日本東京買房分享

changchishih wrote:
按照我目前房子出租在申報所得稅時候的資料顯示, 他們是將房屋價值以47年折舊攤提完成, 每一年可以抵 1/47的折舊成本, 當然這是稅法上的計算, 47年後不可能房屋價值變為零. 我一般得到的印象是, 在日本, 假設房價沒漲沒降的話, 大約15~20年後, 價值剩一半. 不過因為最近幾年都是漲的的, 因此我還沒有機會看到實例. 因為人生有起有落, 經歷過就會理解, 平穩就是最大的幸福. 是沒有想過日本的房子會讓我賺到錢, 如果真能讓我在那裡生活20年, 沒什麼損失, 也就值了.


每年2.5%的折舊,20年後的剩餘價值應該是0.975^20=0.6 (0.975的20次方), 大概跟你說的差不多吧
但還是要看使用建材的耐用性
47年之後的剩餘價值應該是 0.975^47=0.3
房屋價值剩下三成, 我們買在國外的房子在估價都是這樣在算的

說說我的經驗
我們在算房屋價格就是土地跟房屋建物分開算
舉其中一間我買的房子為例,是一間地有250坪的獨棟房屋, 40年的一層樓磚房
估價結果其地與房屋的價格約為2:1 (1000萬的地與500萬房屋主體)
房屋每年折舊2.5%,但是地價每年增值10%~20%
因此每年房屋總價大約會增值5~15%,連續30年都維持這個趨勢不變了
畢竟這裡的居民人數還在快速增漲,土地都供不應求,年輕人都要被擠到20~30公里以外了
政府只好透過各式各樣的rezoning 將本來只有80~90容積率的地改成200~300,才能讓年輕人能以合裡價格住在市區
也因此地價更是不斷竄升,我的這個房子去年一年的公告地價漲了26%
我相信建築物只會不斷折舊,真正會漲的是土地

iem3000 wrote:
每年2.5%的折舊...(恕刪)


是的, 日本也是房屋跟土地分開計算. 好的地點土地就增值快, 大手建商房屋就保值, 折舊少. 您說的海外地區, 政府持續努力調整法令, 與時俱進. 東京方面也是持續大規模都更, 每年每年都在進步, 別人評價日本失落的二十年, 我個人覺得如果那叫做失落, 那我們台灣這二十年不知道要怎麼說了.

美國的房子是寬敞多了, 一般鄉鎮的房子, 如果以東京相同的房價去買屋, 可以住得很舒服了. 環境也很不錯, 我以前去住過一年多, 現在還很懷念. 不過, 考慮到一躺飛機需要十多小時, 不能常回台灣, 美國台式, 日式食物也不夠豐富, 還有我的小狗也不能自由進出美國, 所以才會選擇東京作為將來的住所.
changchishih wrote:
美國的房子是寬敞多了, 一般鄉鎮的房子, 如果以東京相同的房價去買屋, 可以住得很舒服了. 環境也很不錯, 我以前去住過一年多, 現在還很懷念. 不過, 考慮到一躺飛機需要十多小時, 不能常回台灣, 美國台式, 日式食物也不夠豐富, 還有我的小狗也不能自由進出美國, 所以才會選擇東京作為將來的住所.


其實我不是買在美國,美國的房屋稅不低...
住美國其實不錯
Anyway, 我是買在別的地方, 其實也不便宜



changchishih wrote:
別人評價日本失落的二十年, 我個人覺得如果那叫做失落, 那我們台灣這二十年不知道要怎麼說了.


我不敢對日本房屋出手,對於日本人口年年減少很concern
雖然日本的都會區人口現在還是在慢慢增加,房價還是有上漲
但是也因此造就越來越多的限界集落
如此把年輕人過度往都會區牽引,
將來會不會有一天鄉村地區也沒有年輕人可以往大城市移動了
而都會區自己的人口出生率過低造成都會人口實質減少
那麼房屋的供過於求就會變得比較嚴重
個人對此很擔心

iem3000 wrote:
其實我不是買在美國...(恕刪)


不出手日本的房子是正確的, 除非你自己要住. 想要獲利的話, 到處都有這種獲利率的地方, 不用這麼麻煩到日本買房產.

changchishih wrote:
不出手日本的房子是正確的, 除非你自己要住. 想要獲利的話, 到處都有這種獲利率的地方, 不用這麼麻煩到日本買房產.


恩恩,只是看電視與平面媒體一直在鼓吹買日本
稍微了解一下日本卻反而越多疑慮
所以想聽聽在地買家(你)的想法(如果願意分享)
了解一下還有哪些隱藏成本
我覺得東京投資的優點是制度和人,在台灣和東南亞反而問題一堆...有穩賺5%的投資請PM給在下,我可以一併參考,謝謝~

changchishih wrote:
不出手日本的房子是...(恕刪)
吉爾 wrote:
我覺得東京投資的優...(恕刪)


日本的制度跟人的確讓人生活愉快. 買日本預售屋的整個流程嚴禁程度都不是台灣買房過程可以比較的. 我只能說是落後國家跟先進國家的比較. 差距不是20, 30 年的差距可以解釋的. 交屋的現況跟購屋時樣品屋的描述一模一樣! 日常住起來的過程就更不用說了. 至於你說的獲利率, 請你今天去買兆豐金及中信金然後放著等配股配息就有了, 6.5%~8.5%. 買是都買了, 現在大家的難就難在錢沒這麼多, 要不然就這邊投兩億, 那邊投一億的過生活多愜意. 還用在這算獲利率? 哈哈.
changchishih wrote:
日本的制度跟人的確讓人生活愉快. 買日本預售屋的整個流程嚴禁程度都不是台灣買房過程可以比較的. 我只能說是落後國家跟先進國家的比較. 差距不是20, 30 年的差距可以解釋的. 交屋的現況跟購屋時樣品屋的描述一模一樣! 日常住起來的過程就更不用說了. 至於你說的獲利率, 請你今天去買兆豐金及中信金然後放著等配股配息就有了, 6.5%~8.5%. 買是都買了, 現在大家的難就難在錢沒這麼多, 要不然就這邊投兩億, 那邊投一億的過生活多愜意. 還用在這算獲利率? 哈哈.


就是因為還沒達到每個地方都能隨便放個一兩億的程度,所以才更要仔細的算獲益率,選擇能幫我們更快達到的一條路呀
不只是著重獲益快,也更要選擇穩定
以前買過菲律賓的,號稱頭報率是很高,但是位沒有完整的買房與租房的配套措施與規章
找不到仲介幫我們出租房屋,一年要房子要空個兩個月,而且房客賴租或是房屋損壞後求償無們

我現在就改買另外一個國家的房子,先進國家的買房真的是很不同
買屋前就可講明要銀行同意貸款80%以上以及房屋檢查過關後合約才生效
然後由第三方房屋檢查公司做整體的結構與屋況的檢查,包含房屋結構,房屋傾斜,漏水,蛀蟲,以及是否符合現行建築法規等,都在檢查範圍內
之後的所有訂金與與其他購屋費用也不可進入仲介口袋中,否則是重罪,
這些錢只能進入trust account, 就是等房屋確定交易完成了,仲介才能去領取他的仲介費

接下來房屋入手之後就要將房子出租,他們也有個叫做RTA的機構來協調鎖有房屋租賃糾紛,
政府應有類似澳洲Residential Tenacies Athoruty(RTA)的部門幫屋主與租客居中協調, 可以負責保管壓金, 提供各式表格, 例如:合約範本, 入房檢查的程序, 附帶家具明細, 以及租屋與退租程序, 維修由誰負責, 雙方與權利義務, 如何催繳房租, 違規通知書, 如何對違規房客下逐客令, 被下過逐客令的房客會被放到黑名單裡, 將來會很難再跟政府租到房甚至連國民住宅都沒辦法買, 在雙方有爭議時負責解決紛爭...etc, 保障雙方
即使房屋被破壞了,或收不到房租,我們也都有房東保險可以cover所有的損失

在這裡買房貸款可以只還息不還本10年,
因此只要你付完頭期款之後,靠著5%的房租回報率,房租都可大於利息,讓房子自己養自己,且房租年年調漲情況下,本金越還越快
而且房價穩定每年漲7~8%,
種種好處讓我現在都專買這裡的房子
看能不能早點存夠退休本

真的要自住的話也是很舒服的,有前後院的獨棟房子,還規定與左右鄰居距離要夠遠
可以享有不被打擾的生活

只是基於雞蛋不想放在同一個籠子裡
所以現在找新的標的

BTW,股票的話我會選台灣50,變成壁紙的風險比較低...hahaha

iem3000 wrote:
就是因為還沒達到每...(恕刪)
我們

咦,聽起來很不錯的樣子,我來研究研究,看樣子換我要向你請教了。
真的好讚喔,超羨慕的,本人剛好最近在考慮在東京買房,非常棒的開箱文
限制級
您即將進入之討論頁 需滿18歲 方可瀏覽。
提醒:內容可能因過於寫實、驚悚而令人感到不舒服,是否繼續觀看?

根據「電腦網路內容分級處理辦法」修正條文第六條第三款規定,已於該限制級網頁,依台灣網站分級推廣基金會規定作標示。
評分
複製連結
請輸入您要前往的頁數(1 ~ 44)