請教中古屋買賣有辦買賣價金信託(履約)的付款流程~

請教誰有經驗?

1.對於一般中古屋買賣,買賣雙方有辦理價金履約信託,
代書是先等買賣價金尾款付足了全數進入履保專戶後,才能辦理過戶?

還是先辦理過戶後,才請買方拿已過戶產權去其銀行貸款,之後將所貸款(尾款)撥入專戶?


2.如果買方尾款金額大於將貸款額度,是要先要求其除貸款金額先匯入履保專戶?

還是等其將貸款下來補足後成為尾款再一併撥入履約專戶?

代書(地政士)作業上有統一制定的標準嗎?


3.買方如果先取得過戶產權後,不將尾款撥入專戶,便要求要交屋可以嗎?

4.契約上交屋日已經過了~雙方仍僵持不下,誰違約?




網路查到半夜好幾天了....都查不出來一致的標準?

求救...




2012-09-08 2:18 #1
1.先過戶,代書才請申貸銀行撥款入專戶。
2.過戶前先將貸款不足的尾款補入專戶。
3.除貸款外,不足的尾款應先補入專戶,未補足前代書應不得過戶,以免損害賣方權益。
4.先違反交易流程的那一方違約。

若還不懂 可以私訊問我
謝謝amitychen的解惑,但是買方的貸款金額不足補入履約專戶,這有強制性嗎?

還是可以讓買方將銀行貸款+不足部份湊齊後再一起匯入專戶?

買方現在無誠意..

困擾~
假設總價金1000萬,全額履保。
簽約金100萬--->匯入履保專戶
銀行核貸七成700萬
也就是說買方要在過戶前再拿200萬放進履保專戶,
也就是過戶前,履保專戶要有300萬在帳戶內。
然後代書辦理過戶,
拿過戶後的權狀請銀行撥款至履保專戶,
然後買賣雙方見面交屋,
交屋完成後,代書拿著相關文件請履保專戶將帳戶內的1000萬匯至賣方所指定的帳戶。
完成買賣交易。

回答您上面的問題

交易流程一切依照合約中的規定處裡。
專業的代書會在合約中註明"貸款不足的部分買方需以現金補足",並限定補足的時間。
若買方在限定時間內未把缺額補足,則買方違約,視合約中的罰則依規定處裡。
合約上有限定日期吧...

要是買方無誠意...就等到約定日期過了後告知買方違約, 你應該可以請代書解約然後拿回你應得的罰款.......
謝謝~

恐怕我仲介找的這位代書都有疏失~

因按照您的說明~

我代書應嚴格要求除買方貸款金額以外的"不足部份金額"應該先入履約對吧~ 但目前都未入履約專戶..

但房產已經早早過戶到買方名下了~

另一疑點,我看的各家銀行或建經公司網頁都說是金額先入履保之後才辦過戶的~
因代書拿雙方的房屋買賣契約書正本及賣方的權狀正本就可向買方申貸銀行辦房貸了,
不是嗎?

(有分現金支付及貸款支付的差別嗎?)

因如果我原先的房貸金額是大於買方的已付款入履約金額的話~
不就無法先清償塗消我房貸的設定?(例如我原先房貸)
所以先清償我的房貸好像也應該等其買方的錢先入履約到位之後再做清償的動作,不是嗎?



所以買方說先辦過戶再好讓其拿過戶後產權去申貸,等他貸款核撥下來再入履約,
根本不一定要這麼作是吧?

麻煩您解答了,謝謝~


房屋過戶跟房貸清償是二回事
賣方的房貸未塗消也是可以過戶

正常的作法是先確定買方的銀行已核準的貸款金額
及要買方將貸款金額以外的購屋金匯入履保帳戶
此時代書才可將房產過戶至買方名下
這可確保買方的銀貸不夠及現金不足
導致無法完成交屋
而產權卻已過戶完成而造成買賣糾紛

賣方的原房貸金額若是大於買方的銀貸金額
此時要等銀行貸款撥至賣方及匯入履保帳戶內
再整筆轉匯至賣方的原銀行貸款帳戶
如此賣方的銀行才會開立清償證明書給賣方

所以您可以先押著清償證明書
觀察代書的程序
及確認履保帳戶內的金額
再決定是否將清償證明交給買方或代書

您現在的狀況能確保您的權益的就是那張清償證明書
限制級
您即將進入之討論頁 需滿18歲 方可瀏覽。
提醒:內容可能因過於寫實、驚悚而令人感到不舒服,是否繼續觀看?

根據「電腦網路內容分級處理辦法」修正條文第六條第三款規定,已於該限制級網頁,依台灣網站分級推廣基金會規定作標示。
評分
複製連結