目前我家這邊有戶一樓被一位整合開發土地的人士購買下來，從一開始講的都更到危老到現在合約上出現的"合建"，因為個人感覺他們只是想賺整合費就走人，他們要求我們不能求租屋補助(補助和車位二選一)，很怕簽約後房子拆了求助無門，而且感覺他們沒有誠意(合約也事先用LINE傳給我們)也沒耐心溝通，最近半年語帶恐嚇威脅每個禮拜都在催促簽約，最近又搬出新法說可以把住戶的房屋買下來，小弟對新法不太理解，我想請各位幫我看看，感謝各位
XX先生：
1，就是為了排除釘子戶，立法院今年已特別三讀通過並在1月30日公布實施最新都更法規。明確規定只需4/5住戶同意都更重建，則無論其他1/5住戶是否同意，即可進行都更重建。
2，已簽約戶完全保障已簽約所有的權益。重建後分回價值三/四千萬元32坪(含公設)的房子及獲贈一車位。
3，法律規定未簽約戶則依權利變換處理，未來只能分回權益是跟你現在價值一樣的大約1000多萬元價值的房屋，沒有車位，也沒有租屋補助，還要繳交各種行政手續費。講白一點，貴宅虧大了。
4，XX建築要求必須讓未簽約住戶清楚明白這項規定。
XX先生：
一旦遵照新法律進行都更，未簽約戶可以走三種方式：
第1種，不簽約，也不參加都更：經三家鑑價公司鑑價後，由起造人依法照你房屋現值約1000多萬元買下，未簽約戶完全退出，亦無權分配任何重建後房屋。
第2種，未簽約，但要自己出資要參加都更：這時就需依你所有權比例出資，粗估 貴宅需出約1000萬元，還必須按比例出所有行政費用，營建管理費用，建築師設計費用，銀行信託費用，建照申請/修改費用，使用執照申請費用⋯⋯等等，等建好後依出資比例分回你重建後的房子。
第3種，不簽約，不出資，也不退出：重建後依權利變換方式，法律保障分回與你重建前同等價值約1000多萬元的房子，因爲貴宅本來就無車位，故車位需自購。
以上三種，請盡速與你的律師朋友討論，以維護 貴宅重大權益。
可以就這樣出錢把我家買下，然後就叫我走人嗎?汗 (合約上是合建)
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完整法規連結..
https://www.cpami.gov.tw/%E6%9C%80%E6%96%B0%E6%B6%88%E6%81%AF/%E6%B3%95%E8%A6%8F%E5%85%AC%E5%91%8A/10321-%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0%E6%A2%9D%E4%BE%8B.html
第三十七條 實施者擬訂或變更都市更新事業計畫報核時，應經一定比率之私有土地與私有合法建築物所有權人數及所有權面積之同意；其同意比率依下列規定計算。但私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過十分之九同意者，其所有權人數不予計算：
一、依第十二條規定經公開評選委託都市更新事業機構辦理者：應經更新單元內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意。但公有土地面積超過更新單元面積二分之一者，免取得私有土地及私有合法建築物之同意。實施者應保障私有土地及私有合法建築物所有權人權利變換後之權利價值，不得低於都市更新相關法規之規定。
個人解讀是對方要拿出的不是現 值鑑價的1000W而是都更後的3000W..
也沒搜索到鑑價字眼...
當然還是花錢去詢問專業代書或律師等相關人員最實在..
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「XX先生：
1，就是為了排除釘子戶，立法院今年已特別三讀通過並在1月30日公布實施最新都更法規。明確規定只需4/5住戶同意都更重建，則無論其他1/5住戶是否同意，即可進行都更重建。」
Ans:
講的對，八成同意即可都更(有分人數及面積 細節不贅述)，
但實務上，若沒有95%同意，是無法拆除舊房的。
「2，已簽約戶完全保障已簽約所有的權益。重建後分回價值三/四千萬元32坪(含公設)的房子及獲贈一車位。」
Ans:
都更簽約分為「只簽都更」及「簽都更與合建」，
「只簽都更」不會保障分配(未來權利變換才算出分配)，
「簽都更與合建」才會明訂分配，建商說的即是這種。
「3，法律規定未簽約戶則依權利變換處理，未來只能分回權益是跟你現在價值一樣的大約1000多萬元價值的房屋，沒有車位，也沒有租屋補助，還要繳交各種行政手續費。講白一點，貴宅虧大了。」
Ans:
掮客完全唬爛，
走權利變換，政府會監督並審查，該有的價值都會拿到，也會有租屋補助、車位等，
權利變換被詬病的是，估價者權力過大，如果有受指使或勾結，可能低估地主房產，使地主權益受損。
「XX先生：
一旦遵照新法律進行都更，未簽約戶可以走三種方式：
第1種，不簽約，也不參加都更：經三家鑑價公司鑑價後，由起造人依法照你房屋現值約1000多萬元買下，未簽約戶完全退出，亦無權分配任何重建後房屋。」
Ans:
唬爛，就算沒簽約，權利變換後，地主可以選擇"分配房地"或"分配房地等值的錢"，絕對不是所謂"房屋現值"，
實務上，地主幾乎都會選房地，而不會選錢。
「第2種，未簽約，但要自己出資要參加都更：這時就需依你所有權比例出資，粗估 貴宅需出約1000萬元，還必須按比例出所有行政費用，營建管理費用，建築師設計費用，銀行信託費用，建照申請/修改費用，使用執照申請費用⋯⋯等等，等建好後依出資比例分回你重建後的房子。」
Ans:
這種就是自主都更，就不需要建商了(建商只是營造廠的角色)，不知道掮客說這幹嘛，
自主都更就是居民集資自己蓋，坪數自己全拿，
但由於居民專業度不足，通常會有建經公司擔任顧問或代理，收取服務費。
"權利變換vs協議合建vs委建"Q&A
「第3種，不簽約，不出資，也不退出：重建後依權利變換方式，法律保障分回與你重建前同等價值約1000多萬元的房子，因爲貴宅本來就無車位，故車位需自購。
以上三種，請盡速與你的律師朋友討論，以維護 貴宅重大權益。」
Ans:
繞來繞去，其實就跟第1種一樣，上面已有說明了。
都更沒有退不退出的問題，就算不參加，還是會走權利變換，退出只是"不讓同意比例超過八成"的手段。
「可以就這樣出錢把我家買下，然後就叫我走人嗎?汗 (合約上是合建)」
Ans:
沒有這種可能，
就算您不簽都更、不簽合建，未來權利變換後，還是會算出一個「都更後房地價值」給您(注意不是舊房地價值)，
您可以選擇拿房地，或是拿等值的錢。
