急-請教都市更新-權利變換/合建 問題~~

01上的大大們，你們好~~
最近家裡遇到都更，請教一些問題如下，盼神人們不吝解惑，感謝。
目前都更程序走到 "都市更新事業計劃審核"，公聽會與展覽期已過，因我們及各住戶 與 建商間仍有問題未釐清，例如:
1.計劃書內對於更新後幾坪換幾坪的內容不夠清楚說明，
2.只給我們每戶提供機械車位，
3.租屋補貼: 1坪:300/每月…等問題。所以後來我們書面不同意後，目前尚未達到同意門檻。
今日是公聽會後的第兩次協調會，建商允諾我們，修正成:
1.最基本將以 1坪土地 換 3.8坪建坪(含公設)
2.改提供平面車位，但原本建地下四層要改地下五層
3.租屋補貼改成 1坪:500/每月(但建商說這都是花我們的錢,這樣對嗎@@?)

以上這些會寫在會議紀錄 送交都更處審查。

請問
1.建商說的 1坪土地 換 3.5坪建坪(含公設) --> 這樣算是合理的嗎?
2.建商說上商允諾的條件屬私契，是私底下的允諾，但有會議紀錄送交給政府，所以還需要他們另外打契約嗎?
3.請問我下面推算方法正確嗎?
我家的持分面積:12+24.25 共36.25平方公尺,約10.9坪左右的持分 (4F公寓中的其中一層)
所以我這樣換算下來是會換到 10.9 x 3.8 = 41.42坪 嗎? 扣掉公設30% and 陽台大概估計3.5坪 會大概剩下24~25室內實坪(比原本居住的公寓大一點點)


附上都更的一些資料:
板橋江子翠附近 (步行到捷運站2分鐘左右)
建商: 威X建設公司
都更範圍 : 舊公寓為4F/5F都有,共有17筆土地共同都更

以上，在請神人們幫忙解惑，感謝。