我舊家的都更經驗分享與請教

bike speed wrote:
住三這種條件不錯了不(恕刪)

1都更後 新房子土地增值稅可能會飆高到(幾十萬~百萬)
2 老房的房屋稅都很低,每年大概幾千塊而已,變成新的,房屋稅都非常高。房屋稅(漲5倍以上)
都更後新房子要繳很高的房屋稅

為何老透天厝參與改建,每年房屋稅從3萬變150萬?
https://www.cw.com.tw/article/5091010
憂心改建後大漲的房屋稅,對住在老屋、有都更需求的一般人來說,會遭遇到都更完卻面臨10倍以上房屋稅的窘境,可謂掉入圈套動彈不得。
如果出租,房屋稅會變成自用住宅的3倍,如果負擔不起,恐怕還得賣屋搬家,讓屋主根本不願參與都更,寧願繼續住老屋。
要求建商開誠布公,告訴屋主更新後每年房屋稅將會漲幾倍?
「早知道稅會變這麼高,就談不成了。」
老房子參與都更,房屋稅上漲十倍起跳
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析說,許多老屋因為殘值低,每年房屋稅不過幾千元,但都更後因為構造單價與路段率調整因素,可能大增10倍甚至更多,讓屋主提不起勁參與都更。
據他所知,大同、萬華區原本有許多建商與社區在談都更案,很多進行中的案子談不下去,就是因為房屋稅的調漲。
「在這些老社區有些住戶社經條件比較差,發現稅賦負擔變重後,參與都更的意願自然低,」
有人也許會說,這些住戶應該把房子賣了,搬到生活成本較低的地區。黃舒衛認為,儘管這在理性上可以理解,但並不符合一般人的期待,畢竟房子不是像車子一樣隨時可換,人對居住久的環境還是有感情。而且即便拿走了現金換房子,買新房子照樣會碰上房屋稅調漲的問題,換遠一點的地方買舊房子省房屋稅,那又何必參與都更。
意思是說,都更後的地價、房價和居住成本上揚,對於經濟較弱勢的租戶、持分小的地主來說,很難留在原本的地方。例如她就知道有中山北路的住戶在都更後,無力負擔每月上萬元管理費,住了一年後就不得不把房屋轉手。(「我們應該回頭看都市更新的目的是什麼,應該是要環境變得更好、提升現有的居住條件,如果都更後住戶被迫要搬到其他地方,不就失去了都更的目的嗎?」黃慧瑜強調,要不要賣屋是個人選擇,對自住需求的人來說,重點不在價格,而是要繼續住在原本的地方。)
首先,就是讓建商在找地主談合建或是都更時,有義務揭露將來負擔的稅賦會是多少,好讓人有心理準備


更大的房子、更多的稅…都更這樣趕走了原住戶
https://www.wealth.com.tw/home/articles/7653
都更豪宅化 原住戶無力負擔
德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群也指出,都更造成的移出,有部分是因都更豪宅化影響。他說明,有些不肖建商在規劃新房時都以大面積為主,原住戶若要住回來,還得再貼百萬甚至千萬才行,負擔不起的住戶自然選擇拿錢走人。

管理費、房屋稅遽增 開銷驚人
至於住戶不願參與都更、或碰到都更就直接選擇搬走的原因,政大地政系副教授孫振義認為可能和都更後遽增的管理費和房屋稅有關。孫振義指出,北市30年以上的老公寓多是4、5層樓,沒有電梯和管理員。新房落成後,一般都會增加電梯、增聘管理員,並依現行法規大幅增加公共設施比例,每坪管理費若以200元計算,20坪的房子每個月就必須多支出4000元。

房屋稅部分,由於房屋更新後評定價值增加,房屋稅固然增加,加上前年北市府曾大舉調高地段率,孫振義也預估,未來住在高房價地區的住戶每年可能必須多繳4、5萬元的稅賦。儘管每間公寓在都更後實際增加的支出需視地段和房屋大小而定,但可以肯定的是,都更後原住戶的開銷絕對會增加,「這當然也可能讓原本住在仁愛路上的人,都更後反而住不起了!」

【小辭典】房屋稅計算方式
房屋稅是以房屋現值乘以適用稅率。
房屋現值=標準單價*面積*(1-折舊率x經歷年數)*地段率

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