房地產資訊 - (轉貼)買房子前應有的觀念 - 居家

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(轉貼)買房子前應有的觀念

(轉貼)買房子前應有的觀念

Analysis 1 :自身需求
Analysis 2 :分析外在大環境
Analysis 3 :分析內部屋況
Analysis 4 :分析社區條件
交屋體檢8大注意事項

Analysis 1 :自身需求
家庭成員: 未來家庭中有多少成員?有誰?
購屋意願: 為什麼要買房子?買房子或租房子哪個劃算?
居住時間: 我會住多久?計畫多久後換屋?
空間大小: 空間須多少坪?要幾間房?
生活機能: 房子地段位於何處?交通是否便利?生活機能好不好?
經濟能力: 個人經濟能力如何?怎麼籌措資金?預算多少?是自己撕紅紙條或是找仲介?

Analysis 2 :分析外在大環境
交通網絡: 捷運、公車、馬路甚至交流道都是影響交通便利的最大關鍵。若交通網絡發達,不但交通便利,更帶動公共建設及地區發展,使得房價上揚。但得特別留意交通顛峰時,是否會產生塞車、噪音、空氣污染等負面情形。

周邊設施: 家中有孩童者,須留意區域內是否設有學區、提升生活品質的公園綠地、使消費更方便的購物中心及菜市場、可應付各種臨時醫療狀況的診所及醫院,以及日常生活中不可或缺的金融機構等等。


環境品質: 注意觀察巷道是否習慣性的堆有垃圾、下水道是否總是飄散異味;治安方面,觀察是否與特種行業為鄰、晚間是否有喧鬧的夜市;景觀上,道路規劃是否完善、建物外觀設計是否優良,或擁有大片綠地,以上都能為房屋加值。

Analysis 3 :分析內部屋況
屋體結構: 據調查,輻射屋大多為民國71~73年間建造,購屋前建議避開此關鍵時期的中古屋;另外也得小心買到海砂屋、921危險建築、山坡地住宅及違章建築。

施工品質: 看屋時最好逐項仔細檢查,如格局、採光、方位、牆壁、天花板、地板、水電、附贈家具、建材、外牆、外觀、樓梯間、大門、逃生梯、防火巷、公共設施、停車位等。

裝潢迷思: 部分屋主為了讓房子賣到好價錢,會幫中古屋整型,因此買方看屋時,千萬別被美麗的裝潢給欺騙,建議先細心檢查翻看天花板狀況、櫥櫃是否有異味、有害蟲出沒等等。預售屋買方同樣也不要被美輪美奐的樣品屋迷惑,清楚實際屋況比虛擬想像更重要。

產權清楚: 到地政機關申請土地、建物登記簿謄本、所有權人、坪數、有無設定抵押、查封狀況等等,並且到工務機關查閱都市計畫圖,看房子的所在位置是否坐落於道路、公園或其他公共設施用地內,以免影響日後居住權益。

安全檢查: 檢查逃生梯是否堆滿物品、防火巷是否被佔用,留心是否有停電照明設施、樓層間是否有防火設備等。



Analysis 4 :分析社區條件
管理品質: 購買大樓產品者,必須注意內部管理委員會運作是否正常,管理人員是否為上班制,有嚴格控管人員進出、定期打掃公共設施等。管理得當,使得整個社區品質提升,住戶住得安心,房價也會跟著上漲。

鄰居素質: 「孟母三遷」最能貼切形容好鄰居的重要。所謂千萬買宅、億萬買鄰,買房子就怕和三教九流當鄰居,若鄰居素質高,還可替社區加分。

公共設施: 許多新建案標榜多元的公共設施,但是購屋前得想想如會議室、撞球室、健身房等設施,你真的用得上嗎?頻率又是多少?購屋前最好先審慎思考,因為公設多,就表示屋內坪數減少、管理費用增加,假使管理不良還會成為社區死角,購屋前不可不察。

交屋體檢8大注意事項
1. 買賣雙方皆須到房屋現場點交,並一一核對契約書內容。
2. 屋況是否和當初看的時候一樣?
3. 約定之瑕疵修繕是否已經處理完畢?
4. 是否有漏水?
5. 房子是否清理乾淨?
6. 賣方應負擔的稅費、水電費、電話費是否已繳清?
7. 是否點收完鑰匙並簽名確認過嗎?
8. 代書是否歸還土地、建物所有權狀正本、本票及其他過戶證件等?

http://blog.sina.com.tw/pirate1031/article.php?pbgid=63329&entryid=577378
六大心法 遠離購屋糾紛 工商時報 2009/05/24

購屋糾紛逐年增加,全台去年度的購屋糾紛案件,達到近2,000件,是7年來新高紀錄。而隨著房市買氣增溫,應更加注重購屋應有的權益,以免花大錢買房子,日後卻要一直面對惱人的糾紛,專家提出六大心法,保障自身權益、遠離購屋糾紛:

一、斡旋金可否撤回,應詳細載明:21世紀不動產台灣區總部法務襄理邱創智觀察,近期中古屋的購屋糾紛案例中,以買方付出斡旋金、與屋主議價成功後卻反悔居多。
邱創智提醒,買方付斡後,一旦屋主同意該價格出售,買方的「斡旋金」便轉為「定金」,表示交易完成,若此時反悔、不履行簽約,不但會沒收定金,甚至要付出成交價2%的仲介服務費。
許多人付了斡旋金、簽署「買賣議價委託書」之後,覺得只是「向屋主問問看」而已,誤以為沒有法律效力,邱創智說,其實雙方簽署「買賣議價委託書」,委由房仲向屋主議價成功、屋主願意售出時,這筆交易便算成功,必須依規定完成購屋簽約流程,否則就認定為違約,不但要沒收斡旋金且仍須支付2%仲介服務費。

二、房屋漏水銹蝕,應確實檢視:太平洋房屋指出,「房屋漏水」一直高居「購屋糾紛」榜首,幾乎是每5件糾紛,就有一件是因漏水引起。因此,太平洋房屋建議,購屋人選擇中古屋或新成屋時,都應優先檢視滲漏水問題。
東森房屋引用民法第354條的規定,條文中指出,賣方必須無條件擔保其所出賣之物,沒有交易上的瑕疵,也不得刻意隱瞞,但第355條同時也規定,若買方於簽訂契約時,賣方已清楚告知該物有瑕疵,則買方必須自行承擔責任。
除了要在雨天過後或雨季期間勤看屋,信義房屋法務室協理劉韋德認為,透過房仲買屋,對於買方較有保障,買方在交屋前,可向屋主要求瑕疵擔保責任,例如房屋漏水,原屋主便應負責解決房子的漏水問題,而在交屋後,若發現屋內滲漏水,也可於半年保固期內委由房仲處理。
至於買預售屋者,則應在驗屋階段看仔細,永慶房屋代銷協理王財旺說,建商在交屋之前,會寄發通知、告知買方在接到通知後的2個禮拜內,相約時間來驗屋。
王財旺提醒,「驗屋」是最重要的步驟,一定要審慎檢視。驗屋時,民眾若發現瑕疵,應當場提出,建商也應當場向買方承諾,將會花費多久時間修復。

三、有無增建、改建,應具體說明:頂樓加蓋、公共空間增建等,已是台灣中古屋的常見型態,畢竟仍有拆除風險,因此屋主應具實以告,且清楚記載於標的現況說明書中。

四、請領最新謄本後再簽約:房仲業者提醒,買方簽約前,應先請領最新謄本,才可了解屋主的債務問題,可委由仲介代辦,以免簽約後才發現屋主欠下龐大債務,房子早已被查封,買方卻不知情。

五、賣方債務過高,應交付「價金履約保證」較有保障:東森房屋董事長王應傑指出,若屋主債務過高,或擔心屋主取走將購屋款項,除了要請屋主簽立債務確認單,也可交付「買賣價金信託履約保證」,保障買方在交屋前,所支付的款項控管於履約專戶,直到過戶後,屋主才可拿回賣屋價金。
六、如有租客,應事先溝通:買方可向屋主詢問租約到期日,東森房屋認為,買方應先與屋主談妥,由屋主將租客排除、再交屋給買方,或是由買方按原租約承接租客,所有談判條件都應明載於契約中。

避開人生第一次購屋的8個陷阱 【30 雜誌】第18期 作者:張卉穎

預算不多的首購族,如果只聽信廣告之詞,或一時衝動,那人生最大的投資往往會落得血本無歸。
翻開報紙,一則比一則大手筆的房地產廣告映入眼簾,海景、溫泉、五星級豪華設備,都成了吸引顧客的賣點。但對於預算不多的首購族而言,若是只聽信廣告詞,沒有精打細算、錙銖必較,人生最大的投資往往會落得血本無歸。

對第一次買房子的年輕人來說,究竟要如何避開可能遇到的陷阱,進而買對房子、買進千萬人生?專家歸納出了八大首購族常犯的錯誤,在被精美的廣告、華麗的樣品屋迷惑前,你可得先看清楚。

翻開報紙,一則比一則大手筆的房地產廣告映入眼簾,海景、溫泉、五星級豪華設備,都成了吸引顧客的賣點。但對於預算不多的首購族而言,若是只聽信廣告詞,沒有精打細算、錙銖必較,人生最大的投資往往會落得血本無歸。對第一次買房子的年輕人來說,究竟要如何避開可能遇到的陷阱,進而買對房子、買進千萬人生?專家歸納出了八大首購族常犯的錯誤,在被精美的廣告、華麗的樣品屋迷惑前,你可得先看清楚。

1.避免買在高點首購族最常犯的錯誤,就是在高點買進,等到要換屋時認賠殺出。永慶房屋經理翁國富舉板橋江子翠站出口前的一棟高樓為例,1997年景氣好時,該預售屋一坪要價30多萬元,後來歷經911恐怖事件、SARS疫情,隨著景氣低迷而降至24萬元,現在又因為捷運開通漲回每坪30多萬元,可見得選對時間點有多麼地重要。當然買點的判斷也充滿變數,翁國富分析,像是房屋買氣從去年開始就有觀望的氣氛,因為民眾普遍認為下一年房價會下跌,所以不願意在高點出手,但結果是去年年底又有一波漲幅,讓觀望的人又錯失了小賺一筆的機會。那如果連房屋專家都不見得能夠買在低點,首購族又如何正確地判斷時間點呢?信義不動產企研室經理林永孟認為,還是要依案子的條件和市場反應來衡量。以2006年來說,下半年會是比較好的購屋時機,因為房價會因供給量大而有所修正,再加上北高市長的選舉,使得預售屋有議價的空間。

2.避免買到不好的地段買房子,最重要的就是地段!地段!地段!一位資深出版業者回想當初首購時,就是為了買在太太娘家附近,沒有考量到交通不便的因素,而在後來賣出時賠了上百萬元。林永孟建議,對新手而言,買在捷運站附近或是接駁時間五到十分鐘以內的房子,是比較保險的選擇。除了交通的便利是首要考量外,生活環境好的地區也是選購的重點,不過要避免供給量大的地區。房仲業者建議,像淡水紅樹林登輝大道一帶的工業、溫泉住宅還有林口附近,目前都供給量過多、空地也太多,在沒有新利多出現的情況下最好審慎評估。 另外,由於首購族經費比較少,可以選擇由小換大,從遠換到近。像是市區的國宅、公寓、巷弄裡,或是跟市區只有一橋之隔的捷運、高架路段附近,都是可以考慮的地點,因為交通時間只多個二十到三十分鐘,但價格可就差了200~300萬元。

3.避免不知道如何殺價一般殺價約在一成左右,但林永孟建議還是要依照屋主開賣的時間及附近成交價來界定,以免與中意的房子失之交臂。例如可以觀察附近房子降價多少可以成交或未能成交,來判斷目前的行情,並以之作為跟屋主談價格的標準。例如某地一坪開價32萬元,但觀察後發現附近都是30萬元成交,就可以此來議價。

4.避免不清楚自己的購屋需求房子是很難變現的工具,因此如果沒有清楚自己真正的需求,往往會買到不適用的產品,還得常常搬家換來換去。林永孟強調,購屋一定要想清楚自己究竟要買大一點的房子,還是要買地點好一點的房子。因為首購族預算比較少,如果想住得大一點、舒適一點,就只好買偏遠一點;若是想買好一點的地段,就得忍受比較小的空間。這些都要事先權衡好,才不會造成之後的麻煩。

5.避免房貸負擔太重自備款以兩到三成為宜。翁國富認為,像許多建商標榜零自備款或低自備款,雖然表面上看起來很輕鬆就可以擁有房子,但在利率逐漸調升之際,房貸的負擔將會愈來愈重,到時候繳不出房貸可就麻煩了。
政大商學院院長周行一也建議年輕人不要買太大的房子。他每次看到年輕人到預售屋工地下訂單,就心想:「又有人要變窮了。」周行一自己也曾羨慕同事有大房子,不過他可是忍了七、八年才換較大的房屋。因為買的是自己負擔得起的房子,所以目前他的房貸比例非常低。「如果我當時也跟著別人買,我就是做了錯誤的決定。」周行一說。

6.避免買到有瑕疵的房屋像是海砂屋、輻射屋、漏水屋、凶宅,或是將來會被政府徵收的地點,都要事先詢問清楚。林永孟建議,雖然民法有保障,但打官司畢竟曠日費時,首購族在簽約的時候就要把自己最在意的房屋缺點列入,這樣萬一有上述的狀況就可以直接解約、申請買賣無效,而不用訴諸法庭。

7.避免買到不易轉手的房子
翁國富發現,很多首購族都是自己看了很喜歡就買下,完全沒有顧慮到以後的轉手性,像是買在交通不便的地方,或是買了過度裝潢的房子皆是如此。尤其是後者,室內裝潢很容易就折舊,比重過高根本不划算。翁國富還見過有賣方將老舊的屋內裝潢噴上一層漆,然後偽裝成新裝潢屋販售。買下的人以為自己買的是重新裝潢好的屋子,怎麼也沒想到竟是金玉其外,敗絮其中。

8.避免遭遇「一案公司」據統計,大約有三到四成的建設或仲介公司是一案公司,就是騙到買方的錢就落跑,所以首購族最好尋找有口碑的公司比較保險。
利率殺很大 哪一種房貸適合我?

‧Money錢 2009/05/14
利率殺很低,本土及外銀選擇在房貸市場廝殺,現階段優質房貸戶可說是最大受惠者,在利率可能回升之際,購屋人選擇房貸除了找便宜外,還得多評量自身能力。


【文/劉育菁】

央行半年連續降息7 次,房貸戶是最大受惠者,目前本土老行庫已有喊出前6個月最低1.5% 的報價,假設貸款600萬元、20年期,每月償還本息也才2萬元出頭,購屋似乎又變得輕鬆起來了。


根據永慶房屋「第1季購屋趨勢調查」,6 成民眾認為下半年是購屋好時機,超過8成民眾會優先考慮優惠房貸。只是,民眾都想問:已跌至谷底的台灣利率,現階段是否為利率轉折點?在低利谷底期置產,又該建立哪些選擇房貸的正確觀念?


回答這些問題之前,投資人得先觀察掀起全球降息競賽的主導者:美國的利率走勢。


去年底, 美國聯準會(Fed) 將利率下調到0.25%後就打住,台灣央行總裁彭准南也在今年3月暫停降息。因此,房貸戶可別再輕易妄想央行還會送房貸戶大紅包,反而要擔心未來是否有升息可能?永豐金控首席經濟分析師黃蔭基認為,全球慢慢出現景氣轉佳的好消息,降息帶來的資金潮,勢必引發通膨預期心理,他大膽斷言:「未來美國升息的速度會更快,而且每次將以2碼起跳!」


台灣的利率政策雖然一向落後美國半年,但降息與否,仍得視國內景氣而定,「可以確定的是,未來升息的機率將大過降息。」星展銀行台灣區負責人陳亮丞表示,全球景氣調整的速度愈來愈快,當市場的超低貸款利率出現之際,代表利率不再是投資人挑房貸的唯一標準,反而應該依照自身需求,選擇符合自己理財目標、又能同時解決收支平衡問題的房貸產品。以下是利率谷底期,挑房貸5個新思維,投資人可以多加參考。


挑房貸產品比挑利率更重要


2002年,指數型房貸上路,在銀行相互競爭及低利率環境多重因素影響,房貸戶早已練就「哪家利率便宜往就哪裡貸,反正綁約期過後,一定還有更低的利率」的「逐低利率而居」心態。


只是,當優質客戶的房貸利率可殺至史上最低的1%出頭、強調「最低」與「次低」只是0.2% 利差時,仔細敲敲計算機你會發現,貸款100萬元、每月利息最多只相差166元,相當於3個便當金額。


也就是說,當房貸利率幾乎躺平,尋找「最低」利率已不是挑選房貸重點時,房貸戶反而要重新思索:哪一種房貸能讓自己更快達成理財目標?如果景氣較佳,未來手中還有多少錢可以投資?萬一利率上升時,自己負擔得起嗎?如果沒有考慮清楚,就隨便挑選一家房貸產品,一旦經濟繼續惡化,薪水銳減、或是飯碗不保,不是忍痛放棄愛屋,就是咬牙硬撐變為「屋奴」。


計算3年房貸平均利率


市場上的房貸產品包括階梯式、固定型、利率遞減型、理財型、抵利型、房貸保險型等,但無論挑選哪一種房貸產品,都別只看前半年或前1年的最低利率就下手。


銀行在推出房貸商品時,不外乎由貸款年期、還款方式、利率、成數等組成,不管是一率到底、3 段式加碼,還是1年到2年固定利率等花招,加加減減以後,利率差距其實並不大,只要前幾年利率低,後面幾年就會加碼變高;倘若提供你還款彈性服務,那麼利率就占不到多大的便宜⋯⋯等,星展銀行房屋及私人貸款業務高級副總裁唐正峰表示,無論是哪一種房貸產品,「先算出前3年平均利率,再從中挑選最低的,就對了!」


考量薪水漲幅與升息速度


根據房仲業者表示,現階段房價已進入價格劇烈的修正期,雖然房貸不要超過月收入的1/3、自備款至少準備2 成以上是老生常談,但現階段消費者在購屋前,不僅得先衡量「目前」房貸占月收入比例外,還得評估「薪水上漲的幅度能否跟得上升息速度」。匯豐銀行房貸主管表示,貸款20年、利率1.69%、若房貸占月收入1/3,若3年後利率上升3%,每月付款等於將增加近1倍,如果薪水無法跟著利息升幅增加,購屋族就得思考是否須延後買屋,否則未來房貸壓力會愈加沈重。


集中對特定銀行的貢獻度


去年4月才從新加坡轉調來台的渣打銀行個人金融事業部總經理陳俊興表示,這波不景氣讓很多企業感受銀行收回銀根的速度太快,相較之下,與單一銀行往來的企業,反而更能度過難關。金融海嘯過後,銀行更希望經營優質客戶,他建議,房貸戶應該把家庭財務當成企業一樣經營,集中資源與1 ∼ 2家銀行往來,提高個人貢獻度,不僅有更多額外服務,利率也有優惠。


不用寬限期提早完成人生目標


對自住客來說,房貸是與銀行長期的承諾,既然現在是低率低檔期、未來升息機率較高,匯豐銀行房貸主管就不建議消費者使用寬限期。因為貸款500萬元、利率2.5%計算,20年正常還款,償還的利息總額為135萬6952元;若寬限期5 年,利息總額升高到157 萬1721 元,等於要多支出21 萬4769元的利息負擔。


4 種房貸專案比一比


購屋是人生重要目標的選項,房貸更是家庭理財最大支出。渣打銀行消費金融業務執行副總鄧韻涵表示,繳房貸的過程通常會伴隨子女教育金、退休金、換屋等人生目標,以她個人為例,在選房貸時,除了考量未來工作時間還有多久外,還考慮是否兼顧投資理財,只要能搞定房貸,就有機會提早達成人生目標。


《Money 錢》整理出4 種市場主流的房貸專案,不同方案各適合不同屬性房貸戶。


【完整內容請見《Money錢》2009年5月號】

專家開講:房價一坪多少才合理?

每個人心中一把尺、一個秤,量長短、秤輕重。沒有對或錯,只是立場不同。是不是該進場買房子,焦點大都鎖定在房價的數字問題究竟怎樣的房價才算合理?首篇先看看房地產專家對合理的定義,下篇再聽聽一般民眾對合理房價的想法。

專家定義下的合理房價

所得衡量房價最常用 買不起不等於不合理

所謂「專家」,是指長期關注房地產業的學者、媒體,或是房地產業者本身,以及相關業者,像是銀行之類的。這群專家,長時間都身處房地產界,成天看房地產、談房地產、思考房地產,算是對房地產深度了解的一個族群。

在「接觸多、了解多」的前提下,對房價合理性的見解,應該更具有參考價值。究竟在他們心中,盤算著什麼樣的公式,來看待合理房價、評估進場購屋的時間點呢?

羅光宗(內政部地政司 司長)

交易資訊不對等 合理房價繫於市場機制

房價是否合理,個人價值判斷標準不一,但是協助房價判斷的參考數據,卻是十分重要,目前民眾對合理房價多所困惑,主要就是因為房屋買賣交易資訊不對等,這部份還有很多成長的空間,地政司羅司長語重心長地表示。

站在消費者立場,房價資訊透明化,絕對有助於合理房價的研判,也就是說,如果民眾能夠得知房屋的實際成交時間及價格,就可以進一步判斷,在當時的經濟環境及房市景氣之下,這間房子的實質價值。

再反推到目前的社會經濟及產業氛圍,民眾就可以清楚比較,究竟怎樣的房價才是合理的,或是研判這幾年來這間房子的增值實力優或不優。

羅司長表示,房屋買賣的實際成交價格,主要掌握在建設公司、房仲業者及金融單位,但由於缺乏法源支持,無法強制要求上述單位提供確切的成交資料。

目前過渡時期的作法,是由內政部地政司向民間地政士及仲介業者,定期蒐集土地及房地的買賣成交行情,彙整為「房地產交易價格簡訊」,以季報的形式公開,包括標的座落、移轉面積、房地交易價格等等,全台灣區分各縣市及行政區,一筆一筆條列呈現,每年總計約三萬筆資料可供查詢。

住展雜誌 / 334期
http://mag.chinayes.com/MagazineBase/M71/2201/20090504164821846.shtml

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