買地自建 - 贈與稅問題

各位大大, 新年快樂,

小弟的媽媽於去年在苗栗買了一塊建地, 土地登記為媽媽的名字,

小弟想用來蓋透天, 畫了設計圖, 也申請了建築執照,

最近想要動工了, 但是聽爸爸說有贈與稅問題:

1.地為媽媽的, 房子蓋了掛媽媽名字, 但是我向銀行貸款 -> 有我贈與媽媽的贈與稅
2.房子蓋了掛我名字 -> 有媽媽把土地贈與我的贈與稅
3.土地由媽媽交給我 -> 有媽媽把土地贈與我的贈與稅

小弟對於法律一竅不通, 想請問有沒有辦法避開呢?

土地取得約900萬, 房屋建造需要700萬, 要貸不少錢, 假設再抽10%是不小負擔... @_@"

如果發文分類不妥請告知我, 希望各位大大能幫小弟解惑, 感謝!!