球給志傑012 wrote:
我覺得你的邏輯要搞清楚，不管你拿的是家戶所得跟房價比，還是跟租金比，都是用「國家」的數據，換句話說，是「你自己拿國家的數據」，所以我才用你的數據，來比較台灣跟其他「國家」的人口密度來比較！
...(恕刪)
搞清楚??? 您這樣說還以為真的寫錯了...讓我特別回去看了 114樓有沒有拿 「你自己拿國家的數據」比較台灣跟其他「國家」的人口密度來比較?????
結果看了半天, 所引用的數據
herblee 114樓 wrote:
新北市的空屋，計12萬493宅；台北市 的空屋 計6萬9千8百餘
全國持有4戶以上的房地產大戶，達8.4萬人，以台北市和新北市最多，分別有2.2萬人和1.3萬人
今年第1季全國房價所得比為8.66倍、貸款負擔率35.53％，均較上季分別加重0.09倍與0.41％，六都2項觀察指標也都是全面加重。
今年第1季台北市房價所得比為14.15倍、較上季加重0.9倍，新北市為12.03倍、加重0.18倍，桃園市為7.39倍、加重約0.19倍，台中市9.74倍、加重0.28倍，台南市為7.04倍、加重0.38倍，高雄市為7.50倍、加重0.52倍，六都中以高雄市加重幅度最大。
台北市的平均家戶所得為 148萬, 5倍合理房價為740萬
可是台北市的平均單一間房屋的房價為2053萬, 是775萬的近2.6倍
148萬是家戶, 如果是單身, 男性平均年收入90幾萬, 女性平均60幾萬
套房應該為450萬才合理, 但是台北市的套房價格,是超過1000萬
台北市的住宅租金平均每坪每月為1036元(今年漲到
台北市平均購屋坪數只剩24.94坪
租金平均 2萬5千8百 =25837元
隨便找3房, 柏林的蛋白區 (Steglitz區), Berlin (Charlottenburg區), Berlin (Friedrichshain區), Berlin
總價全都是台幣1000萬以下
大約m2 4000歐, 每坪是台幣 46.2 萬 , 和台北蛋白區差不多 , 但這是薪資高台灣三倍的德國
以台北市平均房價2053萬, 以柏林的稅率
是要每年繳58萬2千元
是會有每年50萬的物業稅(台灣房屋稅只有1/10不到), 增加持有成本,投資報酬要考慮稅金!
蘋果總部所在的庫比蒂諾市 (Cupertino) 房屋售價平均為 116 萬美元，
Google總部所在的加利福尼亞山景城 (Mountain View) 房屋均價為 124 萬美元
Facebook總部加州門洛帕克市 (Menlo Park) 買房的話，房屋均價為 123 萬美元。
球給志傑012 wrote:
然後～是你「自己」拿了別的「國家」的標準數據，來比較台北這個「城市」！
Was mich nicht umbringt, macht mich stärker.
上面有分開說明, 並沒有把整個國家和單一城市混淆, 比較是拿台北對比柏林, 及矽谷的Cupertino, Menlo Park不是台北和整個德國, 整個美國 來比較! 您這樣說是根本沒看114樓? 這樣說並未依據事實 ?
球給志傑012 wrote:
當你拿其他「城市」的人口密度來比時，請先拿出該城市的房價來比，就拿紐約、東京、首爾這三個地方就可以了，拿出這三個城市的房價跟台北比，才能證明房價跟人口密度無關
查證的結果 , 房價因素很多, 跟人口密度 並沒有正相關
人口密度最高的城市, 是 菲律賓馬尼拉 Manila , 官方有戶籍資料是 41,515人/公里2 , 但是在貧民區的湯都Tondo, 可達9萬人/km2, 也是最貧窮和開發程度最低的地區；
在馬尼拉大都會，多達30萬戶家庭居住在非正式和半不居住的住房中，佔馬尼拉總人口的8.7％。這些人生活在可怕的環境中。許多其他人生活條件很差。
和您說的完全相反, 人口密度最高的湯都Tondo區, 可達9萬人/km2, 人口密度最高房價並沒有高 ,公寓房價 通常低於200萬菲律賓比索
這個地區的許多地方 完全不適合人類居住，但成千上萬的人稱它為家
圍繞在垃圾場周邊，很多屬於臨時住房物業單位，由32個類似倉庫的建築物構成，它們是為拾荒者建造的臨時住房，這些拾荒者在臭名昭著的煙山掩埋場關閉後才被迫搬遷。
菲律賓房屋市場仍未能從1997年亞洲金融危機後的崩潰中恢復過來。在1997年至2004年之間，豪華公寓價格下跌了28％（經通貨膨脹因素調整後為52％），是受亞洲金融危機影響的所有國家中最大的房地產崩盤。
為了滿足這些家庭的需求，政府開始實施“國家住房計劃”，為非正式定居者和其他收入不高的人提供住房，這些家庭無法按現行市場價格租房或購買房屋。
可以購買社會化住房或價格低於450,000菲律賓比索（8,548美元）的房屋，每月分期支付PHP2,302（44美元）。Pag-Ibig基金（菲律賓語為“愛”一詞），該國的國有和補貼住房貸款提供者，為社會化住房提供30年固定利率4.5％。
相反的,旁邊的 Makati Central Business District馬卡蒂中央商務區（CBD）, 擁有大都會馬尼拉地區高樓大廈的天際線, 面積 1.7341 km2 只有 10,006.(5770人/km2)
此區的豪華三臥室公寓, 每單位的平均價格在2018年飆升了15.55％（經通脹調整後為9.91％）至每平方米PHP 230,000（US $ 4,371）台幣每坪43萬。
人口密度在大馬尼拉地區是很低的, 房價卻最貴 ??? 在湯都Tondo區的一間社會住宅只能買這裏的兩坪(一間廁所) 和您說的完全相反 , 是的, 馬尼拉的例子也不算數 !
美國 紐約 10,858／平方公里, 人口密度比台北市高! 紐約的房屋中位價為669,500美元(約2000萬台幣, 比台北便宜), 也和您說的相反 。過去一年中，紐約房屋價值下降了-0.5％，Zillow預測明年它們的價值將下降-0.3％。
平均家庭收入為93,196美元。是台北市的2倍
2018年1月，東京23區的一棟新建房屋的平均標價為64,870 , 000日元（603,000美元）。約1809萬台幣比台北市的均價低。也和您說的相反 。
東京人口密度是 14,790人/km2 , 比台北市的 9,739.39人／平方公里 高 ,稅前收入年薪 JPY 7018158 (US$ 69993), 是台北市的 2倍
東京23區的一棟新建房屋的平均建築面積為97.6平方米（1,051平方英尺）29.5坪,高於台北市家戶平均的的24坪 。
而且如果住到東京都西郊包括町田，八王子和府中等衛星城市，一棟新建房屋的平均價格為4,238萬日元（合39.4萬美元）。這是東京23區新房屋價格的65.3％。
這裏買的大多是一戶建(透天)住宅更加寬敞，更接近山林綠色自然。從新宿站前往：搭乘JR中央線中央特快列車約40分鐘。
這裏的住宅公園"住宅展示場"我去過, 這裏是各家房屋公司設立樣品屋
日本的房子和台灣有很大的不同, 一般的工務店, 同時經營"建売住宅" 和 "注文住宅" "分讓住宅" 貸賃住宅
單單就接待人員的服務, 就有很大的差別
台灣的代銷公司, 手段手腕很高明, 年輕辣妹居多
日本的資訊透明多了,不過碰到的是男性或歐嬤桑
正好有一棟房子在灌地基
看到水泥車用管子送水泥沙漿到地基上
下面這些不是樣品屋, 是真的可以住的房子,由不同的工務店蓋的, 一字排開,放在同一個展示場
有小橋,小湖造景的公園,這是"住宅公園" 周邊一圈是各個工務店所蓋的房屋
當然還是要相談,依據你的土地地目,需求去規劃房屋
還是需要議價,但是選擇太多, 而且透明度高
這就是一条工務店 的房子, 房型是 SAISON
日本的房子完全規格化,標準化, 而且,喜歡預鑄
韓國首爾房價受到政府的嚴格控制
在2016年下跌的首爾房價, 在過去的2018一年中，首爾公寓的平均價格上漲了23％，達到7.16億韓元（64萬美元）NT$1920, 還是低於台北市。首爾都市區的人口密度為每平方公里16,700人, 比台北市高, 房價卻比台北市低,也和您說的相反 。這大約是韓國其他地區價格的兩倍。
由於首爾“ 住房供應比率”僅佔實際所需住房的約97.8％（2017年），供應缺口正在推高房產價格。因此，中央政府決定到2020年在首爾建造約30萬套房屋。相反，在南韓各省，根據土地基礎設施和運輸部（MOLIT）的數據, 有土地供應過剩的問題，土地/住房供求比為103.5：100 。
政府還計劃從12月開始在首爾市區為新婚夫婦（結婚不到7年）提供7萬戶新屋。
韓國副總理兼戰略和財務部長金東妍宣布了一系列步驟，以控制房地產投機活動，禁止擁有兩個或更多房屋的人獲得新抵押。該部還取消了多個房主的稅收優惠，迫使他們出售額外的房產。
首爾房地產市場處於泡沫之中，而其他分析師則對房價是否會繼續上漲持分歧。
政府用一隻手補貼的東西用另一隻手徵稅。在所謂的“過熱投機區”，它嚴厲地向住戶徵稅。自2018年4月起，擁有兩套房屋的家庭必須在出售物業時額外支付10％的資本利得稅（CGT），此外基準CGT介於6-40％之間，具體取決於收益的大小和持有期。擁有三套或以上房屋的投資者需支付額外的20％。2018年9月，政府還宣布計劃對價值超過6億韓元（合534,093美元）的房產徵收更嚴厲的所有權稅，方法是將徵稅額從最初的0.5％-2％提高到0.5％-3.2％左右。
此前，韓國央行的低關鍵利率曾鼓勵房地產買家進行投資，該利率在2015年曾兩次下調，從3月的2％降至1.75％，然後在2016年6月降至1.5％和1.25％。該國的家庭債務上升韓國銀行（BOK）的數據顯示，2018年第三季度，中國的出口額同比增長約6.7％至1,514萬億韓元（1.35萬億美元）。
抵押貸款仍在增加；嚴格的貸款規則
然後在2017年11月開始克制。在韓國央行（BOK）上調關鍵利率至1.5％。在2018年11月，關鍵利率再次提高到1.75％。除此之外，政府還引入了“債務服務比率”（DSR）系統，用於銀行對抵押貸款的評估，據金融當局稱，該系統將更好地反映借款人的還債能力。在這個DSR系統中，貸方將查看借款人的總債務與收入之比，包括利息支付，而不僅僅是藉款人的抵押和利息支付。
在“投機區”購買房屋出租時，將對房屋租賃業務提供商的抵押按40％的貸款價值比進行抵押放款。
房屋仲介租賃相關業務者在購買“高價房屋”時禁止拿房屋去抵押放款。
韓國獨特的租賃系統
韓國房屋租賃市場上有三種付款方式，即jeongsei（有時稱為chonsei）系統，約佔所有家庭的30％，租客實際上不支付月租金，只需給房主提供一筆為房價25％-70％(鑰匙金)的固定金額，並且可以住兩年。
在租約開始時, 房東只拿到一大筆資金,但拿不到租金； 等租約結束時，房主將固定金額無息歸還，房客必須搬出。
一次付房價25％-70％(鑰匙金)，這給年輕的房客和新婚家庭帶來了沉重的負擔。
還有wolse（或cheem）系統的兩種變體，則佔所有家庭的14％。剩餘的56％的家庭是業主自住。通常每月付租金。此外，這還另外需要一筆可退還的押金，這筆押金可能是每月租金的十至二十倍的驚人數額。放下的押金越大，您的月租金就會相應減少。同樣，租戶將居住大約兩年，或直到房東退還押金為止。
韓國房價暴漲的高峰是在2006年，當時首爾的房價上漲了近20％。然後政府採取了機動措施，對住房貸款實行控制，並對“投機性地區”提高資本利得稅。
這些降溫措施在2007年和2008年造成了輕微的放慢。2009年，雷曼兄弟（Lehman）震盪和政府的遏制措施導致了上漲的放慢，隨後在2010年房價下跌。政府從2009年開始通過回收韓元讓房地產市場復甦，賣出價值2萬億（17.9億美元）的新建餘屋，以及3萬億韓元（26.8億美元）的土地。
隨後在2010年和2011年採取了更加密集的刺激房市措施。但是，這些措施還不夠。從2012年到2013年，房價出現了下跌。採取了減稅措施以吸引更多需求，以及採取其他供應控制措施來改善價格。一年後，這些措施的效果可見一斑，也反映在2015年至2016年價格的逐步改善上。隨著政府開始實施另一套緊縮措施，房價在2016年底再次開始放緩。直到2017才始上漲。
韓國獨特的無息租賃付款, 以及政府隨時大力干預 , 投客炒家不敢蠢動 !
球給志傑012 wrote:
喔對了，你提到的柏林，租金跟台北一樣，但所得是台北的兩倍，抱歉，柏林的人口密度還不到台北的一半，還是那句話，地狹人稠，土地成本高，價格高是正常...(恕刪)
並不是喔, 房子是用錢買的, 正常的房價是要自備款加貸款去還清的
正常的房價增加是跟隨著 GDP 的成長 , 才是健康的成長, 靠著 炒作以老鼠會的方式找下線去墊高房價, 或是超貸從銀行搬錢出來, 炒家落袋為安,卻是危害到整體經濟 !
馬尼拉貧民區的湯都Tondo, 房價再高也掏不出錢 , 都是搭違章就住下來了
柏林腓特烈斯海恩-十字山（Friedrichshain-Kreuzberg）這一區, 人口密度：13.257 人每平方公里密度就是超過台北的, 但是房價並沒有比台北貴, 租金也沒有比台北貴
況且柏林人口有3,496,300, 比台北多, 移民以每年3.6萬的數目在增加, 只不過面積大多了, 因為三分之一的土地由森林、公園、花園、河流和湖泊組成。
施普雷河 + 柏林圍牆+電視塔
球給志傑012 wrote:
新加坡就不用了，新加坡的房價是靠一黨獨裁跟社會主義下的產物，如果你希望台灣是一黨獨裁的社會主義國家，那你可以去中國大陸
...(恕刪)
和你說的相反,房價所得比最高的前幾個城市 , 都是中國
2019 年 全球數據庫（Numbeo）所計算全球340個主要城市「房價所得比」
應該沒有新加坡人會認同你這樣的 批評
新加坡政府在做的"組屋", 是全世界政府的典範 ,
李光耀為何要這樣做 ? 一手胡蘿菠(蓋好政府組屋), 一手棒子(清理破舊的市區)
在被馬來聯邦趕出來,風雨飄搖之際, 他要給新加坡人一個家 ! 一個安身立命的家 ! 算了, 這是您沒有辦法懂的
