登卡普 wrote:
喔 ~ 那你今天總算(恕刪)
但滷肉飯、服飾等等的民生必需品價格沒有被壟斷
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過了10年 回過頭看....
房價還是一樣高...
意外嗎?
一點也不
當初就說過 政府的打房政策都是作秀.....
當初也是一堆人來噴....
然後呢?
過了10年
馬照跑 舞照跳.....
買不起的 一樣買不起....
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2202753&p=23#28710294
acelucifer wrote:
我認同實價課稅...
只是 這會是一條血腥又漫長的路.....
但 對於抑制房價才是一條正路...
單單要靠二年內轉手的奢侈稅去抑制房價 簡單的說 是笑話一場...
真的有心要做...
奢侈稅 空地稅 照價買回 實價課稅 非自用住宅空屋稅 才是真正的打擊手段..
只是必須要有很多配套方案及互綁手段...
簡單的說
奢侈稅
要和德國一樣十年為基準....
十年內轉手都課重稅...
一筆投資得放十年..
十年內交易都得課重稅...
合不合理? 當然不合理 但 就是因為不合理 願意投機的人才會少...
實價課稅
認定的標準方法很簡單....
買賣雙方的不動產經紀人 地政士 及不動產估價師
(不動產經紀人和不動產營業員是不同的 我個人主張廢除不動產營業員... 一般剛入行的 大多是營業員 上課時數滿就可以拿證照...
一共六位 (強制限定不同人...一共是六張國家考試合格的牌照 四張專技普考 二張專技高考...
為登記的成交價格背書...
出了事 就以偽造文書辦理... (上述國家考試 只要有偽造文書判刑確定 終身不得再考....
有人說 按實價課稅 會打到小老百姓...
沒錯 在短時間內會有很大的衝擊..
但 就長期的眼光來看..
當炒家在這塊市場沒有利益可圖時 會自然退出市場...
而讓市場自然落底...
相對的 當市場落底時 代表價格下降 實際每年的房屋稅 會自然下降....
且 實價課稅 除了實際成交價格外 每年還得依周遭的客觀價值而有所調整..而不是一價到底...
空地稅
下面是法條
平均地權條例
第二十六條（私有空地之加徵地價稅）
直轄市或縣（市）政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。
經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣（市）政府不予核發建築執照。
土地稅法
第十一條（空地之意義）
本法所稱空地，指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地 。
第二十一條（空地稅之加徵）
凡經直轄市或縣（市）政府核定應徵空地稅之土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二至五倍之空地稅。
簡單的說 我贊成恢復課徵...
目前是已恢復 但 手段不夠兇殘...
若在有效手段互綁的情況下來實價課徵空地稅會有什麼情況......
某財團以一坪400萬標得國有土地.... 那土地稅就以得標價來做課徵標準...
開發期限已過 仍未開發 則空地稅依得價標的實課稅額加倍課徵....並限期開發...
第二期限到達時...政府依得標價照價買回..
有人會說 會讓建商得利....等於是賭一把 反正最後政府會原價買回
短期來看是正確 但 長期來看是錯誤的....
目前的情況 未依實際價格課稅 而以公告現值課稅
一來一往的稅金 相差極大....
有興趣 自已去地政調一份高價標脫的國有土地 電子謄本檔回來試算一下就知道...
目前的課稅方式 稅基太低...建商才敢賭...
若以實價課稅 建商屯地的成本會比目前高上太多.....
短期之內 也許有人會說 建商會轉嫁給終端的消費者...沒錯.....
但 長期來看 當消費者慢慢發現他們接受太多的土地稅轉嫁成本時 會不會忍一忍?
且空屋稅+奢侈稅套用在新成屋上 是最有效的.....
有沒有過戶 地政單位一目了然...
簡單的說 建商餘屋在市場價格低迷時 或 價好想要留貨衝高出清...
建商成屋在第一次登記後 就跑不掉了....
第一次登記 所有權在建商名下
寬限期間過了 就加倍開徵空屋稅
建商想省? 先移轉到人頭名下 等銷售出去 再移轉到實際所有權人名下?
未滿十年移轉 再課一次奢侈稅...
當建商的成本壓力越來越高 獲利慢慢被壓縮時...
還有炒作空間? 甚至囤地不開發? 養地?
房屋稅
非自用房屋稅得提高...
個人名下只能登記一間自用房屋...
比如 一家四口 四間房 各登記在一人名下當做自用 可以接受...
第五間房 不管是出租 還是閒置 就以非自用房屋課稅... 相同的 重稅....
後面再多 就再加稅...(也可以視為直接逞罰稅....
上述的循環 在短期內會有嚴重的後果(下面完全是個人認定的理想狀態....別炮我XD
但 可以透過十年期的調整
以實價課稅來說 用十年做緩衝 每年以10%做調整...逐步上調至100%稅率...
(十年緩衝是指法條三讀通過 正式實施日起十年 而不是房屋移轉後十年... 二者不同..
如實施九年後 小弟不才 剛好才存夠錢買了一間房 那我就要依實價的1.2%*90%去繳納房屋稅..
而不是不管移轉日 只要小弟買了房 就有十年去做房屋稅調昇....這樣就沒意義了...)
(住家用房屋按其現值課徵百分之一點二)
假定目前房屋現值為50萬 實價為2000萬
舊制上繳6000元 實價課稅為24萬 首年為10% 則為2.4萬
由於各項重稅的衝擊過大 多數投機買盤退縮 加上空屋流動量大 房價下修(<---理想狀態...
第二年的實價為1600萬
實價課稅為19萬2仟 第二年為20% 3.84萬
三萬八仟四?? 還是很高 賣屋量持續大增 賣壓沉重...房價持續探底..
一路探到十年後?
包含每年的地價稅也是一樣....
二者在重稅的壓搾下....
要持有多數房產 手骨得要很粗....
且 就算持有多數房產 也沒法子短賣套利...
因為還有十年期的奢侈稅在後面虎視眈眈..
加上 非自用住宅的重稅....
多持有一間房 每年的稅金量很可觀.....
要靠房地產來致富 簡單的說門檻變得很高....
而包含建商及地主也會面臨相同的處境
實價課稅 照價買回 限期開發 及 空地稅 種種重稅及手段壓制...
要長期持有土地 待景氣高升時開發套利 相同的 代價太高....
在無利可圖 或 微利情況下 會打消投資念頭...
才有可能讓房地產回歸到正常的一面...
住者有其屋....讓房地產和投資套利完全脫鉤....無法營利(或微利..) 回到單純的居所用途....
上面那些是個人的理想 看起來很爽對不對?
但 就現實面來說....
很多人的臉上 會被打很大一巴掌...
因為 這個代價會很大...
最簡單的 房貸問題怎麼解決...
今年買房 市價2000萬貸七成1400萬 隔年市價剩1600萬...
第三年市價? 第四年市價? 所有權人還要繳房價嗎? 放給他爛?
銀行面對這些房貸呆帳時 怎麼做?
當銀行提列的虧損過大時 銀行怎麼辦? 破產?
銀行破產時誰救? 政府? 誰買單? 繳稅金的人買單......
還是印鈔票來救?
接下來 當房市真的下修回到該有的基本面時..
房地產持有人怎麼去面對 持有房產後的各項重稅?
北市精華地帶 全新落成一坪只要30萬...
權狀不含車位 三十坪 就要900萬...
房屋稅1.2%的全額100%為 10萬八仟元整...不含地價稅....
十年後看起來是人人買的起 但 人人養的起?
在重稅條件下
房貸及房價 也許會下修至大多數人比較容易負擔的價位.....且 房地產不再是套利的標的...
但 後續稅金繳納時會小痛一下... 可是對比所付出的房貸利息及房價...
稅金至少是付給國家 而不是讓營利單位及個人套利....
可是...........目前來看......台灣沒有任何的陣營敢這樣搞.......
特別是 實質課稅這關沒過 其它手段都沒用...
恢復空地稅? 用公告現值課?
笑死人 對囤地的財團來說 公告現值跟實際價格相較起來 太輕微了...
但 實際價格的二到五倍? 一坪400萬標到 待空地稅開增後 及 二到五倍的加增稅率?
財團得上繳多少稅金?
且 看看這邊的討論就知道......
要房價低 又說政府不管制~
真的管制了 再叫稅金重不合理~搞變相加稅...
再說自已買不起也負擔不起稅金......
但 卻一直想要有一間自已的房子..
天下沒有一種車 會跑又不吃能源....還會每年升值..
在自由資本市場中 是沒法公平抑制漲價及獲利問題.....除非是高壓的控制手段...
所以我才會說 這是一條血腥又漫長的路...
很多人視為至寶的張教授有很多該說的沒說....(就算說了也沒用..沒人想聽 想聽的 也做不到...
政府則是該做的沒做....(不管任何一邊都一樣...
總結一句話....
手骨粗才是王道.....
認真賺錢吧..或是跟小弟一樣 做夢比較快....orz
acelucifer wrote:
所以我才說 我們討論的東西不是很相同
若只是想要單單短時間內營造出 政府有重視這個問題 那麼算是成功
但 若是要解決長期房地產問題 現在檯面上的所有政策都是騙自已 不管哪一邊都一樣 只是在搞笑罷了....
簡單的說 就我的立場而言 若是提出一個政策 就希望解決問題 那是騙人的
若是真的有心要改革 得要全面性的檢討
當全面性檢討過後 而造成的結果 才是對房地產持有人會有正面的回報
若你付個十多萬就唉唉叫
會不會想再買第二間 回來多付每年十多萬?
這就是改稅制後的結果
增加持有成本 讓一些投機炸作的人在無利可圖或是微利的情況下 讓房地產價格下修或回歸到真正的居住價值
對於一些有需要的人來說
在房市下修的差價 跟 每年多出來的稅金
我想前者要付出的代價 一定比後者來多的
一年多十萬 二十年才多200萬
下修三成 五成 甚至是六成七成?
這個差價可以付幾年稅金?
我很同意你的一個看法
目前現行的寬鬆法條 若不進行全面修正
就算是短期回檔 還是會有下一波高潮出現
我相信你不會否然這個事實 你我都曾站在第一線 都了解市場
但 如果只是為了短時間內達到目的 (再說白 我的帳號就得關一個月XDD
目前這些方法跟手段是沒用的...
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文章編號：81133181
只能說一將功成萬骨枯 , 台灣資源本來就是固定有限的 , 15年來房價漲3倍 , 房地產業者得到大量資源賺翻了 , 排擠了其他行業能得到的資源 , 經濟就慢慢萎縮 , 因為人民的錢都被房地產業的30年房貸給拿光了 .
以前國父孫中山就預料到獨厚房地產 , 會排擠人民消費預算 , 使百業蕭條經濟衰退 . 所以寫了憲法說明防止經濟衰退的方法就是實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。只是15年來政府都忘了三民主義憲法 . 拼命地讓銀行海量低利放貸炒房賺黑心錢 .
憲法 第 142 條
國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足。
憲法 第 145 條
國家對於私人財富及私營事業，認為有妨害國計民生之平衡發展者，應以法律限制之。
炒房已經是夕陽產業
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郭台銘 . 張忠謀已經很久沒有在台灣買房子了 . 懂國際情勢的 , 不會笨到追高被套牢 .
2樓獨棟透天 , 實坪37坪（相當於台灣廣告虛坪５７坪的房） 3房 賣213萬台幣 , 實坪一坪5.75萬台幣 .（相當於台灣廣告虛坪一坪３．７４萬台幣的房）
https://www.redfin.com/IL/Chicago/Undisclosed-address-60643/home/13065251
芝加哥 代表人物 : 飛人喬丹
學校附近 ,社區完善 ，生活機能良好．
２００７年賣１６．１萬美元（４３５萬台幣），美國次貸風暴後，跌到７萬９千美元（２１３萬台幣）
鳳凰城
實坪33坪（相當於台灣廣告虛坪５１坪的房） , 3房 , 賣台幣297萬 , 實坪一坪9萬台幣 .（相當於台灣廣告虛坪一坪５．８２萬台幣的房）
https://www.redfin.com/AZ/Phoenix/3421-W-Dunlap-Ave-85051/unit-243/home/28393079
因為台積電要設廠 , 所以房價飆漲 ，２０１７年賣６萬美元（１６２萬台幣），２０２１年哄抬到１１萬美元（２９７萬台幣）．炒房族實在是．．．．．．
學校 公園 商店
美國人平均年薪92萬(黑人)~149萬(白人)台幣 , 郊區的房 , 工作幾年就能買 .
台灣人平均年薪64.4萬台幣 , 到處都是千萬元的天價房 , 30年房貸也不一定買得起房 .
非洲裔美國人的平均收入約為34,000美元(92萬台幣)，而白人則為55,000美元(149萬台幣)。
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%9D%9E%E8%A3%94%E7%BE%8E%E5%9B%BD%E4%BA%BA
台灣 受僱員工總薪資平均為64.4萬元
https://www.storm.mg/article/3326302
美國勞工收入比台灣勞工高幾倍 , 國民房價竟然比台灣便宜很多 ，因為台灣國民房都被炒作成天價房了！
台灣薪資收入那麼少 , 十幾坪的狗窩賣到上千萬 ? 賣的掉嗎 ?
只有高額的囤房稅能矯正炒房亂象！讓房價回歸到勞工負擔的起的價格！
炒房已經是夕陽產業
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台灣高房價也撐不了１０年，
據財政部統計，台灣2016年至2020年度房屋買賣交易數，持有房屋5年內的交易量占9成；持有5年以上房屋則佔不到一成」。
https://www.businesstoday.com.tw/article/category/183019/post/202103110030/1%EF%BC%85%E5%AF%8C%E4%BA%BA%E5%9D%90%E6%93%81%E5%85%A8%E5%9C%8B10%EF%BC%85%E6%88%BF%E7%94%A2%E3%80%80%E7%82%BA%E4%BD%95%E5%9B%A4%E6%88%BF%E7%A8%85%E9%82%84%E8%A6%81%E5%85%88%E7%B7%A9%E7%B7%A9%EF%BC%9F%20%E4%BB%96%E6%8F%AD%E6%94%BF%E5%BA%9C%E6%85%8B%E5%BA%A6%E6%94%B9%E8%AE%8A%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%9B%A0%E7%B4%A0
5年來自住買家幾乎消失 , 一般勞工買不起上千萬元的天價房 , 富人嫌天價房太貴不肯追高 , 9成房市交易都是炒房族左手賣右手 , 哄抬炒作房價 ,目的是騙取銀行房貸 , 獲利出場 , 所以政府官員推法案打炒房 , 房市合一2.0回溯到2016年起算 .
回溯至2016年 房地合一稅2.0初審過關
https://ctee.com.tw/news/real-estate/437670.html
以1,340萬元買下北市一間房子，然後由朱另行製作不實不動產買賣契約，買賣價金提高為2,150萬元。向銀行申請抵押貸款1,700萬元。哄抬房價騙取房貸 , 獲利360萬出場 .
買賣以1,400萬元成交，但朱姓地政士另行製作假契約，成交價改為2,500萬元，同樣又偽刻謝姓屋主印章，向銀行貸款1,945萬元。哄抬房價騙取房貸 , 獲利545萬出場 .
https://money.udn.com/money/story/5621/4915662
地價的實價登錄屢傳登載不實，買賣雙方常以地價高報方式烘抬、炒作地皮，過去抓到僅能行政裁罰，台南市每年查獲10餘件，台南市地政局警告，嘉義市5月底已有一件因登載不實，買賣雙方被判刑的全台首例，未來可供政府引用判例。
https://ctee.com.tw/house/housinginvest/168961.html
兆豐銀人頭戶辦房貸達3.5億 金管會重罰1000萬
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202106080244.aspx
全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，房貸達8.188兆元，土建融為2.539兆元，續雙創歷史新高
https://www.chinatimes.com/newspapers/20210427000099-260202?chdtv
炒房族這種借錢的速度來看，銀行的資金能撐多久？一但銀行不借錢（沒錢）給炒房族，房市泡沫就會發生。
https://ctee.com.tw/news/real-estate/451423.html
房貸放款 26.62% . 2021年3月房地產貸款10.71兆元 ,換算30%是12.07兆 , 剩1兆多元的資金可以借去炒房 . 能撐到2024年總統選舉嗎?
房貸放款比重26.62%
根據銀行法第 72 條之 2 規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額之和的 30%，否則就是房貸放款比過熱，不動產授信風險攀升之兆。
十家銀行房貸放款比逼近警報區 不動產授信泡沫壓力加劇
https://news.cnyes.com/news/id/4537401
110年1月 活期存款5兆7905億...
活期儲蓄存款12兆6104億...
定期存款5兆3425億...
定期儲蓄存款7兆7495億...
全體銀行放款餘額 29兆1984億(工商融資和房地產貸款共29兆)
https://www.cbc.gov.tw/public/data/EBOOKXLS/087_EI85_A4L.pdf
https://www.cbc.gov.tw/public/data/EBOOKXLS/077_EI75_A4L.pdf
我國總人口數（年底數）於2019年達最高峰2,360萬人。
因人口快速老化，使死亡數快速擴張，未來人口減少速度將日益增快， 2070年人口數將降為1,449~1,716萬人，約為2020年之6~7成。
https://pop-proj.ndc.gov.tw/chart.aspx?c=2&uid=62&pid=60
台灣房市泡沫後 , 台北房價也會跌回15年前的水準 .
https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=6325982&p=30#81152819
炒房已經是夕陽產業
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文章編號：81133363
一百億元的銀行呆帳，政府還能救。１０兆元的房地產貸款出問題，誰能救？美國肯再砸大錢救台灣金融嗎？
台灣銀行資金被炒房族借光了 , 希臘的金融危機引發存款戶擠兌 , 也會發生在台灣重演嗎 ?
惡性的通貨膨脹使中華民國政府在1949年發行「新台幣」來取代原有的「台幣」（原先的「台幣」改稱「舊台幣」），兌換比率為40,000比1，賣出黃金153萬兩，因為美援及中華民國之改善資源分配而結束。
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%81%B6%E6%80%A7%E9%80%9A%E8%B4%A7%E8%86%A8%E8%83%80#%E5%8F%B0%E6%B9%BE
2009年北韓推行貨幣改革，100圓將改為1圓，每戶限定換10萬舊幣。北韓新幣不斷加速貶值，市場各類商品均是有價無市，而經濟已經走向崩潰。2009年北韓貨幣改革失敗導致經濟癱瘓後，原朝鮮勞動黨計劃財政部部長朴南基因主導貨幣改革而被免職。 2010年3月18日被槍決.
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%9C%9D%E9%AE%AE%E5%9C%93#cite_note-yonhapnews-10
台灣的銀行破產紀錄
1985年2月9日，
由於臺北十信放款總額154億元占存款總額151億元之比率高達102%，顯示臺北十信已無放款能力；財政部為保障存戶合法權益、穩定金融秩序，明令臺北十信停止營業三天，並由臺灣省合作金庫暫為接管，嚴加清查整頓。
1985年2月12日，
臺北十信擠兌提款金額達到61.8億元，連帶影響蔡辰男的國泰信託也出現擠兌提款與退票。台北十信經理葉煌良捲款兩千多萬元逃亡。
1985年2月13日，
國泰信託公司也出現擠兌提款金額達到90億元。
十信案的爆發嚴重傷害臺灣投資人的信心，臺北十信各分社都受到嚴重的擠兌，數千存款戶一生的積蓄血本無歸。十信案受害者達十萬人以上，六十多家企業面臨破產，民眾對銀行不信任
1985年9月2日，
交通銀行常務董事余井塘在常務董事會上痛斥十信案，激動地講到：「一百億元！你們從前聽過一百億元的弊案嗎？」
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%8D%81%E4%BF%A1%E6%A1%88
https://tw.appledaily.com/international/20150701/PHP6LKHIITWAJTSW53YUN3Z42U/
https://mstory.me/25173.html
郭台銘 . 張忠謀已經很久沒有在台灣買房子了 . 懂國際情勢的 , 不會笨到追高被套牢 .
炒房已經是夕陽產業
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