貸款買房然後租給別人真的划算嗎?


IIIIIIIIIIIIIII wrote:
不划算,一個房租月...(恕刪)

不划算,一個房仲月賣二十幾億的人給您的建議。
你賣房比較好。

kensu123 wrote:
保充, 個人見意:1...(恕刪)

中肯
各位大哥算的其實都是沒扣成本和消耗品的數字。
也就是公司的營業額數字,並不是毛利率,帳面上當然漂亮。
小弟本人就是房東。房東真的沒這麼好賺……
若要貸款買房隔間再租套房,就現況來講絕對虧錢,若以新北來算30坪房屋1500萬來算,給你信用良好銀行最高可貸8成1200萬(自備頭款300萬現金先存到)才能開始動作。

依隔間來算一間水泥隔間套房基本的約30萬(高檔一點的更貴),30坪最多隔5間。
(30萬x5間 )隔間成本約150萬。這部分銀行不可能貸款,所以也是要現金付。 成本目前已經來到需要準備現金450萬。
還欠銀行約1200萬。
5間套房月租金約7500x5間 約 3萬7500 (帳面上的月營收)
(含本利 還銀行 每月償還4萬 貸款 30年 償還)

1.你能保證每個月都沒有空房這樣償還30年?

2.既有的設備都會損壞房客都會叫房東維修或更換。
分離式冷氣 約2萬多 ,電熱水器約6000元,液晶電視6000元,廁所衛浴 水龍頭壞了, 洗手台頭髮塞住,馬桶衛生紙不通,蓮蓬頭水塞住,叫水電來一次都約1500元的工資,料另計。
冷氣每換一位房客進來,都說要房東灌冷媒 不冷 約3000元。
燈泡不亮,雙人床彈簧塌陷要換新2500元。床頭1500,衣櫃8000,桌子2000,沙發2000。 都是說房東我的xx 壞了。什麼時候要來換? 網路費用 約990元分享5間套房,第四台費用一間房450元x5間 約2250元。如該套房有處理垃圾 約4500一個月。
(以上都是營運成本)

3.不可得罪的房客,若是遇到房客舉報房東消防(這還算客氣的)5間房 需要5個偵煙器 2個滅火器 緊急照明 緊急出口指示燈 逃生升降設備。費用約10萬,(依法每年需要消防合格士申報5000元)我還遇過明明就是房客違約早退不讓扣押金,後面不滿被扣錢打給消防局 警察局 說這邊有人要自殺。
更狠一點的房客 舉報工務局 違法私自隔間套房沒申報,你就該死了。嚴重一點拆除所有水泥隔間,輕一點列管分級緩拆處理。

上述若是真有自殺案件
(保證你完蛋了房子絕對租不出去,你的增值夢也不可能了。須列為凶宅不管出租或買賣須註明凶宅)

結論:
成本450萬不說,還要欠銀行1200萬,營運成本看房客損壞程度,5間套房每年營運成本約6-10萬 (只能概估看狀況的)
若是有1間套房2個月租不出去你絕對需要補錢繳貸款。

(就算你平安的渡過這30年) 30年後呢?想賣掉房子?
請注意您的房子格局是套房,銀行對於套房的貸款很嚴格,若買方想買,貸款成數很低,約3成。也就是說買方要拿出更多現金來購買該物件。除非您再把隔間改回3房2廳。那當初的150萬成本呢? 又要再花一筆改回3房2廳?才賣?

要不是我頭已經洗下去,我絕對不會再這樣做。
請各位仔細想想,這風險。再做打算吧。

現役房東的心聲…………。
上述補充:
6/1 租賃法 上路 。 套房報稅 一年需繳交 20%稅率。
換而言之,7500x5= 37500 37500x12=450000 一年的營收。
450000x20%= 90000 一年的5間套房稅金
也就是說你的一間套房一年需要繳交整整2個月的租金給政府。

這無疑是讓出租套房走上絕路。
JEBBYLAI wrote:
各位大哥算的其實都是...(恕刪)

你的心聲完全正解....

以前我都勸別人不要做這種事....

偏偏很多人看一些套房投資達人亂屁...

改了一間又一間....

現在市場上一堆這種產品....

拆掉可惜.而且浪費錢....

出租麻煩而且利潤不好...

問題會很多....

真想玩這種產品.買現成的..

大刀砍下去...裝潢成本都砍掉....
mask0704 wrote:
你的心聲完全正解.....(恕刪)

正解?他不懂房東生態,有在報稅的房東是少數

改裝的套房出租報酬率最高
JEBBYLAI wrote:
各位大哥算的其實都是沒扣成本和消耗品的數字。
也就是公司的營業額數字,並不是毛利率,帳面上當然漂亮。
小弟本人就是房東。房東真的沒這麼好賺……
若要貸款買房隔間再租套房,就現況來講絕對虧錢,若以新北來算30坪房屋1500萬來算,給你信用良好銀行最高可貸8成1200萬(自備頭款300萬現金先存到)才能開始動作。
依隔間來算一間水泥隔間套房基本的約30萬(高檔一點的更貴),30坪最多隔5間。
(30萬x5間 )隔間成本約150萬。這部分銀行不可能貸款,所以也是要現金付。 成本目前已經來到需要準備現金450萬。
還欠銀行約1200萬。
5間套房月租金約7500x5間 約 3萬7500 (帳面上的月營收)
(含本利 還銀行 每月償還4萬 貸款 30年 償還)
1.你能保證每個月都沒有空房這樣償還30年?
2.既有的設備都會損壞房客都會叫房東維修或更換。
分離式冷氣 約2萬多 ,電熱水器約6000元,液晶電視6000元,廁所衛浴 水龍頭壞了, 洗手台頭髮塞住,馬桶衛生紙不通,蓮蓬頭水塞住,叫水電來一次都約1500元的工資,料另計。
冷氣每換一位房客進來,都說要房東灌冷媒 不冷 約3000元。
燈泡不亮,雙人床彈簧塌陷要換新2500元。床頭1500,衣櫃8000,桌子2000,沙發2000。 都是說房東我的xx 壞了。什麼時候要來換? 網路費用 約990元分享5間套房,第四台費用一間房450元x5間 約2250元。如該套房有處理垃圾 約4500一個月。
(以上都是營運成本)
3.不可得罪的房客,若是遇到房客舉報房東消防(這還算客氣的)5間房 需要5個偵煙器 2個滅火器 緊急照明 緊急出口指示燈 逃生升降設備。費用約10萬,(依法每年需要消防合格士申報5000元)我還遇過明明就是房客違約早退不讓扣押金,後面不滿被扣錢打給消防局 警察局 說這邊有人要自殺。
更狠一點的房客 舉報工務局 違法私自隔間套房沒申報,你就該死了。嚴重一點拆除所有水泥隔間,輕一點列管分級緩拆處理。
上述若是真有自殺案件
(保證你完蛋了房子絕對租不出去,你的增值夢也不可能了。須列為凶宅不管出租或買賣須註明凶宅)
結論:
成本450萬不說,還要欠銀行1200萬,營運成本看房客損壞程度,5間套房每年營運成本約6-10萬 (只能概估看狀況的)
若是有1間套房2個月租不出去你絕對需要補錢繳貸款。
(就算你平安的渡過這30年) 30年後呢?想賣掉房子?
請注意您的房子格局是套房,銀行對於套房的貸款很嚴格,若買方想買,貸款成數很低,約3成。也就是說買方要拿出更多現金來購買該物件。除非您再把隔間改回3房2廳。那當初的150萬成本呢? 又要再花一筆改回3房2廳?才賣?
要不是我頭已經洗下去,我絕對不會再這樣做。
請各位仔細想想,這風險。再做打算吧。
現役房東的心聲…………。



台中目前主流的玩法是這樣
買一個巷子內大地坪老透天800-1000萬,重建整棟電梯套房
重建費用800-1000萬,裝潢及設備200萬,
約15間套房,每間租金可達9000-10000元,
找仲介代租,約1-2個月就滿租,
年收租金150萬-180萬,
然後找仲介來賣,開價3000-3500萬,投報率5-6%
騙台北人來買......


台北人會說:天啊!投報率這麼高!我在台北出租房子投報率才2%!
馬上掏錢就買了!
買了以後才發現,管理很困難!
折舊超級快!一下就失去競爭力!

人口負成長 wrote:
正解?他不懂房東生...(恕刪)


您說的報稅只是其中一部分而已。
現在的租賃法房客可以直接報稅只要有在職證明和租屋合約就可報稅,戶籍跨區也可。可補貼3000元 每月。
請問有誰不想報稅? (這只是我上述其中一樣成本而已)

再來私隔套房除了不能得罪房客怕舉報拆除外,很有可能你在買下去私隔套房時,就被鄰居舉報了,新隔間完成連租都還沒租就先得自拆或拆除大隊來拆,後面的就不用說了。

那些套房達人的話術聽聽就好,現實層面就是像我講的這樣。
如果您的想法還是房東隔套房超好賺。(最好賺的是店面房東)
我只能說來吧 快來加入我的行列。
您就會知道我到底在說什麼了。

tany3472 wrote:
台中目前主流的玩法...(恕刪)


原來是這樣,台中的我就不太清楚了,只知道沒抓這麼兇。
小弟只知道至少目前雙北這裡大概是這樣。
目前也是因為侯友宜文化大學套房被舉報,所以整棟勒令停業。 現在雙北在大動作(清樓專案)查報出租套房。
聯合公安稽查5個局處來稽查套房。
6個單位或10個床位以上 列為H-1等級,供公眾使用建築物。
只要列為H-1等級的,很硬。幾乎都要拆除……。

我目前也是挫嘞等…………。
房東可能繳不起房貸被法拍
那房客也有可能繳不起房租
這是對等的
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