用戶管理費問題請教

我們這邊是一棟大樓但居戶不多，約只有十來戶，而當時建
這棟的地主不想找管理員都是自已管理，不過當房子賣了差不
多了就變更要用戶自行管理，所以現在都是變成有買房子的人
輪流，每戶一年當管理員，現在有遇到幾個問題都不知道怎麼
方式可以較強制的處理這些問題
1、樓下一樓用戶因沒住(主人是住別的地房目前是空屋)，準備
賣房子就不繳管理費，目前我們對於沒住的用戶都是收1/3價的
管理費，但是他都一直不繳，連絡也沒用，有什麼方式可以請他
強制繳納，有法律強制力嗎。
2、加收管理費的問題，因有時因大樓故障有時管理費不夠，就需
要加收費用，這時也有用戶就不願繳，這時可以用上列的方式處理
嗎?