omniyeh wrote:
他的問題在該房屋權狀...(恕刪)
建物所有權第一次登記是屬於任意登記，由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記，如果没有辦理所有權登記也無損其私有之合法性。
露台、雨遮、花台等等，和雜項工作物（圍牆、昇降梯、泳池⋯⋯），依現行的法令在房屋權狀中都沒有登記。
約定專用車位是民法的債權契約並非物權，閣下討論的方向和引用的法條完全錯誤。
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aoc987 wrote:
建物所有權第一次登記是屬於任意登記，由當事人自由決定是否向地政事務所申請所有權登記，如果没有辦理所有權登記也無損其私有之合法性。
約定專用車位是民法的債權契約並非物權，閣下討論的方向和引用的法條完全錯誤。
第一次聽過有人主張建物所有權，沒辦理登記也無損其私有之合法性，沒關係．是的，您高興，不去辦理登記，合法，不犯法．法律是不會拿你怎樣．但當您被侵權時，法律也不保障你，好嗎 ？ 誰叫你不登記 ？
如果不登記是沒關係的，那所有停車位就都不要權狀登記好了，這樣多簡單，大家方便啊．
若照您的見解，就可以找出一堆狀況．
問您一些狀況．
1. 購買該未登記停車位者，日後要賣房時，如何在 591 等廣告上登錄停車位，坪數等資料 ？
2. 來看屋的買方為什麽要相信有停車位 ？換成你，你信嗎 ？
3. 購買該未登記停車位者，日後若遺失當初建商的購買證明，以後要如何證明自己有買那個不能登記的停車位 ？
4. 購買該未登記停車位者，只想將停車位單獨出售給同大樓住戶，要怎麽弄 ？都不能登記了，兩個人自己一手交錢，一手交貨，就完事了嗎 ？換了你，你放心買嗎 ？
5. 購買該未登記停車位者，假設如果不幸，房屋被拍賣了，停車位會跟著移轉給得標的人嗎 ？原屋主若不說，誰知道 ？
6. 金融機構辦理貸款估價時，如何依據彰顯車位之應有部分為鑑估 ？
7. 建商搞鬼，一車位二賣，或多賣．日後才發現，都沒登記，這官司怎麼打 ？
約定專用本就建構在先有權狀登記共用，才獲得專用保障．如果這原則被打破，那現行法定停車位，原車位購買人就可以任意出讓買賣與非本公寓大廈區權人的其他人等了．
分管契約係從屬於應有部分之債權契約，除在應有部分移轉時，應隨同移轉外，其債權或契約不得與其所屬之應有部分分離，而獨立讓與。故停車位雖係基於就公共設施擁有應有部分之全體共有人之分管契約而來，但仍須以擁有應有部分為前提。故若公共設施之應有部分多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無，則在解釋上即應儘量將分管契約與應有部分結合，而不應將之分離，否則即偏離分管契約係從屬於應有部分，不得單獨讓與之原則．
區分所有建物共同使用部分之應有部分（即建物之持分），得於區分所有權人相互間移轉，即購買車位者得為增加公共設施之持分變更，基於登記之公示性與絕對效力，法律應先保護有辦理持分變更之區分建物所有權人．沒有登記，將得不到法律保護，這是常識．
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lyway wrote:
你講的也沒錯，但是屬於地政的角度，而我說的是以工務局為主管機關的角度來說明，公寓大廈管理條例是受工務局管轄，依公寓大廈管理條例，約定專用車位是可以執行的，如同露台、空地比等都可以設定約定專用，寫進社區規約有其效力存在，要過戶也可以，依規約內容行使，確實約定專用的效益及權利不如一般權狀車位，所以售價上會有不小價差，有疑慮不敢買就不要買，跟機械車位一樣，怕以後當機沒人維護那就選平面
真正花錢買的那個人，權狀沒登記的話，其權狀這部分跟沒買的人長的一樣，他要怎麼證明，他就是買的人 ?
是的，在台灣，買房地產這件事，碰上花了錢，卻不能在權狀上做登記的，心理的警鐘就要大響，因為未來造假，與會有爭議的情況太多了，包括未來在產權的異動上面，不管你是看到的是擁有的權利，還是約定專用的權利上。沒登記，就很難證明那個什麼 XX 權是歸我的，而不是歸其他的鄰居的。害人之心不可有，但防人之心絕對不能沒有。有時倒楣碰上了，要司法來主持正義，首先在認定誰才是正主時，沒登記過戶的話，往往是舉證之所在，就是敗訴之所在。
買房子是非常慎重的，房子要住很多年的，甚或數十年，這麼長的時間內，很多情況會變。停車位可不是什麼露臺，花台，雨遮那些不須登記的附屬建物可比，因為那些附屬建物可沒聽說過什麼蜘蛛人，從半空中來給你鳩佔鵲巢來侵權的。
而建物，附屬建物，與公設停車位，產權異動的情況太多太常見了。在下隨便想就列了一堆不同狀況，這可不是簡簡單單一句話，有規約在，沒問題。那是假設在台灣最美的風景是人，大家善意遵守規約的情況之下。如果有心人或壞人要 break 這個規約或造假的話，而購買者不能證明自己才是正主，法官又不是真正購買者肚裡的蛔蟲，誰能打包票哪個法官能找出真正購買者為其主持公道 ?
你若花了錢，卻還不能權狀過戶登記自己的名字，請問大家安心嗎 ? 敢買嗎 ?
我一直沒否定分管協議約定專用的效力，但我想告訴大家，在許多不同複雜的情況下，真正花錢買的那個人，權狀沒登記的話，權狀跟沒買的人長一樣，他要怎麼在任何情況下都能證明，他就是買的人，得為分管協議約定專用要保障的對象 ?
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建商一開始說的說法也是這樣，但我後來去查資料才知道法定停車位是登記在"建物權狀的共有部分"，有關土地持分的新聞是這個(https://news.pts.org.tw/article/506043)
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後來有再去了解 法定停車位 相關的資料
以及我遇到的問題
還有考慮房價總總因素
最後還是決定接受這個停車位
簡單來說
預售屋合約提到的法定停車位
基本上都是只有使用權
但實務上買的面積持分會登記在建物權狀的共有部分
至於分管契約
以目前的預售約合屋可能都有分管契約
（有關法定停車位的資料，我會再整理一篇比較完整的文章）
以上這些都是正常法定停車位的程序
而我遇到的就是
沒辦法登記持分在建物權狀上
但我確實擁有使用權以及分管契約
並在社區規約上註明我的車位範圍
只不過雖然我了解我的停車位權利
但不見得其他住戶能夠了解
也許之後可能會遇到覺得自己權利受損的住戶
就必須要花時間跟他解釋或是走訴訟
當然也希望都不要遇到
也感謝各位的意見與見解
也祝大家都能遇到好的賣方
您好我也是跟你遇到一樣的問題，不過我發現我的車位沒有加記在共有的面積裡面😵💫，不確定是不是有問題的 一樣有簽分管契約😭
請問其他戶都有簽同意你車位約定專用的部分嗎？
