拿到1,000萬後，還掉房貸750萬元，剩下的250萬還不夠繳稅金，得再出12萬元來繳稅，不僅沒有拿到任何錢，還得多付一筆錢。他說，依照政府課稅方式，等於他的房子要賣到1,405萬，換算房地合一稅為404萬元，才能不虧錢離場，代書則建議他房子拿來出租，短期不要想要賣，真是昏倒呀。不少網友對他深表同情，「房地合一稅制對繼承大傷…只能安慰你說，你不是唯一的受害者」、「那要拋棄繼承耶，你看看中產階級多可悲」、「一堆搞不清楚狀況，遺產稅實價課稅，傷最慘就是中產階級」、「你撞到房地合一的bug了」、「這個bug在房地合一上路那年就在討論了，搞不清楚為啥政府打死都不修正」。不過也有人認為，「繼承的錢財是額外的財富，不要想要轉賣變現問題就少很多」、「你多持有幾年，稅率降低，再轉賣就會好很多」。估價師陳碧源表示，這是當年修訂房地合一稅時，未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價的認定，導致的bug。根據遺產及贈與稅法第10條第3項規定，繼承遺產或受贈不動產的時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。」這一條如果同步修改為：「第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；但申報人舉證申報時價高於公告土地現值或評定標準價格者，從其申報時價。」變成雙軌制，讓申報人自行決定如何申報，不會出現明明出售受贈或繼承不動產沒賺錢，卻要繳稅的不合理現象。陳碧源表示，美國、加拿大都是用時價，缺點是繼承不動產時，因為用時價認定，所以會有比較高的遺產稅。台灣用公告現值，公告現值比時價低，在繼承或贈與時，對民眾有利，但是之後的出售，就得負擔較大的稅額，對繼承到較高負債不動產且無力繳付貸款的繼承人，並不公平感覺像是無解沒繼承到反而要〝拿錢放人〞...............................

Lorenzt1982

809分

51樓

Lorenzt1982

個人積分：809分

文章編號：75636648

ysc_kyy wrote:
簡單來說，繼承物原有貸款不能當成本，這是兩稅合一立法時最大的盲點。
(恕刪)

假設貸款可扣除
1000萬的房子原本沒貸款借了800萬
800萬現金遺贈免稅
房子1000萬扣除800萬貸款賣1100
300萬*35%應繳105萬
--------------------------------------------------
假設遺贈照實價
1000萬房子原本沒貸款
遺贈免稅
以後她賣1100萬
1100-1000=100獲利
只需要繳100萬*稅率
大概只要繳35萬
-------------------------------------------------
不管怎改都有更大漏洞
不可能一個法律完全沒漏洞
憲法自己就一堆bug

Yaude Huang

5486分

52樓

Yaude Huang

個人積分：5486分

文章編號：75636950

Trillionaire2020 wrote:
這種會高額貸款，發瘋...(恕刪)

我同意你說的
但總不能避免這樣的人的子女因為認為不公去改稅制
因為怎樣改都會有另一方因為稅制得到更多利益的人

你為了這種人開一條方便的路只會讓更有錢的人利用這條路省更多的稅而已

我們能夠做的只有在現在法規下找最適合的方案

ivy712

1069分

53樓

ivy712

個人積分：1069分

文章編號：75639027

我夢到的解決方案：
告訴銀行，沒錢付房貸，請銀行儘速法拍（或是由銀行拍賣）
法拍（拍賣）不算是房地合一的交易
法拍（拍賣）的價金償還房貸後，繼承人應該還可以拿到一些錢

在法律未修改的情形下
我自己設想的方案（A或B）：
（A）每年贈與小孩220萬元（現金或股票），並向國稅局申報，日後由小孩出錢買父母的房子。切記要留存完整金流資料。
（B）父母的房子由小孩繼承，小孩持有期間拉長，直到房地合一的稅率下降的年數

繼承而來的房子成本為繼承時的現值，已經有很多人覺得不公平，繼承變成十惡不赦的事，但是不要指望修法，平凡老百姓只能自立自強，不要把一輩子打拚的心血，拱手讓政府拿走了。

高手在民間，希望01的高手能分享應對方案，功德無量。

黑羽斷翼

42265分

54樓

黑羽斷翼

個人積分：42265分

文章編號：75639161

ysc_kyy wrote:
您說的我能理解，這也是兩稅合一課稅的計算方式，課稅合法性是沒問題的，現在大家討論的是這法條的合理性？

繼承成本以當時公告現值250萬計算這沒問題，有問題的是「增值」的認定？繼承之後市價1000萬並不是增值了750萬這麼單純，因為繼承人還要花750萬才算完全買下這房子，也就是說這房子市價的3/4是繼承之後要付出的成本，怎可以算到增值裡面去？

況且繼承之前房子市價早就是1000萬了，要不然原本怎可能貸款到750萬？

簡單來說，繼承物原有貸款不能當成本，這是兩稅合一立法時最大的盲點。.(恕刪)

其實前面有人提過

假設真的貸款就不能算價值

要抵扣才合理...

那老一輩死之前把錢一次借一借出來

不用花..反正現金拿出來誰知道去那了

私下兄弟發一發..只要不短時間內存回銀行..誰能證明這筆錢的去向?

資產表一例下來...資產不小心連郭台銘都會是負的你信不信

那等過世後...誰課的到稅??

目前的稅法是不利繼承後馬上賣

旦確對繼承者的不動產繼承金額算法有利

一間市價8-9000萬的房子...可能算價值下來才2-3000

這一來就省了多少遺產稅了??

你說是嗎??

炒房大戶

749分

55樓

炒房大戶

個人積分：749分

文章編號：75639685

哈，是不是有人回應偏離主題了！男人嘛...有洞就鑽傳宗接代啊！有意見你也可以鑽啊？有些牲畜明明就是同一隻卻有很多名字，人格精神分裂，真是厲害啊K.T，我看到有網友不孕症吃瑪卡...沒三小路用啦！明明就是人品的問題，這種長相如果有後代也真是絕配。

z759134628

232分

56樓

z759134628

個人積分：232分

文章編號：75639793

所以這個案例告訴我們一件事

不要買房，不然留給小孩也是困擾

還不如直接留現金

反正房屋也不會再漲了

留錢就可以了

嘘は真実の影！

DESHUN

71分

樓主

DESHUN

個人積分：71分

文章編號：75640148

在105年以前登記的不動產還沒差，105年後的就會影響到
這種狀況在105年房地合一剛施行時很少見，只是施行時間久了

會越來越常見.............................，的還有誰會知道買了不動產之後會不會馬上掛掉

不動產繼承價值現行規定也沒的選只能用公告現值跟房屋現值去申報

看之後案例越來越多看能不能有函令解釋或修法讓繼承人自行選擇用市價或現值去申報

ASF9999

15471分

58樓

ASF9999

個人積分：15471分

文章編號：75642069

DESHUN wrote:
一名網友在PTT表示...(恕刪)

happywork01

9410分

59樓

happywork01

個人積分：9410分

文章編號：75769279

hsur0000 wrote:
只有继承被继承人房地合一税實施後購入的房產才有這個問題，應該很快就會修正。

可能多數人都認為這是bug。聰明的政府當然知道，所以很快會修正吧。

是的，是bug。但不容易修正。
在這裡點開它的癥結，讓有些人有心理準備。

<<今年繼承媽媽名下房子，媽媽買入總價1,000萬元，房貸還有750萬元，等於媽媽只留給他250萬元。他想以原價1,000萬賣掉，結果發現，房地合一稅竟然得繳262萬元，等於賣房子要倒貼12萬元，簡直快昏倒。 >>

現行房貸，雖名為房貸，其實是用房子做抵押的信用貸款。
買1000萬，貸750萬。
政府認為子女繼承了250萬(房子的公告現值)的房子和750萬的負債。
250-750=-500，是負數。所以可能沒有遺產稅，但政府也不會倒給你錢。

但是今天如果是賣了1000萬。那就必須要繳262萬的稅金。
這是針對房子本身，與750萬的信用貸款無關。

這是大家都把房貸與房價綁一起的誤解。以為1000-750=250，應該只課250的稅金。
所以，政府搶錢？
其實不然。
如果今天不是因為要賣房子。這種算法反而會讓遺產稅減少。或是持有久一點，稅金也能降低。

總之，只要現行房貸是拿房子抵押的信用貸款，那就不必寄望有修正的一天。除非未來房貸是真正的房貸。貸款是跟著房屋走，而不是跟著人走。