pms wrote:
話說台灣也有核電...(恕刪)
所以我也不想住這.
我是外語不行.
不然我早移民了外國了.
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Starpig wrote:
胡扯八道。三年前1000萬日幣的房子，算你貸五成，台幣你轉了200萬過去(1:2.5)。假設你租金拿來繳房貸、管理費就不算了。你今年賣掉這房子，房子假設漲兩成好了，拿回1200萬日幣，但匯率變成1:3.7。你在還完貸款500萬日幣之後，拿回700萬日幣，換回台幣根本不到兩百萬。
日本這三年房價沒跌就不錯了，再加上匯損，錢不如拿去做慈善。
胡扯八道。三年前10...(恕刪)
說的好
三年前..全部現金拿400萬台幣去買
三年後..換回來(假如房子未漲價) 只拿回263萬 (如果跟機場換是 4.2 230萬)
虧了 400/ 230=0.575 大虧 43%
只有吳炎如 這樣有錢人才會 鼓勵大家送錢給日本人
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以非透天的店面,目前收購價應該是600萬起跳,透天的物件因為西門町的房子早就超過20年了,都是直接算土地了,因為本身是商四用地,有800%的容積率跟75%的建蔽率,都更湊足300坪以上,可以多基本容積率的10%,就是880%,因為是開發完成的區域,所以其他都更獎勵並不適用,也就是說你投資西門町的房子(不管是一樓店面還是2F以上),都更最多就是880%.
然後如果你是面中華路,坪數也夠大,蓋上面窄下面寬的大樓,應該可以蓋40F以上(本來跟鄰居談地主自建,有問過建築師),如果你是面漢中街,雖然租金很高(店面應該一坪1萬上下),但都更效益不佳,反而賣價比較差,就是租金高,但都更後分的比較少,所以房東都不同意都更..
至於非漢中街的透天店面,目前我知道的是鄰居打算賣了,陸客開一坪1200萬,仲介費陸客要出,原因是大陸不能買土地,只有地上的使用權,所以大陸的有錢人買西門町的透天店面是當骨董在買,可以回大陸炫耀...
大家可以算算看,加仲介費,土地一坪超過5000萬日幣了(透天店面)..
為何說面漢中街不好都更,因為房子能蓋多高,是看你面多寬的馬路,有空自己上網查法規,如果要蓋整棟一樣寬的,應該就是15F,這是因為目前有很多東西是不算容積率的,像是陽台之類等等,同樣一塊土地,蓋越高,戶數越多,就能蓋越多陽台這一類不算容積率的部分,
拉高銷售坪數,這也是為何漢中街無法都更的原因,如果中華路要都更,地主分75%一堆建商搶破頭要蓋....
光是300坪土地,可以蓋到4500坪的銷售坪數(就是1500%,我問過建築師,她保證一定蓋得出來,如果坪數夠大,可以到2000%以上),
我們算基本4500坪,建商光是從上往下分25%,就有1125坪,一坪賣80萬就好,就有9億...
4500坪的建築成本一坪6萬就是2.7億,可以實賺7億多...
所以透天店面的地主一坪土地可以換到11.25坪,我們算全新中華路店面一坪800萬,剩下的10.25在樓上住家以一坪60萬成交價,就是800萬+615萬,就是1415萬,當然如果地主合力自辦都更,1坪的土地就是100萬的建築費(當初找建商談時開的價碼,是蓋15樓的),
一坪的效益就是3.75X80(高樓)+10.25X60+800=300+615+800=1715,扣掉100萬建築費就是1615萬,這是初步估計,因為本來鄰居找我爸談,我去處理,後來有釘子戶就沒辦法了..
房地產是滿深的一個行業,光看哪裡的土地是不准的,還有土地類型,容積率,建蔽率等等,甚至是面多寬的大馬路都會影響,當然日本算法又不同,大部分都透天的.
說一說我曾經要辦自辦都更的經驗,是因為看到大家在討論房地產,這是我自身經驗..
釘子戶是因為有一個鄰居本身就已經是貸款買的投資客,她沒錢了堅持找建商都更,但其他地主沒貸款,想用房子貸款請建商蓋,就死棋了,幾年前的事了..甚至我連都更發起人的1%我都不賺,還是沒辦法^^
至於西門町的住家,投報率更高了,直接跟旅行社配合稿日租套房,30坪的一個月最少收10幾萬,還家家客滿,比買店面更爽,都40年以上的房子,幾年前一坪也才20萬,3~5年回本(各位鄰居別打我)....
這才叫投資客啊.........
chienhsiung_t wrote:
看了大家很在意樓主...(恕刪)
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