目前高房價的感想

關於房價節節高升,個人有一些感想~!

一.以房屋物件來源討論

1.屋主委託販售:

以一棟600萬的房屋貸款400萬,經過20年的貸款利率總是2%來算,屋主就要付出6,856,500元再加上裝潢抓個80萬,付出就為7,656,500元。然後屋主把通貨膨脹、換屋成本等加上去至少加個10%總價來出售;後續委託房仲出售,佣金至少被抽個5%(以我所知"信任,帶來新幸福"是抽8%,有些則是買方賣方各抽),所以這個中古屋物件總價就破900萬在賣。這個就可以解釋網友說X年前多少錢,現在卻漲到多少錢。
(所以很多先進說找屋主交涉購屋不是沒有道理)

2.投資客:

投資客也是循自住客的方式貸個七成,然後持有滿兩年來規避奢侈稅後來再以一些話術表達他是屋主不用透過房仲,就不會有佣金問題等。實際上投資客可能加個20%總價出售給您,還在告訴您這房屋多便宜又是5年的新成屋,現在根本買不到這個價等。(當然,自住客要賣同樣物件至少也是10年後有換屋需求才會販售)
(如何判定是自住客屋主或是投資客,自己就要去多做功課)

3.預售屋/新成屋:
現在的建商很明顯就是要炒高房價,蛋白區的價格都被哄抬,開價都不客氣。反正就是吃定民眾後面蓋的房子就是越來越貴不可能下跌。其實是建商不透明,以我公司附近兩個建案,實際上是同一家建商,但是購屋前沒做功課根本無法得知。A建案於1年前開工,廣告打498萬起,現在快完工就賣568萬起。而距離A建案不到500公尺處同一家建商於今年開工了B建案,廣告就打598萬起~!真的有購屋需求的人可能就在比價之下選擇了A建案。反正你去殺價打個9折建商也是不痛不癢,再跟你說目前售出8成囉~! 有需求的人就會被唬得一楞一楞,如同被房仲看穿你喜歡這個物件,價格灌水你也會買~!

二.打房政策

現今的政策根本無法減少炒作~!奢侈稅各縣市到底徵收了多少???炒房的人早有千千萬萬個規避方式了...
個人認為真的要有效抑制炒房應該要以持有的戶數或是坪數去課稅~!若個人持有超過2戶以上或是居住坪數大於100坪就應該以級距稅率方式加稅~!

1.持有戶數面:

不然持有2戶跟持有57戶的稅率都一樣說得過去嗎?

2.持有坪數面:

大家都說台灣地小人稠,為何建商卻一直推出大坪數建案??若以建坪35坪可以供一戶小家庭居住的話,達到百坪的就可以供三戶小家庭居住了,這樣才是讓供給>需求。所以對於有能力購買大坪數的人應該要增加房屋稅~!

結論:

由於現在的大環境就是在鼓勵炒房,一堆特定人士因為有政商關係(很多都是有政治關係的家族在得利),知道地方哪裡有發展話題就開始買地養地,有心點可以發現很多首長的家族都是建商....

最後就是台灣房屋公設問題,售價還包含公設這點就真的很沒道理~!!! 建商增加公設比,政府再來獎勵建商容積率,民眾買到的房子根本不是實坪...

2014-09-11 15:55 #1
8830705 wrote:
關於房價節節高升,個人有一些感想~!

一.以房屋物件來源討論

1.屋主委託販售:

以一棟600萬的房屋貸款400萬,經過20年的貸款利率總是2%來算,屋主就要付出6,856,500元再加上裝潢抓個80萬,付出就為7,656,500元。然後屋主把通貨膨脹、換屋成本等加上去至少加個10%總價來出售;後續委託房仲出售,佣金至少被抽個5%(以我所知"信任,帶來新幸福"是抽8%,有些則是買方賣方各抽),所以這個中古屋物件總價就破900萬在賣。這個就可以解釋網友說X年前多少錢,現在卻漲到多少錢。
(所以很多先進說找屋主交涉購屋不是沒有道理笑笑笑)

你忘了土地增值稅,持有20年台北市200萬跑不掉,雖然自住換屋可退稅,但哪一個智障屋主不會把這算進去
8830705 wrote:
2.投資客:

投資客也是循自住客的方式貸個七成,然後持有滿兩年來規避奢侈稅後來再以一些話術表達他是屋主不用透過房仲,就不會有佣金問題等。實際上投資客可能加個20%總價出售給您,還在告訴您這房屋多便宜又是5年的新成屋,現在根本買不到這個價等。(當然,自住客要賣同樣物件至少也是10年後有換屋需求才會販售)
(如何判定是自住客屋主或是投資客,自己就要去多做功課不知不知不知)

投資客有資金壓力長期自住者沒有,是否是投資客不重要,價格殺的下來是否合理較重要。
8830705 wrote:
3.預售屋/新成屋:
現在的建商很明顯就是要炒高房價,蛋白區的價格都被哄抬,開價都不客氣。反正就是吃定民眾後面蓋的房子就是越來越貴不可能下跌。其實是建商不透明,以我公司附近兩個建案,實際上是同一家建商,但是購屋前沒做功課根本無法得知。A建案於1年前開工,廣告打498萬起,現在快完工就賣568萬起。而距離A建案不到500公尺處同一家建商於今年開工了B建案,廣告就打598萬起~!真的有購屋需求的人可能就在比價之下選擇了A建案。反正你去殺價打個9折建商也是不痛不癢,再跟你說目前售出8成囉~! 有需求的人就會被唬得一楞一楞,如同被房仲看穿你喜歡這個物件,價格灌水你也會買~!

你得先確定使用區別是否一樣是住三還是有住二甚至根本是商業區否則建蔽率.容積率都不一樣當然價格有差。
8830705 wrote:
二.打房政策

現今的政策根本無法減少炒作~!奢侈稅各縣市到底徵收了多少???炒房的人早有千千萬萬個規避方式了...
個人認為真的要有效抑制炒房應該要以持有的戶數或是坪數去課稅~!若個人持有超過2戶以上或是居住坪數大於100坪就應該以級距稅率方式加稅~!

奢侈稅到今年7月共收101億不動產部分佔61億理論上非常成功,唯一讓人失望的是房價沒跌。
8830705 wrote:
1.持有戶數面:

不然持有2戶跟持有57戶的稅率都一樣說得過去嗎?

如果以戶數來算台北市準備漲翻中南部準備跌翻,中南部的祖厝全部都拋棄繼承鬼要,而且台灣貴的是地價稅不是房屋稅,國外合一課台灣分開課,台灣房屋稅每年折舊地價稅每年上漲,若從持有的土地塊數來課更荒謬,某市長參選人的6000萬宅土地有6塊你要怎麼算?而且房屋稅.地價稅稅率不是都一樣要看使用區分建議你多看看稅法。

8830705 wrote:
2.持有坪數面:

大家都說台灣地小人稠,為何建商卻一直推出大坪數建案??若以建坪35坪可以供一戶小家庭居住的話,達到百坪的就可以供三戶小家庭居住了,這樣才是讓供給>需求。所以對於有能力購買大坪數的人應該要增加房屋稅~!

跟樓上一樣建議你多看完不動產的稅法在來想政策,我給你最簡單的
房屋稅
住家用1.2%
營業用3.0%
非住家非營業用2.0%
營業減半1.5%
地價稅
自用2.0%
一般稅率10.0%
兩稅不合一你怎改也沒用,房屋大課多稅中南部人跑光光台北準備漲翻天。

8830705 wrote:
結論:

由於現在的大環境就是在鼓勵炒房,一堆特定人士因為有政商關係(很多都是有政治關係的家族在得利),知道地方哪裡有發展話題就開始買地養地,有心點可以發現很多首長的家族都是建商....

最後就是台灣房屋公設問題,售價還包含公設這點就真的很沒道理~!!! 建商增加公設比,政府再來獎勵建商容積率,民眾買到的房子根本不是實坪...滾來滾去滾來滾去滾來滾去

你知道到台灣炒房只有一個人嗎?
名字叫台灣人

8830705 wrote:
關於房價節節高升,個...(恕刪)

8830705 wrote:
後續委託房仲出售,佣金至少被抽個5%(以我所知"信任,帶來新幸福"是抽8%
...(恕刪)


5%?8%?現在行情這麼好?

可以伸縮的數字,不能用"至少"這個詞。

yoshi66 wrote:
5%?8%?現在行...可以伸縮的數字,不能用"至少"這個詞。恕刪)


連綠色仲介收4%都不知道的人

文章還有甚麼可看性?

這樣也值得大家費神?


8830705 wrote:
關於房價節節高升,個...(恕刪)
yoshi66 wrote:
5%?8%?現在行...可以伸縮的數字,不能用"至少"這個詞...(恕刪)



不能伸縮?要用絕對數字?那請問要再蓋一條南北向高速公路至少要花幾年?要花多少錢?要動用多少人呢?
台灣房價真的很可怕,所以買房前要做好功課,被框的人比比皆是,做功課除了實價登陸外,也可以用星展的好家貸來看銀行的預估鑑價,兩邊相比下看房子的價格才會準

8830705 wrote:
大家都說台灣地小人稠,為何建商卻一直推出大坪數建案??若以建坪35坪可以供一戶小家庭居住的話,達到百坪的就可以供三戶小家庭居住了,這樣才是讓供給>需求。所以對於有能力購買大坪數的人應該要增加房屋稅~!


這點有點異議。

所謂大坪數並非真的大坪數,而是把公設比跟附屬建物拉高,室內面積其實是縮水的。
總價看起來好像有讓利,但實際上如果是拿主建物的室內面積來算,應該是越來越不划算...
這政策満好的。沒有真正要住的人就要多繳稅。


8830705 wrote:
目前高房價的感想


圍觀炒房集團之間的賽局或囚徒困境很有趣的
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