朋友問倒我了,關於房地合一的問題

朋友說,他爸在2014,2015,分別用贈與的方式,每年贈與他1/4持分的房屋及土地所有權(每年220萬),預計2017年把所有權完全過戶給他。

問,
1.以現在的實價算,房子大約價值3600萬,如果他在2020年要賣掉此資產,那他是要用什麼稅率計算?
是一半奢侈稅,一般房地合一稅嗎?
一筆房產可以分兩種稅制嗎?
要交多少稅金?
他的購買成本是贈與的880嗎?

2.什麼時間點,什麼方式出脫可以得到最大的獲利?

我不是很懂,所以上來問一下大家,請大家解惑一下

謝謝
2016-04-13 20:37

truthmanman wrote:
朋友說,他爸在2014...(恕刪)


1.對,一半新制,一半舊制,舊制與奢侈稅無關.
2.2027年後出售.(稅較少,能不能獲利我無法預知)
JIN DER LAND OFFICE
truthmanman wrote:
朋友說,他爸在2014...(恕刪)


對阿 你朋友的成本就是880萬啦,真是帥呆了

繳稅的時候,保證傻眼




至於稅制喔

假設2020年要賣

那就是2014和2015年取得的部分用舊制

2016和2017年取得的部份用新制(房地合一)

精確的比例,要問國稅局,目前國稅局也還講不出一個標準答案,應該不會是一半一半





不過喔,假設國稅局承認是一半一半,我無聊來幫他隨便算一下舊制的那一半好了

2014+2015的成本是440萬

假設整間房屋賣3600萬,那一半就是1800萬的意思

舊制公式是

(賣價1800萬- 成本440萬- 其他支出假設200萬)*房屋現值 / (房屋現值+土地現值) =財產交易所得額

假設房屋現值的比例是10%

所以財產交易所得額就是160萬,要併入個人綜合所得,

假設你朋友完全沒工作在家躺,可能要繳10萬元左右的所得稅

如果房屋現值的比例是40%

則財產交易所得額是640萬,要併入個人綜合所得,

假設你朋友完全沒工作在家躺,可能要繳超過200萬元的所得稅



新制就不用教了,應該大家看報紙都會算
三樓解釋很清楚~

不過建議樓主的朋友
房地合一稅實施後,父子贈與不動產時,用<買賣> 較合適。 雖然二親等買賣視同贈與,但向國稅局提出資金及相關證明可解除列管。
而該買賣價金就是用每年贈與現金免稅額(220萬),若再加上配偶互贈免稅(目前尚未修法)
父220萬→子
父220萬→配偶;配偶220萬→子
買賣:子440萬 (每年重複至完全過戶)

未來兒子出售時就能提列成本了。

如果有誤不吝指教~

SDWs wrote:
三樓解釋很清楚~
不...(恕刪)


這樣只是不用分4次贈與,但是取得成本應該是一樣的吧?
xxxxx26 wrote:
對阿 你朋友的成本就...(恕刪)



剛剛看到這個圖,好像2014,15也是算新制,那人工取得成本用1000萬來算

如果房價完全沒有變動的情況下,
2018要賣,稅金是 2600 * 0.45 = 1170
2019~2020 = 2600 * .35 = 910
2021~2020 = 2600 * .20 = 520
2021~ = 2600 * .15 = 390

意思是2020年賣,可以拿到 3600 - 910 = 2690

這樣算沒錯吧??

p.s
其實我有去591看他說的那個地點的房價,奇怪的是,明明開價就有下降,但是!!

成交的實際價格一直在上升,這現象實在很奇怪??

個人認為,看樣子未來幾年如果房價沒大幅度的下降,大部份房東可能就會把成本加在租客上面了!
結果苦的還是買不起的那些人



truthmanman wrote:
這樣只是不用分4次...(恕刪)


對 不用懷疑~ 成本就是這麼低
SDWs wrote:
父220萬→子
父220萬→配偶;配偶220萬→子
買賣:子440萬 (每年重複至完全過戶)

未來兒子出售時就能提列成本了。...(恕刪)

所以這是說,累積贈與免稅額度就是成本嗎?
另外一問,如果是非父母的過戶贈與,例如爺爺贈與土地過戶給孫子(2016後)
那是不是將來出售土地時,計算房地合一的取得成本為零?

truthmanman wrote:
剛剛看到這個圖,好...(恕刪)


樓主2020賣出,所以2014及2015贈與的(超過2年)算舊制。

NEI0527 wrote:
所以這是說,累積贈...(恕刪)


成本不是0哦,是取得當年度的,房屋公告現值+土地公告現值=取得成本。
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