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Qmore6545 wrote:
如果有那麼簡單就可以...(恕刪)
租約之終止、解除、及延續
http://www.tmm.org.tw/pub/rentlaw-6.htm
租約之終止
(一) 房東、房客均得終止者：
未定期之租賃：所謂未定期之租賃，有三種情形：
1.租賃契約訂立之初，即未定有期限者。
2.不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第四百二十二條）。
3.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第四百五十一條）。
以上三種不定期租賃，原本在民法的規定上，無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有利於房客之習慣者，從其習慣（民法第四百五十條第二項）。例如依習慣只許房客隨時終止租約，而不許房東隨時終止租約時，房東仍不得隨時終止契約，藉以保護房客。不過，因土地法係民法之特別法，故在這三種情形下，房東要收回房屋，仍受土地法第一百條的嚴格限制，又依民國八十八年修正的民法第四二五條規定，不定期租賃均應經公證，否則不適用「買賣不破租賃」之規定，不可不察。
又終止租約時，應依習慣先期通知，即依習慣須於一個月前通知時，自應於一個月前通知，須於半個月前通知時，自應於半個月前通知之。其期間之長短，全依習慣定之，惟民法對不動產之租賃設有限制，即不動產租金，以星期、半個月、或一個月定支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月、或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月、或一個月前通知之。例如不動產租金以一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定一個月之末日為契約終止期，並應至少於一個月前通知之。
http://www.tmm.org.tw/pub/rentlaw-4.htm
租賃期限的約定
租賃房屋是否定有期限以及定多長的期限，端視房東房客的自由約定，惟應受民法第四百四十九條不得逾二十年之限制。此外，依司法實務見解，在不定期限之租賃時，出租人（即房東）如要終止租約，受到土地法第一百條之嚴格限制，亦即出租人須有以下情形之一才得終止租約：
1.出租人欲收回自住或重新建築時
2.承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於人時
3.承租人積欠租金額，除之擔保金（押租金）抵償外，達二個月以上時
4.承租人違以房屋供違反法令之使用時
5.承租人違反租賃契約時
6.承租人損壞出租人之房屋或附著財物而不為相當之賠償時。
另依民法第四二二條之規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃」，所以出租人（即房東）在訂立契約時要特別留心契約是否要約定期限，如果超過一年，一定要簽訂書面契約，並注意到土地法第一百條之特別規定。又依民國八十八年修正的民法第四二五條第二項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限未逾五年或未定期限者，不適用「買賣不破租賃」的規定，所以；
期限逾一年的租約未以字據訂立者視為不定期租約，受土地法第一百條及民法第四百二十五條第二項的限制。 逾五年之租賃契約以字據訂立者，沒有土地法第一百條的問題，但仍受民法第四二五條第二項的限制。
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房東沒有想像中的那麼弱勢, 事實上是強勢, 但前提是房客不是非常弱勢, 因為若房客已經沒錢, 沒甚可以再多輸的時候, 大可以搞爛房子, 反正法院如何判決他怎麼輸, 他就是沒錢, 甚至根本找不到人了, 不過此主題的樓主狀況並非如此, 房客住哪或房客名下房子在哪裡都知道的很清楚, 況且房客還會主動與房東聯絡, 因此樓主處理這個問題並不是太困難的事
但依法來說, 只要是收回自住自用就可以主張不定期租賃約終止, 只是要給予告知(存證信)與合理的搬遷期, 不過最好先透過一些協商方式, 像是雙方溝通, 申請調解等等
申請調解是不錯的方式, 讓具有法律專業的人員在旁見證並提供雙方一些建議, 大部份情況都會在這得到解決, 畢竟進出法院對房客來講也不是一件好事, 況且還有一點, 萬一房客去檢舉房東逃漏租金所得呢?
另外, 房客在不定期租約狀態下, 臨時決定不租了, 要不要給房東一點尋找新房客的合理時間呢? 這意味著合理時間內的租金也要付, 不過前提是要找到房客或合約中保人等名下可以討得回的資產與帳戶, 否則就算了吧
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baby_5201314 wrote:
現在還沒有打草驚蛇~...(恕刪)
我來回答
你千萬不可寄存證信函,沒有益處.
你先和他簽一般合約書(書局買的)一年期
簽完後,可以再提議去法院公證.
這樣你就完備了情理法.
建議你就先租完一年
再視現實情況,決定未來是否繼續租他,以及租金.
如果你真得覺得租他太痛苦
你簽完約後一段時間,你再違約請他搬遷.
當然.要找非常好的藉口以及低姿態.
正常的租約必然有違約條款的.
回過頭來檢視
他願意與你簽約
可見他不是很惡劣的人
也可見你的租金在他來看
也不值得耍賤
既然你降價,他好來
你可以好去
心平氣和處理
倘若你寄存證信函
那麼
第一:引起他的戒心
第二:導致他與你翻臉
存證信函:表示,事實表示在此,若有不順之時,就是告你的證據
誰會高興接到存證信函呢???
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