請問關於賣房屋要繳納的稅問題.......請幫幫忙

小弟的家預定今年要賣出(之前有在板上詢問關於合約的問題)

因為第一次接觸房屋買賣的事情,遇到一些疑點,

跟許多買家談價的過程中,

買家都會問賣價是含稅還是不含稅?

接著又說我家在賣屋時要繳10~20萬的稅款????????

但小弟的家是位於苗栗鄉下的老屋(屋齡超過30年/面積約115平方公尺),

每年繳的房屋稅金約1500左右,

我去網路上試算一下賣屋要繳納的稅金,

以下是我估算的值:

契稅：因小弟不知道家裡房屋現值為多少,所以先用每年繳的房屋稅來去推算再*6%稅率=8000~9000
土地增值稅:前次移轉至今持有小於20年,比前次移轉多了約2700元/每平方公尺,算出來=47500左右
印花稅及登記代書費：公契價款×0.1%=2000
過戶登記代書費：土地加建物一件約9000~12000元。
(無貸款設定費,買家不需貸款)

這樣算下來,怎樣也不會超過10萬啊....

是小弟有漏掉什麼稅沒算到嗎?